Martin Louda pochází z pražského Žižkova a po čase zde opět i s rodinou bydlí. Ovšem nejen to. Dosud málo známý developer bude v následujících letech tím, kdo nejspíš významně promění tvář svérázné pražské čtvrti. A nebudou chybět kontroverze. Chystaná rekonstrukce prvního pražského mrakodrapu Radost (dříve Dům odborových svazů), který Louda vlastní spolu s majiteli koupelnového řetězce Siko, je pod přísným dohledem památkářů. S městskou částí pak coby majitel fotbalové Viktorie Žižkov vede ostré spory ohledně budoucnosti přilehlého stadionu tradičního pražského klubu.

V poslední době o vás bylo díky Radosti i Viktorii Žižkov hodně slyšet. Jaká je však vaše historie a jak jste se k oběma viditelným investicím dostal?

V nemovitostech, developmentu a stavebnictví pracuji už přes 20 let. Dominující pro mě vždy bylo bydlení, tedy jak, kde a proč právě tam chtějí lidé bydlet. Je to přitom náročnější než kanceláře nebo obchody, čímž to nechci podceňovat, ale rezidenční segment je mnohem složitější, co se týče povolování, komunikace s klienty i doby výstavby. Po škole jsem začal pracovat jako konzultant, dělal monitoring trhu, sledoval trendy. Díky tomu jsem přicházel do styku se všemi mezinárodními investory a jeden z nich mi nabídl, abych vedl jeho investice tady v Česku. Tak jsem se stal investorem do rezidenčního bydlení.

Můžete dát příklad nějakého významného projektu z té doby?

Hodně spokojený jsem s bytovým projektem v Malešicích, který je opravdu velký, má asi 600 jednotek. Kupoval jsem ho v roce 2009, kdy doznívala ekonomická krize, a bylo to nejspíš hazardérství. Ale podařilo se to, a když se na to kouknu po deseti letech, rád bych někdy zrealizoval další projekty tohoto rozsahu. Myslím, že se tam lidem dobře bydlí, sám jich několik znám a i já tam byt vlastním, byť tam nebydlím. Baví mě ale i jiné věci.

Například?

Třeba IT, na které bohužel nemám sám čas. Nejdříve jsem si koupil podíl v jedné firmě, to ale nebylo ono. Řekl jsem si, že bude lepší, pokud to bude spravovat a řídit někdo jiný. Investoval jsem proto u kamarádů, kteří mají progresivní fondy zaměřené na umělou inteligenci a strojové učení. Nejsou to úplné startupy, spíše už rozjeté firmy. V tom jsem ovšem spíše pasivní investor.

Jak jste se seznámil s rodinou Valových, se kterou jste koupili Dům odborových svazů, dnešní Radost?

Už předtím jsme se znali asi deset let a měli jsme za sebou několik společných obchodů, které však nebyly tak viditelné. Šlo o menší i větší projekty v Praze, vždy spojené s nemovitostmi, nikdy jsme v nich však nevystupovali jako lídři. Já jsem měl přitom vždycky kromě investiční i výkonnou funkci, což jsme zopakovali i u Radosti. Koupit ji byl nápad Víti Valy (starší syn zakladatelky Sika Jaroslavy Valové – pozn. red.), kvůli objemu investice jsme však potřebovali, aby nám někdo pomohl. Víťovi se podařilo přesvědčit zbytek rodiny, aby do toho s námi šli.

Tomáš Novák týdeník HROT

Jak jsou rozděleny majetkové podíly?

Je nás pět lidí, není to pod společností Siko. Všichni máme přibližně stejný podíl. Já jsem za výkonnou část, rodina je spíše v pozici pasivního investora. Samozřejmě máme domluvený systém řízení, dá se však říct, že do chodu zasahují minimálně a spolupráce funguje dobře. Máme plán, milníky a parametry, ve kterých se chceme pohybovat. Počítali jsme s tím, že to nebude jednoduché, ale samozřejmě nás i tak něco občas překvapí.

Jaké jsou tedy milníky? Kdy odstartuje rekonstrukce?

Řeknu to tak, že rekonstrukce začne v řádu jednotek let, protože predikovat, kdy dostaneme povolení, je složité. Jsem si jistý, že za rok to nebude. Až povolení dostaneme, budeme potřebovat ještě čas na přípravu stavby. Dům se bude opravovat celý najednou a to znamená, že přestane kompletně fungovat. Máme tady centrální systém, nejen řízení, ale i energií, vytápění, chlazení. I schodiště je centrální, a nelze tedy, aby sem někdo chodil, zatímco probíhá stavba. Kvůli energetickému systému to nelze aplikovat ani v bočních křídlech, a jednodušší proto bude opravit celou budovu najednou.

Jaké jsou překážky na cestě ke stavebnímu povolení?

Nemáme jednu konkrétní překážku, překážka je systém. Neexistuje nějaký bod, který by nešel povolit, neexistují třecí plochy. Nedovedu si představit, kdo nebo proč by měl s naším záměrem bojovat. Chápu, že existují určité skupiny, které nejsou nadšené, ale ty nejsou nadšené z mnoha věcí a my jsme jenom viditelní. Pokud bychom přestavovali jeden dům dole v Seifertově ulici, tak to nikoho nezajímá. Tak to však ve společnosti chodí, názory jsou různé.

Zaznamenal jsem nějaké výhrady třeba proti plánu zaplnit volné plochy mezi jednotlivými křídly.

Máte pravdu. Přitom jsme na začátku uspořádali workshop, pozvali architekty a porotu sestavenou z odborníků, kteří návrhy vyhodnotili. A pak jsme jim jako investoři řekli, že to je příliš, ať jsou více konzervativní, nesnaží se na sebe upozorňovat a udělají to s co nejmenším zásahem do budovy. Víme, že to, co by se nám třeba mohlo líbit, je neprosaditelné.

Co to třeba bylo?

Například jeden architekt říkal, že v Praze chybí venkovní prostory, což je pravda. Navrhl proto, abychom udělali zvenku po celé budově balkony. Myslím, že by to bylo velice zajímavé, atraktivní a takové případy se ve světě realizují, ale ne u nás. To by byla neprůchozí a neřešitelná varianta. Jiný návrh byl, aby se uprostřed křídla probourala dvě podlaží a vznikla galerie, od toho jsme také ustoupili. Stejně tak jsme ustoupili od návrhu, že by se dům měl navýšit o pět podlaží. Vlastně by se přitom nic nestalo, protože když se díváte z Pražského hradu na panorama, je za námi dost vysokých budov. Nechtěli jsme však extrémním způsobem něco měnit.

Kdy tedy může být rekonstrukce hotová?

Dům byl postaven za 18 měsíců. Mohlo by se nám ho podařit i zrekonstruovat za 18 měsíců, s nějakým skluzem možná za dva roky. Další půlrok bude trvat ho vybavit. Chceme, aby měl jednotný architektonický výraz, což znamená obrovské množství prostoru, který budeme muset kompletně zařídit. Je to vstupní hala, velký sál, společné prostory, restaurace, bar, terasa. Potom zařízení obchodu a služeb, a navíc velké množství ubytovacích jednotek. Dříve jsem měl kancelář v galerii Myšák ve Vodičkově ulici, ještě než jsme dům koupili, jsem se však přestěhoval sem. Bylo to v zásadě do nižšího standardu, pro mě však bylo podstatné, abych pochopil, jak to tady funguje a jak funguje lokalita. A z toho mi vyšlo, že největší udržitelnost bude mít bydlení, které nejméně podléhá trendům, je nejstabilnější a nebude potřeba dům pořád opravovat a dělat do něj zásahy. Náplň v takovém domě ovšem musí být polyfunkční, přidali jsme proto další prvky a nakonec z toho vyšel dům, kde žádná z funkcí nebude přesahovat 20 procent. Ubytování je sice někde pod 50 procenty, je však rozděleno na různé typy a segmenty.

Kolik ubytovacích jednotek tady tedy bude?

Jejich počet bude kopírovat počet kanceláří, kterých je dnes 650. Místnost, kde právě sedíme, představuje dvě spojené jednotky. Celý dům je v podstatě stejný, všechno se tedy opakuje a my respektujeme systém kanceláří o dvaceti metrech čtverečních. Akorát do nich vložíme něco nového, aby se to dalo využívat pro ubytování.

Kdo tady bude bydlet?

Celé bychom to chtěli koncipovat jako komunitní nájemní bydlení. Byli jsme se podívat na podobné koncepty v zahraničí, když šlo ještě cestovat bez omezení, a inspirovali jsme se v Londýně, Amsterodamu, Berlíně, kde tyto trendy začaly. Část nájemníků budou studenti vysokých škol, zcela určitě VŠE, ale i jiných škol, které jsou blízko nás. Potom také absolventi, kteří už dokončili školy, ale ještě nechtějí vlastnit žádnou nemovitost a žijí sami nebo maximálně v páru. Ale také takoví, kteří cestují po světě a chtějí třeba nějakou dobu žít v Praze. Další skupinou budou lidé, kterým je přes padesát a jejich děti už vyrostly. Malé množství jednotek bude určeno i na krátkodobé pronájmy v řádu jednotek dní. Dá se říct, že to bude bydlení pro všechny kromě rodin s dětmi.

Jednotky budou dost malé…

Ano, ale kompletně zařízené v minimalistickém stylu, jako kajuta na lodi. Přidanou hodnotou však budou věci, které se sdílejí. Bude možné využít velkou profesionální kuchyň, malé i velké přednáškové sály, knihovnu, místa pro relax, pro sport. Není to kolektivní bydlení, které bylo spojeno s nějakou ideologií, ale je do jisté míry podobné. Proč chodí lidé pracovat do coworku? Protože nechtějí sedět sami doma. Tady budou moci za relativně málo peněz využívat spoustu věcí, které v klasickém bytovém domě nejsou.

Přejděme k fotbalu. V jaké fázi je jednání o odkupu stadionu, které vedete s městskou částí?

Přemýšlím, jak bych to měl charakterizovat. Asi jako něco, co se dělá mnohem složitější, než by se dělat mělo. To, že stadion je nevyhovující a má problémy, lidé na radnici věděli. To, že je potřeba s tím něco dělat, bylo také jasné. To, že se místo bývalého zázemí prodalo někomu jinému, a prostor pro zázemí tedy zanikl, o tom také věděli. My jsme přitom radnici předložili už šest nabídek! Ty vznikly na základě jednání s radnicí, na kterých si řekla, co chce, a my jsme to do nabídky zpracovali. Na šest nabídek jsme dostali jednu odpověď ve smyslu, že registrují přijetí nabídky. Na ostatní jsme žádnou odpověď nedostali. Jaký je tedy stav? Já nevím. Chybí mi v tom racionalita, v podnikání jsem se s takovým přístupem a nezájmem o věc nesetkal.

Pokud jsem to dobře zaznamenal, radnice chtěla především garanci, že fotbal se v místě bude hrát dál. Tu jste jim byli ale ochotni poskytnout jen do roku 2025. Nebyl to hlavní problém?

Myslím, že ne. Jsem soukromý investor, který je za svoje peníze, nikoli za peníze daňových poplatníků, jak to dělá městská část, ochotný investovat do sportu v Praze 3. Chci opravit stávající stadion, a postavit dokonce stadion úplně nový. Takové stavby přitom často nejsou schopna realizovat ani města, protože na to buď nemají prostředky, nebo se u toho rozhádají. Navrhli jsme proto, že tady budeme hrát pět let, protože pokud bych tady měl do deseti let postavit úplně nový stadion, tak na to také budu potřebovat čas a delší dobu tu nebude možné hrát. Pořád sice věřím, že radnice se k tomu nějak postaví, ale pomalu už ztrácím víru a připouštím si scénáře, že to dobře nedopadne. Poslední zprávou je, že nemáme na stadion ani nájemní smlouvu.

Znamená to, že stadion nemáte aktuálně pronajatý?

Podle radnice ho pronajatý nemáme. Platíme sice za něj nájemné, řekli nám však, že nemáme platnou nájemní smlouvu. Část stadionu proto pronajali developerovi, který v sousedství staví bytový komplex, a ten si na něm udělal zázemí pro stavbu. Taková je realita, nemám k tomu slov.

Co to znamená pro budoucnost fotbalu na Žižkově?

Abyste mohli hrát profesionální fotbal, potřebujete licenci. A licenci dostanete, pokud máte výsledky a máte profesionální infrastrukturu. My dokážeme ovlivnit sportovní výsledky, pokud však stadion není náš, tak s tím nic nenaděláme. Pokud radnice nechce využít nabídku klubu a chce to sama opravit, ať to zaplatí a udělá. Pokud to však bude v nepořádku, což je, licenci nedostaneme. To znamená konec profesionálního fotbalu. Automaticky se propadneme do neprofesionální soutěže a hráči mohou odejít kamkoli.

Co vás vlastně vedlo k tomu, abyste klub kupoval?

Pokud jste ze Žižkova, máte k němu vztah, máte v těsném sousedství značnou investici, chcete rozvíjet lokalitu a také podpořit sport mládeže, koupíte to. Sám mám dvě děti, chodil jsem do Sokola Královské Vinohrady pár set metrů odtud a jsem strašně rád, že jsem tam chodil. Loni tam začal chodit můj syn, kterému je pět let. Jako všichni rodiče si uvědomuji, že důležité je, aby děti dělaly sport a měly k němu přístup. Viktorka se stará o 400 mládežníků. Jedna část je profesionální sport, ale pro mě bylo zásadní i to, že pod ni spadá mládež. Jenom celek dává smysl.

Martin Louda (42)

• Pochází z pražského Žižkova. Vystudoval Fakultu stavební ČVUT.

• Již za studií pracoval v developmentu. Po škole působil jako konzultant v oblasti rezidenčního bydlení a postupně se začal prosazovat i coby investor. Jeho aktivity dnes zastřešuje společnost Marlo Development.

• Před necelými třemi lety koupil společně s rodinou Valových za miliardu korun někdejší Dům odborových svazů, dnešní Radost.

• Loni v lednu koupil druholigový fotbalový klub Viktoria Žižkov, jehož stadion s Radostí sousedí.

• Pasivně investuje do IT technologií.

• Je ženatý, má dvě děti.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.