Na rubu vizitky Richarda Wilkinsona je několik grafických symbolů, které mají definovat identitu provozovatele logistických parků CTP, spravujícího komerční plochy o velikosti 6,3 milionu metrů čtverečních. Vedle obrázku skladu či dělnické přilby je to i slunce a strom. Skupina založená před více než dvaceti lety Remonem Vosem v Humpolci se čím dál více soustřeďuje na svou udržitelnou image. Svědčí o tom zelená budova DRN na Národní třídě, kam nedávno přestěhovala pražskou centrálu a kde se s Wilkinsonem potkáváme. Finanční šéf CTP na rozdíl od mnoha jiných nesdílí obavy o budoucnost automobilového průmyslu, který patří ke klíčovým zákazníkům společnosti. V přechodu na elektromobilitu a další čistá paliva vidí naopak mnoho příležitostí, a to především v regionu střední Evropy včetně Česka.

Přes dvacet let jste působil v bankovnictví. Nepředstavoval pro vás přestup do logisticko-developerské společnosti šok?

Byl to pozitivní šok. Bankovní sektor se po krizovém roce 2008 proměnil ve velmi přísně regulované odvětví. Management má jen limitované možnosti odchýlit se od kurzu, který určí regulátoři. Stala se z toho administrativní, ne kreativní práce. Ve společnosti, jakou je CTP, rozvíjíme byznys, rosteme a jsou zde úplně jiné výzvy než řídit se pravidly regulátorů. A já raději dělám to, o čem si osobně myslím, že je správné.

Zatímco finanční krize bankovní sektor smetla, o logistice se říká, že se během covidu ukázala jako velmi stabilní byznys. Dochází v odvětví přesto k nějakým trendům, které covid vyvolal?

Trendy, které probíhají, odstartovaly už před covidem, ten je pouze akceleroval. Globalizace dosáhla vrcholu v roce 2015, Trump a „America First“ neznamenali nic jiného než ukončení přesunu produkce mimo Ameriku a začátek výstavby produkčních kapacit v Americe. To ovlivnilo celý svět a vyvolalo návrat blíže k zákazníkovi, obrat k „nearshoringu“ nebo „reshoringu“ tedy už probíhal. Také e-commerce nevznikla kvůli covidu, začala dávno předtím a v Česku šlo o významného hráče na retailovém trhu. Kvůli uzavření obchodů dostala e-commerce významnou vzpruhu. I pro lidi, kteří ji ignorovali, najednou představovala jediný způsob nákupu. Jedna věc, která se však s pandemií trochu změnila, je mnohem větší důraz na odolnost produkčního a dodavatelského řetězce, a ne výhradně na efektivitu. Jedna loď zablokuje Suezský průplav, způsobí chaos, přeruší výrobu a lidé vidí, jak strašně drahé je, pokud zaměstnanci nemohou kvůli chybějícím dílům dokončit auta, pračky nebo cokoliv jiného. To se projevuje rostoucí poptávkou po našich plochách. Ale není to jen o CTP, týká se to všech hráčů v našem oboru.

Právě automotive a celý automobilový průmysl jsou však aktuálně pod silným tlakem. Pociťujete to na vztazích s vašimi partnery z tohoto odvětví?

Myslíme, že právě změna, ke které v odvětví dochází, tedy přechod od spalovacího motoru k hybridům a elektromobilitě, nabízí obrovské příležitosti v regionu střední Evropy. Věříme, že výroba se bude dál přesouvat do „best cost“ lokalit. To jsou takové, které jsou blízko zákazníkovi, kde je dobře vyškolený a vysoce specializovaný personál a konkurenceschopné ceny. To všechno nabízí Česko, nabízí to i Slovensko, baltské státy a v zásadě celá centrální Evropa v mnohem větší míře než Francie, Německo nebo Španělsko. To neznamená, že se tam už nic nebude vyrábět, ale nové investice budou směřovat spíše do středoevropského prostoru.

Takže jste na správném trhu?

Střední Evropa rostla rychle před covidem a má dobrou vyhlídku růst nejrychleji i po covidu. Takže ano, byli jsme na správném místě a budeme na něm dál.

Z pohledu nájemců, které odvětví je pro vás nejdůležitější? E-commerce, nebo právě automotive?

Neřekl bych automotive, ale mobilita jako celek. Vidíme, že jeden z dopadů lockdownu je potřeba cestovat. Lidé se budou chtít dál přesouvat z místa na místo a individuální mobilita byla velká věc v minulosti a zůstane jí i nadále. Možná že za deset dvacet let se už nikdo nebude přesouvat vlastním vozem, ale jen sdílenými auty. To bude sice znamenat, že po ulicích bude jezdit mnohem méně aut, ale intenzita jejich využívání bude úplně jiná než v současnosti. Dnes využíváme auta zhruba deset procent času, tedy asi dvě hodiny denně. Ve sdílené ekonomice budoucnosti budou jezdit auta prakticky nepřetržitě, rychleji se opotřebují, bude je tedy potřeba i rychleji nahradit a vyrobit nová.

Takže nemáte obavy z transformace automobilového průmyslu?

Jak jsem říkal, ve střední Evropě jsou obrovské příležitosti pro nás i pro naše nájemníky. Měli bychom být nervózní? Samozřejmě se občas něco zvrtne špatným směrem. Zaznamenáváme však rozsáhlou transformaci výrobních kapacit na produkci elektromobilů, vidíme významné investice ze strany Škody Auto v Česku, VW investuje miliardy eur do modernizace závodu v Bratislavě, závod v Trnavě vyrábí už jen elektromobily a máme v běhu mnoho dohod, které souvisejí právě s výrobou dílů do elektromobilů.

Uběhlo pár měsíců od vstupu CTP na burzu. Jak jste s výsledkem spokojeni?

My – a myslím, že i naši investoři – jsme spokojeni s vývojem ceny akcií. Máme pěkný růst hodnoty na současných 17 eur z původních 14 eur při úpisu. To představuje i zajímavou návratnost pro akcionáře, byť v delším časovém období. Nelze říct, že závratně vydělali díky nízké ceně v první den obchodování. Ale jsme rádi za dobré ohlasy, které od investorů dostáváme. Pokud jde o nás, je přínos velmi prostý. Vstupem na burzu jsme získali přístup ke kapitálu, který není generován výhradně interně v CTP. Dvaadvacet let jsme rostli díky vlastnímu kapitálu a teď můžeme v expanzním růstu společnosti pokračovat, ale jinou cestou, než kdyby Remon Vos dal na stůl hromadu vlastních peněz.

Cílem bylo získat 900 milionů eur...

Čistý výnos byl o něco nižší, protože jsme museli zaplatit poplatky bankám a několik dalších věcí s tím spojených.

Co je z vašeho pohledu jako bankéře nejefektivnější způsob financování projektů? Jsou to dluhopisy, úvěry, jejich kombinace?

V této chvíli je dluhopisový trh většinou výrazně levnější než banky. Od chvíle, kdy jsme šli s dluhopisy na trh v minulém roce poprvé, jsme vydali pět tranší v hodnotě přes 2,5 miliardy eur. Výnosy používáme z podstatné části ke splácení bankovních úvěrů, nahrazujeme tedy úvěry dluhopisy. Když jsme začali, průměrná cena byla 2,3 procenta, teď je to 1,25 procenta. Máme tedy levnější zadlužení na delší dobu, a v současnosti je proto dobré na dluhopisovém trhu být. Což ale neznamená, že bychom ukončovali byznys s bankami, ty nám stále zajišťují část financování.

Proč jsou dluhopisy pro vaše investory zajímavé?

CTP má přes 700 nájemců s mnoha lokalitami, a tedy roztříštěné cash flow. To představuje mnoho zdrojů příjmů a dává vysokou míru jistoty, že se peníze sesbírají a bude možné splatit bankovní úvěry nebo dluhopisy. Máme tedy velmi stabilní úvěrový profil, a navíc na logistický průmysl měl covid pozitivní dopad.

Při financování vašich projektů se spoléháte z 50 procent na vlastní kapitál a z 50 procent na úvěry, nebo je tomu jinak?

Dlouhodobý cíl za skupinu je 45 procent, momentálně jsme pod ním důsledkem navýšení kapitálu díky IPO. Očekáváme ovšem, že se vrátíme na 40 procent.

CTP sází hodně na ekologii. Je to odpověď na politickou poptávku, nebo to má opravdu byznysový smysl? Je to důležité pro vaše investory?

Dává smysl být v čele trendu, který přichází. Rozhodli jsme se certifikovat celé naše portfolio jako zelené, a to včetně starých budov, které jsme postavili před dvaceti lety, kdy o něčem takovém ještě nikdo nemluvil. Tento proces jsme odstartovali v roce 2019 a opravdu jsme investovali mnoho peněz, abychom haly a budovy upgradovali na zelený standard. To nám umožnilo jít na trh se zelenými dluhopisy, protože když je chcete upsat, musíme to nějak prokázat. A to je pro nás snadné, protože sto procent našeho portfolia má zelený certifikát. Pokud se podíváte, co se děje na investičním trhu a co je požadováno na úrovni EU, vidíte, že je nutná opravdová transparentnost v tom, co skutečně děláte a chcete zlepšit. Nestačí tedy jen říkat, že něco uděláte, ale musíte to opravdu dělat. A to se pak vyplatí ve chvíli, kdy si jdete pro peníze na trh. Ale někdy prostě jen musíte udělat tu správnou věc.

Chce být i uhlíkově neutrální. Jak toho dosáhnete?

Třeba za jeden metr čtvereční, který vlastníme a pronajímáme, nakupujeme v Česku odlesněné pozemky, které zničil kůrovec. Tam pak sázíme takové druhy stromů, které rostou příliš pomalu pro komerční lesnické společnosti, ale jsou rezistentní vůči kůrovci. Nechceme z toho dělat byznys. V současnosti máme dva takové lesy v Česku a poohlížíme se po dalších dvou lokalitách. Loni jsme takto zasadili sto tisíc stromů, plánujeme zasadit sto tisíc stromů i tento rok. Když se pak podíváte na naše parky, vidíte i tam, že okolo roste mnoho stromů a keřů. Je to dobré pro prostředí a dopad je přímo v místě, kde jsme aktivní.

Instalujete také fotovoltaické panely na střechách?

V současnosti máme šest elektráren, plánujeme je postupem času rozšířit, ale v současnosti se mění pravidla podpory fotovoltaiky, což to trochu komplikuje.

Nedávno jsme byli v Brně, kde máte několik pro CTP ne zrovna typických projektů. Plánujete více diverzifikovat portfolio, mít třeba více bytů, kanceláří, obchodních center?

Především budujeme parky. Park přitom představuje správnou kombinaci budov pro danou lokalitu. Pro centrum Brna se určitě nehodí haly. To je místo pro hezké kanceláře a rezidenční bydlení. V Modřicích na konci města ale park s velkými halami máme. Na Ponávce máme park s menšími jednotkami a podobné to je na místě bývalé továrny Zetoru. Je zkrátka potřeba se dívat na každou lokalitu zvlášť a zhodnotit, co je nejlepší kombinace pro dané místo. Máme pět různých typů budov a mixujeme je v závislosti na lokalitě, infrastruktuře a komunitě. Druhá věc pak je, že nestavíme jen pro prvního nájemce, který tam přijde, ale pro celou dobu životnosti budovy. Ta je kolem 50 let a během této doby zákazníci stále přicházejí. Potřebujeme tedy postavit budovy, které odpovídají požadavkům lokality, a ne takové, které bychom mohli stavět nejjednodušeji.

Kanceláře tvoří ale jen asi jedno procento vašeho portfolia...

Je to zhruba 12 procent. V tom jsou ale započteny i všechny logistické budovy, které mají svou kancelářskou část.

Jaké máte expanzní plány do budoucna z pohledu nových trhů? Oznámili jste třeba projekty v Nizozemsku. Kde vidíte další velký krok CTP?

Především chceme růst na tradičních trzích. Na konci prvního kvartálu jsme měli pozemky o rozloze 14 milionů metrů čtverečních, a to v Česku, na Slovensku, v Maďarsku, Rumunsku, Polsku, Srbsku, Bulharsku a Rakousku. Do posledních dvou zemí jsme přišli v posledních 24 měsících a to jsou také trhy, na které se chceme dál zaměřovat. Pokud jde o západní Evropu, nabrali jsme country managera pro Nizozemsko a myslíme, že na tamním trhu je pro CTP místo. Další trh, na který se díváme, je Německo, což je obrovská ekonomika.

Zajímají vás v Německu spíše tradiční průmyslové oblasti na jihu a na západě, nebo třeba řídce osídlené okolí Berlína?

Německo je velká země a je tam mnoho příležitostí. Nikam nespěcháme, ale pokud se naskytne dobrá příležitost, budeme rychlí. Zajímavé je pro nás Bulharsko, kde dva roky vlastníme pozemky a letos začneme s výstavbou. Také v Rakousku letos rozjedeme první projekt a na čtyřech místech stavíme v Polsku.

Když expandujete na nový trh, jdete tam za vašimi existujícími partnery, nebo teprve hledáte nové?

Většina našeho růstu připadá na naše existující nájemce. Na 85 procent všech nájmů, které jsme dohodli v minulém roce, připadlo na existující zákazníky. Naši nájemci rostou a postupně se mění jejich poptávka, musíme proto být flexibilní. Někteří z nich začínali v malé budově, ale už o dva roky později potřebovali dvojnásobnou velikost. A my jim můžeme říct, že pro ně máme to pravé hned za rohem. A oni za dva tři roky přijdou znovu, že znovu potřebují dvojnásobnou plochu. A my opět máme možnost jim ji nabídnout. A tím se vracíme k tomu, proč nemůžeme mít jenom jeden typ budovy.

Jak vnímáte CTP? Je to česká, nizozemská, nebo britská společnost?

Je to mezinárodní společnost. Nejsme aktivní na jednom trhu, jsme aktivní na několika trzích a pokračujeme v expanzi. Pokud bychom se nazývali společností jedné země nebo jednoho regionu, pak bychom byli limitováni tímto rámcem, a to nedává smysl. Začínali jsme v Česku, v Humpolci, více z Česka snad ani být nejde. Máme v Česku kořeny a jsme superhrdí na náš český byznys, který tvoří největší část našeho portfolia. Ale máme rádi i slovenský, rumunský nebo maďarský byznys. Máme rádi Rakousko, což je první západní trh, na který jsme vstoupili, a já osobně mám rád Vídeň, kde žiji 25 let. Můžeme růst v Polsku, máme pěkné lokality na jihu a právě jsme koupili první pozemky u Varšavy. Pokud bych tedy jmenoval jenom jednu zemi, pak bych podcenil hodnotu ostatních. Ale myslím, že i pro českou ekonomiku je dobré mít hráče, kteří nejsou vyloženě domácí.

Vy sám jste rodilý Angličan. Je fotbal vaším koníčkem?

Je mi 57 a fandím Newcastle United. Během mého života anglický tým vyhrál mistrovství světa jednou, to mi byly dva roky. Newcastle United vyhrál také jednou evropský pohár, to mi bylo pět. To znamená, že si nevzpomínám na jediné vítězství týmu, kterému fandím. I Češi mezitím vyhráli, vzpomeňme na Antonína Panenku. Takže mým koníčkem je naděje. (smích)

Tak hodně štěstí. Bude asi ještě trochu trvat, než Newcastle vyhraje Premier League.

Jsem realista, a proto myslím, že šance na vítězství Newcastlu v Premier League jsou nulové. Miluji fotbal, bohužel ovšem jako opravdový fanoušek, a ne jen jako lovec slávy.

Richard Wilkinson (57)

• Vystudoval práva na London School of Economics.

• Téměř třicet let pracoval v různých pozicích pro skupinu Erste ve Vídni. Od roku 2011 vedl aktivity skupiny v oblasti komerčních nemovitostí. V rakouské metropoli dodnes žije.

• V roce 2018 přestoupil do pozice finančního šéfa developerské skupiny CTP, a stal se tak dvojkou po zakladateli Remonu Vosovi.

• Je věrným fanouškem fotbalového klubu Newcastle United, a jak sám říká, ve své mysli je i skvělým fotbalistou.

S přispěním Pavla P. Novotného

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.