„Co v Londýně trvá dva roky, u nás deset let,“ říká o délce stavebního řízení právník a investor Jakub Štilec
koláž Hrot24, Shutterstock.com
Problémy se stavebním řízením
Rozhovor
Bydlení ve velkých městech ještě zdraží. Za hlemýždí výstavbu můžeme poděkovat zkostnatělým úřadům, říká expert
S nákupem bytu ve velkém městě nečekejte, ceny totiž budou v příštích pěti až deseti letech pravděpodobně ještě růst, odhaduje advokát a expert na stavební právo Jakub Štilec. Stavební zákon, který vznikl za vlády Andreje Babiše a následně ho rozcupovala vláda Petra Fialy, byl podle něj v některých ohledech lepší než ten současný. Štilec ale varuje před jeho dalšími změnami po podzimních volbách, o nichž už se začíná mluvit: „Věci by se měly už usadit, není čas na nějaké nové veletoče,“ říká Štilec pro Hrot24.
redaktor
Informace o budoucnosti developmentu a stavebního práva má Jakub Štilec z první ruky. Jeho advokátní kancelář Štilec & Partners dlouhodobě spolupracuje s Národním centrem Stavebnictví 4.0. Má tak neustále přehled o náladách ve všech oblastech nemovitostního trhu.
Coby investor do nemovitostí mluví i z vlastních zkušeností, v rozhovoru pro Hrot24 jasně identifikuje problémy současného stavebnictví a dokazuje, že se hned tak nevyřeší. Patová situace je teď kvůli zastaralému územnímu plánu podle něj i v Praze, která kvůli tomu může dokonce brzy zaostávat za Brnem.
„Praha musí co nejdříve přijmout nový metropolitní plán. To je nutný předpoklad dalšího rozvoje města, ale i celých přilehlých regionů. V Brně se to teď na přelomu roku po dvacetileté snaze povedlo. A to je obrovský rozvojový impulz,“ říká Jakub Štilec.
Neustále nám někdo slibuje, že budeme v České republice stavět rychleji, ale k lepšímu se zatím nic moc nemění. Tak v čem to vázne?
Ono se u nás staví rychle, jen se na úřadech katastrofálně pomalu povoluje. V tom je jádro celého problému. Srovnejte si data z Evropy. Když máte v Londýně dobře připravený projekt, celá přípravná fáze vám zabere dva roky, u nás developeři doslova válčí s úřady, spolky, radnicemi i více než deset let.
Velká města navíc mají obrovský dluh vůči svým územním plánům. Podívejte se třeba na Prahu. Město je zakonzervované ve 30 let starém územním plánu a nový se řeší už více než deset let. To je zásadní brzda urbanistického rozvoje metropole. Fakticky to pak znamená, že je stále méně kvalitních míst kde stavět. Na druhou stranu zase vzniká čím dál více brownfieldů.
Hasí škody po Bartošovi a říká: Digitální stavební řízení bude fungovat nejpozději koncem roku 2027
Právě proto jsou byty tak drahé?
Ano, to je přece logické. Pokud je vhodných pozemků k výstavbě málo, promítne se to do jejich ceny. Když k tomu pak přidáte dlouhé roky výplat týmům projektantů, právníků, placení úroků z úvěrů, jsou ceny tam, kde jsou.
Zkrátka mezi tím, že u nás přípravná fáze většího projektu trvá i více než deset let a tím, že se pravidelně umisťujeme na chvostu žebříčků dostupnosti bydlení, je skutečně přímá úměra. O tom není pochyb. Srovnejte si ceny nemovitostí v Praze a ve Varšavě.
Stavební zákon se loni rozsáhle změnil. Byly změny ku prospěchu věci?
Stavební zákon je smutný příběh. Jeho největším problémem je, že se z něj postupem času stalo politikum. Stará legislativa z přelomu milénia nepochybně dosluhovala a bylo třeba ji postavit nově. Dlouho se s tím nic nedělalo, až si z toho politici napříč spektrem udělali téma, každý se svým patentem správného řešení.
Proto na novém zákonu z roku 2021 nebyla širší politická shoda a po změně vlády jej musela nová vláda „stůj co stůj“ překopat bez ohledu na jeho kvalitu. To byla chyba. Tehdy se mnoho dobrých projektů ocitlo u ledu a čekalo se, jak se všechno dále legislativně vyvine. A kam to dospělo po spuštění digitalizace v polovině loňského roku, víme.
Odpovídají současné ceny bytů jejich realitě?
Ceny jsou jednoduše takové, jaké jsou. To je ta realita. Kdyby byly podmínky nebo důvody pro jejich snížení, byly by nižší. V nějakém výhledu pěti až deseti let si ale myslím, že nás spíše čeká další zdražování. Alespoň ve velkých městech. Napovídá tomu nejen demografie měst a makroekonomický výhled, ale především fakt, že výstavba nijak závratně nezrychluje.
Vyplatí se stále do nemovitostí investovat?
To asi záleží na tom, co kdo od takového vkladu očekává. Češi stále ještě nejsou zvyklí investovat tak, jak je jinde na západě běžné. Proto bych se investici do bytu ve větším městě neposmíval. Je to z mého pohledu určitě lepší, než nechat peníze někde na spořicím účtu.
Když pracujete s nějakým konzervativním výhledem dlouhodobého růstu hodnoty nemovitosti jako takové a data z trhu vám celkem jasně ukazují trend růstu nájemného, nemusí být investice do rezidenční nemovitosti vůbec špatná. Tím spíše pokud máte nějaké vlastní volné zdroje.
V posledních měsících také vcelku silně ožívá český a celkově středoevropský trh komerčních nemovitostí, zvláště u kanceláří a retailu. V tomto segmentu lidé zatím o přímých investicích příliš neuvažují, spíše jdou cestou svěření prostředků fondům. To ale může být někdy trochu škoda. Na trhu jsou dostupné příležitosti - třeba i menší přímé investice s daleko lepším výnosem než u bytů.
Je v tom rozdíl mezi Prahou, velkými městy a zbytkem republiky?
Určitě ano, a to i napříč regiony. Velká města jsou ve výhledu investice stabilnější, ale mají relativně nižší výnos. Pokud investujete v menším městě či regionu, je třeba lépe znát místní prostředí. Je třeba pochopit povahu regionu, jeho problémy a příležitosti, jako je zaměstnanost, dopravní napojení a podobně.
Zkrátka vyhodnocení je trochu složitější a velkou roli hrají demografické trendy místa. Určitě bych varoval před tím, aby investor vycházel jen z prodejní ceny nemovitosti nebo i z aktuálního poměru ceny nemovitosti k nájemnému.
Hospodářská komora nedávno zvedla opakovaně se vracející téma podpory dřevostaveb. Mohly by pomoci k vyšší dostupnosti bydlení?
Dřevostavby jsou z mého pohledu spíše tématem souvisejícím s udržitelností životního prostředí, nikoli s dostupností bydlení. Je ale určitě správné, že tohle téma Hospodářská komora zvedá. Lze si jen těžko představit naplňování evropských cílů udržitelnosti ve stavebnictví, když vám česká legislativa v podstatných ohledech brání ve výstavbě z ekologických materiálů.
V tom už ale určitý posun nastal a k tomu, aby i u nás mohly vnikat i více než čtyřpatrové budovy ze dřeva zbývá přijmout nové požární normy, které by měly začít platit od začátku příštího roku. Pak se můžeme těšit i na dřevostavby vysoké přes 20 metrů.
Digitalizaci stavebního řízení zákonodárci zatím odložili, aktuálně se mluví o tom, že by měla fungovat na konci roku 2027. Jak musí vypadat, aby pomohla výstavbu skutečně zrychlit?
Ty systémy musejí především fungovat a odrážet požadavky stavebního zákona. To, že nefungují dobře je zřejmé. Nejlépe vám to vysvětlí úředníci na stavebních úřadech. Z pohledu státu bude ale třeba dohlédnout, že se to tentokrát povede.
Problém řešení z loňského roku nespočíval v tom, že by to celé jednoduše zpackali dodavatelé. Stát neměl úplně jasnou představu, co přesně od těch systémů očekává, jak mají vypadat a také nastavil nereálné časové požadavky. Problém se tedy zřejmě táhl od samého počátku, už od zadání.
Jaké změny je tedy podle vás potřeba ještě udělat, aby se skutečně stavělo rychleji? Můžeme se třeba inspirovat v zahraničí?
V pražských poměrech je třeba co nejdříve přijmout nový metropolitní plán. To je zásadně nutný předpoklad dalšího rozvoje města, ale i celých přilehlých regionů. V Brně se to teď na přelomu roku po dvacetileté snaze povedlo. Je to obrovský rozvojový impulz. Snad se také výhledově dočkáme v Praze.
Politici na radnicích by měli vnímat, že s působností v otázkách územního plánování nesou i zásadní a nezastupitelný díl odpovědnosti za celkový rozvoj města a jsou reálným hráčem, který ovlivňuje rozsah, kvalitu i cenu výstavby. Aktivismus patří spolkům, ale na radnicích nemá co dělat. Ta doba tu byla a současný stav je mimo jiné jejím důsledkem.
Také se musí rychle vyřešit problém digitalizace stavebního řízení. Stát by určitě nemusel využít celé té lhůty do roku 2027.
Jde o politická témata, nebo jen odborná?
Stavební legislativa by si zasloužila, aby se jako téma odpolitizovala. Blíží se sněmovní volby a stavební trh se už zase třese, jak se ke stavebnímu zákonu postaví nové politické vedení. I když si mohu myslet, že návrh zákona z roku 2021 z dílny předchozí vlády byl v lecčem lepší než ten současný, řekl bych, že nyní by měl nastat spíše čas na usazování věcí, ne na nějaké nové veletoče. To se samozřejmě netýká digitalizace, ta se musí dát rychle do pořádku.
Ať skončíme pozitivněji, co z posledních developerských projektů a nových staveb vás skutečně zaujalo?
Osobně si cením projektů, které jdou za rámec konkrétní stavby a přetvářejí celé místo. Je krásné vidět, když dlouhodobě zanedbaná území ožijí novým životem a vzniká kvalitní veřejný prostor. Takových projektů myslím nyní vzniká více, a to nejen v Praze.
Moc si ale vážím každého, kdo stále neztratil chuť a trpělivost v Česku vytvářet kvalitní věci. To opravdu není samozřejmostí. V poslední době více vynikajících developerů tuzemské aktivity utlumilo nebo zvažuje úplný odchod.
Jakub Štilec
Zakladatel a řídící partner advokátní kanceláře Štilec & Partners, která pracovala například na obraně stavebního povolení linky metra D
Věnuje se zejména nemovitostnímu právu, ale rovněž IT právu, transakcím, hospodářské soutěži a veřejnému investování
Spolupracuje s Národním centrem Stavebnictví 4.0
Vystudoval Právnickou fakultu ZČU v Plzni. V advokacii působí od roku 2007
