Tak drahé jako dnes byly úvěry na bydlení naposledy v letech 2008 a 2009, před ekonomickou recesí. Naopak byty a domy po mnoha letech prudkého zdražování zlevňují. Zájemci o vlastní bydlení tak stojí před dilematem: smířit se s dražší hypotékou a využít klesajících cen nemovitostí? Anebo počkat na nižší úroky, ale riskovat, že byty a domy opět začnou zdražovat?

Podle hlavního ekonoma České bankovní asociace Jakuba Seidlera by letos úroky z hypoték měly opravdu klesat, zlevňování ale nejspíš nebude nijak výrazné. „Nelze předpokládat, že se za rok dostaneme k hypotečním sazbám, které tu byly před třemi lety. Budou to spíše kosmetické změny,“ upozorňuje Seidler.

Leden a únor obvykle patří v oblasti hypoték k nejslabším měsícům v roce, únor bývá o něco lepší, z tohoto pohledu nejde o překvapení. Ale i pokud bychom tato čísla očistili o tento typický jev, naznačují, že zlepšení bylo ještě nad rámec běžné sezonnosti.

Takže k mírnému zlepšení došlo, ale stále platí, že hypoteční aktivita z pohledu předešlých let zůstává velmi utlumená, objem hypoték poskytnutých za měsíc patří pořád mezi nejslabší za posledních deset let. Navíc je potřeba brát v potaz, že s růstem cen nemovitostí roste také výše poskytovaných úvěrů, a pokud očistíme únorové údaje i o toto zkreslení a podíváme se na počty poskytnutých hypoték, stále jde o jeden z nejslabších měsíců za posledních dvacet let. Trh je pořád extrémně zamrzlý.

Loňský rok byl specifický, v první polovině roku jsme ještě sledovali dojezd velkého zájmu z roku 2021. Takže na těch číslech se odráží navíc ještě vysoká srovnávací základna z loňska a teprve druhá polovina minulého roku ukázala, jak výrazně hypoteční trh ochladl, což platí dodnes.

Jde o kombinaci dvou faktorů. Jednak samozřejmě hrají roli sazby, které patří mezi nejvyšší za dvě desetiletí. To je nevídaná změna oproti tomu, kde se pohybovaly v poslední dekádě, řada domácností je vnímá jako anomálii a rozhodla se čekat. Ale negativní roli hrají i regulace ze strany ČNB v podobě požadavků na výši příjmů a vlastních zdrojů. Hodně restriktivní je vzhledem k výši úrokových sazeb také omezení, aby splátka všech úvěrů, tedy nejen hypotéky, nepřekročila 45 procent čistých měsíčních příjmů domácnosti. Pokud si tak někdo plánuje pořídit byt v Praze v ceně sedm milionů a má k dispozici dvacet procent vlastních zdrojů, potřebuje mít čistý měsíční příjem kolem 75 tisíc korun, aby mohl dostat hypotéku v potřebné výši.

I samotné banky mají interně stanovené podobné ukazatele, jaké určila ČNB. Chtějí poskytovat úvěry tak, aby domácnosti byly schopné splácet. Ale kdyby byla regulace mírnější, někteří žadatelé by u bank asi šanci na hypotéku měli.

Obecně se domnívám, že parametr omezující velikost měsíční splátky v poměru k příjmům dává větší smysl v době, kdy jsou úrokové sazby nízké. V tom okamžiku hrozí, že se domácnosti zadluží příliš a v případě růstu úrokových sazeb se pak dostanou do potíží se splácením. V současném kontextu, kdy jsou sazby u vrcholu a samotná ČNB naznačuje, že je dále zvyšovat nebude, jsou dostatečně omezující samotné vysoké úrokové sazby.

V případě naší reálie bylo trochu nešťastné, že na začátku pandemie šly úrokové sazby opět dolů a zároveň se doporučení ČNB ohledně těchto limitů pro hypotéky velmi omezila, protože se obecně předpokládalo, že nemovitostní trh zkolabuje. Po několika měsících však začal trh nabírat na síle. Zpočátku se mělo za to, že je to jen výkyv daný například zrušením daně z transakcí u starších nemovitostí či právě volnější regulací ČNB, ale šlo o výraznější změnu a v tomto čase mohly aktivní parametry ze strany ČNB zbrzdit velkou poptávku a další zvyšování cen nemovitostí.

foto Tomáš Novák, týdeník Hrot

Ano. V této době se nejvíc rozevřely nůžky mezi růstem mezd a růstem cen nemovitostí. Od roku 2019 do konce roku 2022 ceny nemovitostí vzrostly asi o šedesát procent, zatímco nominální mzdy v té době se zvýšily jen o necelou pětinu. Česká republika kvůli tomu působila i v mezinárodním srovnání trochu jako anomálie, vévodili jsme evropskému žebříčku největšího zdražování nemovitostí, přestože ceny rostly ve všech zemích EU. Zajímavá je statistika Mezinárodního měnového fondu, která sleduje růst cen nemovitostí právě ve vztahu k příjmům domácností. Ukazuje, že od roku 2015 do roku 2021 byl nárůst v Česku nejvyšší ze všech asi šedesáti sledovaných zemí.

Ano, ale příčin je více. Česko je specifické i v tom, že nabídka rezidenčních nemovitostí dlouhodobě zaostává za poptávkou. Teprve loni jsme se dostali na úroveň nabídky, tedy počtu dokončených bytů, jaká tu byla zhruba v letech 2007 nebo 2008. V poslední dekádě byl počet zahájených a dokončených bytů v některých letech i o čtyřicet procent nižší než před finanční krizí a nejhorší na tom bylo, že zaostával celou dobu. Kdyby to byla jen výjimka v několika letech, trh by se s tím asi srovnal. Ale tady se ten nesoulad poptávky a nabídky kumuloval přes deset let.

Pak samozřejmě platí i to, co jste říkal, že české domácnosti jsou hodně konzervativní. Je to vidět i na tom, že hodně peněz ukládají na účty v bankách místo toho, aby je aktivně investovaly. Mají velkou averzi vůči ztrátě. Kvůli tomu vnímají Češi jako vhodnou investici i nemovitosti. A třetím faktorem bylo prostředí velmi nízkých úrokových sazeb, což zvýšilo zájem ukládat volné prostředky do nemovitostí, což ovšem platilo globálně a nešlo jen o české specifikum.

Ano, počty zahájených bytů se loni oproti předminulému roku opět snížily, to ale souviselo i s extrémní nejistotou ohledně nákladů na výstavbu, když ceny materiálu začaly po pandemii skokově růst. Zvýšení nákladů je patrně i důvod, proč prozatím příliš nevidíme pokles cen u nové výstavby. Developeři nabízejí místo zlevnění jiné pobídky, například se na určitou dobu dotují nižší úroky hypoték, vybavení části bytu zdarma a podobně. Takže přímo v ceně se nižší poptávka zatím neodráží tolik jako u starších nemovitostí, kde je pokles cen již patrný.

Ceny bytů v minulosti výrazně „ustřelily“ oproti nájmům, které je teď dohánějí. Takže nedostupnost vlastnického bydlení se začne přesouvat do nedostupnosti nájemního bydlení. Z údajů ČSÚ vyplývá, že dynamika zvyšování činží v posledních čtvrtletích sílí a meziročně se nájmy zprostředkované realitními agenturami v únoru zvýšily o šestnáct procent.

Co se týče výhledu hypotečních sazeb, trh je přesvědčený, že prostředí vyšších úrokových sazeb tu zůstane na delší období. Takže nelze předpokládat, že se za rok dostaneme k hypotečním sazbám, které tu byly před třemi lety. Na druhou stranu je potřeba říct, že zlomů v ekonomice bylo za poslední dobu tolik… Hovořilo se o tom, že úrokové sazby už nikdy nebudou vysoké, že nikdy nebude vysoká inflace, a jak nyní vypadá realita. Takže platí, nikdy neříkej nikdy.

Nejde jen o ČNB. Hypoteční sazby jsou sice částečně spojené se základní sazbou ČNB, ale příměji se vztahují k ceně peněz na delší období. Sazba ČNB je krátkodobá, nejpopulárnější hypotéky jsou ale pětileté. Takže je potřeba dívat se na pětiletou cenu peněz. A tyto sazby se nyní nacházejí mírně pod hranicí pěti procent. A trh v tuto chvíli předpokládá, že tato sazba za dva roky bude u čtyř procent, takže jen o procentní bod níže v horizontu dvou let. To ukazuje, že pokles úrokových sazeb může být velmi pozvolný. Samozřejmě trh to očekává na základě současných informací a realita nakonec může být odlišná, výhledy se mohou rychle měnit, jak ukazuje například i nejistota na trzích po pádu několika amerických bank, ale takové je současné očekávání.

V tuto chvíli to tak nevypadá. Sazby mírně klesnout mohou, ale budou to spíš kosmetické změny.

Asi i proto vidíme mírné zlepšení v únoru, patrně část domácností usoudila, že další čekání k výraznějšímu zlevnění hypoték vést nemusí. Úroková sazba sice v únoru nepatrně klesla na 5,9 procenta, ale ten pokles je prozatím jen velmi malý, a řada domácností tak stále nedosáhne na hypotéku v požadované velikosti.

foto Tomáš Novák, týdeník Hrot

Snižování cen nemovitostí bude určitě hrát také roli. Příští týden budeme zveřejňovat měsíční informace o cenách nemovitostí přímo z katastru nemovitostí. Nechci prozrazovat detaily, ale z čísel za únor vyplývá, že oproti vrcholu z poloviny minulého roku začíná být pokles cen poměrně citelný. V některých krajích je už dvouciferný.

Sledujeme poměrně výrazný pokles průměrné hypotéky. Vrcholu trh dosáhl koncem roku 2021, kdy byla průměrná hypotéka kolem 3,5 milionu, a od té doby postupně klesá a nyní se pohybuje kolem 2,9 milionu. Řada domácností musela změnit plány a na vyšší hypotéku nedosáhnou.

Čísla o nesplácených úvěrech jsou překvapivě nadále velmi příznivá, a dokonce klesají. Nyní jsme poblíž historických minim, pod 0,6 procenta, zatímco během krizových let 2011 až 2013 to bylo těsně nad třemi procenty. V tomto ohledu problémy zatím nevidíme. To neznamená, že se to časem nezmění, tento ukazatel se projevuje s určitým zpožděním.

Nicméně platí, že průměrná měsíční splátka na jednom milionu hypotéky se zvýšila kvůli růstu sazeb o dva tisíce korun. Čím vyšší hypotéku máte, tím to je více, dá se to takto násobit. Pro průměrnou hypotéku ve výši tří milionů je to pak navýšení kolem šesti tisíc měsíčně. Na druhou stranu, za posledních pět let průměrné mzdy vzrostly více než o třetinu, což vytvořilo určitý polštář. Zároveň budou refixovat i domácnosti, jež mají poměrně starou hypotéku, která už je z velké části umořená. K tomu si v minulosti braly výrazně nižší hypotéky. Problémy při refixaci tak mohou mít spíše domácnosti, které si braly vysokou hypotéku v době extrémně nízkých sazeb a zatím mají splacenou jen její velmi malou část. Ale těch je jen malý díl ze všech refixací, které každoročně probíhají. To je mimochodem i jeden z důvodů, proč stále nedochází k razantnějšímu poklesu cen nemovitostí.

Ano, jak bylo řečeno, podíl nevýkonných úvěrů zůstává velmi nízký, na trh se tak nedostává větší množství nemovitostí v nucených prodejích. Další vývoj v tomto ohledu však bude samozřejmě záviset i na tom, jak se bude dále dařit ekonomice. Zatím to vypadá, že se nepotvrdí scénáře z loňského podzimu, že směřujeme do silnější recese.

Většina našich bank eurové hypotéky vůbec neposkytuje, což je pochopitelné v kontextu minulého vývoje v Maďarsku nebo Polsku, kde to skončilo zásahem státu a velkými problémy. Existuje několik výjimek, ale i ty dají eurovou hypotéku jen zájemci, který má pravidelný a dostatečný příjem v eurech, třeba díky tomu, že má příjmy ze zahraničí.

Tyto úvěry jsou do jisté míry specifické, například je lze poskytnout s dlouhou dobou splatnosti přes dvacet let, aniž by bylo nutné zastavit svou nemovitost jako v případě hypotéky. Delší splatnost pak logicky vede k většímu rozložení měsíčních splátek a menšímu tlaku na měsíční rozpočet domácností. Průměrná sazba u úvěrů ze stavebního spoření se nyní pohybuje mírně pod hranicí čtyř procent. Kdo má uzavřenou smlouvu o stavebním spoření a nějakou dobu spoří, může si tedy vzít úvěr za příznivějších podmínek. Takže se nyní vrací zájem právě o ty tradiční úvěry za stavebního spoření.

Stavební spoření je často kritizováno, že slouží k výhodnému spoření pro bohatší domácnosti. Avšak jeho primárním účelem není spoření, ale možnost poskytovat dostupné úvěry na bydlení. Aby to však bylo možné, potřebujete získat vklady, z nichž tyto úvěry budete poskytovat, jelikož jde o uzavřený systém – úvěry se poskytují právě z naspořených vkladů. Zároveň náklady na takové vklady musejí reflektovat to, že stavební spoření má nabízet dostupnější úvěry na bydlení. To vše zajišťuje právě státní podpora. Někdo po několika letech spoření využije možnost vzít si levnější účelový úvěr pro zlepšení bydlení, někdo nikoli, ale jeho dřívější spoření umožnilo tyto úvěry poskytnout jiným zájemcům.

Ano, navíc stavební spoření může hrát užitečnou roli v poskytování prostředků domácnostem pro investice do zefektivnění energetické náročnosti vlastního bydlení. To jsou přesně částky vhodné pro typický úvěr ze stavebního spoření. Stát bude patrně chtít takové investice podpořit, s poskytováním příspěvku si samozřejmě pak může specifikovat, kam přesně a za jakých podmínek mají takové úvěry směřovat. 

Jakub Seidler (39)

• Vystudoval ekonomii na Institutu ekonomických studií Univerzity Karlovy v Praze, kde také získal titul Ph.D.

• Kariéru odstartoval v roce 2008 v ČNB, kde šest let působil na pozicích v oddělení finanční stability, poté se zabýval zátěžovými testy bank.

• Po odchodu z ČNB v roce 2014 sedm let pracoval jako hlavní ekonom ING Bank v Česku.

• Do pozice hlavního ekonoma České bankovní asociace nastoupil v červnu 2021.