I ty nejčernější scénáře pro vývoj hypotečního trhu v Česku začínají blednout tváří v tvář drsné realitě. Ještě na začátku letošního roku předpovídali hypoteční makléři, že sazby úvěrů na bydlení letos vystřelí až k šesti procentům. S ohledem na vývoj v minulých letech, kdy se dalo na nemovitost půjčit i za méně než dvě procenta ročně, se to zdálo hodně.

Šestiprocentní hranice ale padla už letos v červnu a minulý týden ukázal, že zdražování půjček na pořízení bytu nebo domu zdaleka neskončilo. Česká národní banka překonává kvůli vysoké inflaci ve své přísnosti předpovědi analytiků ze začátku roku.

Minulý týden tak ČNB opět výrazně zvýšila základní úrokovou sazbu o 1,25 procentního bodu na výsledných sedm procent. Další zpřísnění měnové politiky se nevyhnutelně musí projevit také na hypotečním trhu, kde sazby mohou zamířit až k osmi procentům. To s sebou přináší dva efekty.

Zaprvé, lidé refixující starší úvěry se musejí připravit na splátky vyšší o několik tisíc korun měsíčně. A zadruhé, stále horší dostupnost dluhového financování bydlení povede také k ochlazení realitního trhu či minimálně některých jeho segmentů.

Přepálený start roku

Hypoteční úvěry začaly kvůli zpřísňující se politice centrální banky podražovat už v závěru minulého roku a na začátku toho letošního se už sazby ocitly nad čtyřmi procenty. Tedy skoro na dvojnásobku oproti jaru 2021. Přesto měl ještě v prvním čtvrtletí realitní trh k očekávanému ochlazení daleko.

Ceny bytů v Česku za první tři měsíce letošního roku vzrostly podle statistik Hypoteční banky meziročně o 20,6 procenta. Oproti poslednímu kvartálu 2021 byl růst více než pětiprocentní. Úvěrů na bydlení v této době ubylo, kvůli vysoké srovnávací základně loňského rekordního roku ale nebyl propad tak masivní, aby měl vliv na ceny bytů.

Důvodem byl především fakt, že ČNB už loni oznámila plán zpřísnit od letošního dubna regulaci hypoték. Na úvěr by neměl dosáhnout nikdo, kdo nedá dohromady pětinu ceny bytu z vlastních úspor. Vyšší požadavky také nově platily pro minimální příjmy nutné k „přiklepnutí“ půjčky. Jinými slovy, zájemci o bydlení se v prvních třech měsících roku předzásobili a část budoucí poptávky se přesunula už na jaro.

Jan Němec

V dubnu, s novou regulací, ale přišel prudký propad hypotečního trhu – objem nových hypoték byl oproti březnu nižší skoro o dvě pětiny. To se už začíná projevovat na cenách na realitním trhu, a to především u secondhandových bytů. Ty mezi květnem a červnem ve většině městských částí Prahy a také v některých dalších krajských městech stagnovaly, či dokonce mírně klesly.

Z údajů realitního serveru Reality Mix vyplývá, že nejvíc nabídkové ceny starších bytů v Praze klesly v druhé městské části, a to o 6,5 procenta. Za méně peněz než v květnu se nabízely byty také v dalších pěti pražských obvodech. Naopak větší meziměsíční zdražení než o jedno procento se odehrálo jen v Praze 4.

Jiná situace je u novostaveb. Také developeři sice poukazují na to, že z řad zákazníků vypadlo mnoho hypotékařů, stále se ale najde dost kupujících s dostatečnou hotovostí. U developerských projektů navíc proti snížení cen hrají i další faktory. Především nedostatek a zdražení stavebních materiálů řádově až o desítky procent se podepisují na silném tlaku na náklady.

Recese znamená zlevnění

Nemovitosti jsou v Česku vlivem masivního růstu cen posledních let předražené. Tvrdí to i ekonomové z České národní banky, podle kterých jsou ceny nadsazené až o čtyřicet procent. Vyšlo to najevo ze zátěžových testů českých finančních institucí, jejichž výsledky centrální banka zveřejnila v půlce června. Ještě na jaře přitom závěr ČNB zněl, že jsou ceny nadsazené „jen“ asi o čtvrtinu.

Jaký vývoj se dá očekávat ve zbytku roku, případně v roce příštím? Zásadní roli bude hrát to, jak se Česku podaří ustát hospodářské problémy a vyhnout se recesi. Pokud by se naplnily prognózy ekonomických institucí a růst HDP se udržel nad nulou, výsledkem by byla spíš jen stagnace cen nemovitostí.

Úplně jiná situace by ovšem nastala, pokud turbulentní vývoj globální ekonomiky pošle Česko do recese. Pak – podle její hloubky – připadá v úvahu i výraznější pokles cen domů a bytů, a to opět především těch secondhandových.

Jan Němec

Jako určité vodítko možného vývoje může posloužit poslední velká recese, kterou Česko prošlo po finanční krizi z roku 2008. Ještě v roce 2008, před plným nástupem problémů, se v Praze prodávaly byty v průměru asi za 48 ­tisíc korun za metr čtvereční. Pak přišly hospodářské potíže a mezi lety 2010 a 2012 bydlení v hlavním městě zlevnilo až pod 44 tisíc za metr čtvereční. Na úroveň před recesí se ceny bytů vrátily až v letech 2015 a 2016.

S „černým“ scénářem ostatně pracují i analytici ČNB. Pokud by podle nich do Česka dorazila opravdu výrazná recese, která by způsobila vysokou nezaměstnanost (ČNB kalkuluje s deseti procenty), realitní trh by dostal tvrdý zásah. Ceny nemovitostí by v takovém případě mohly klesnout až o pětinu.

Hypotékaři v nesnázích

Vliv recese na ceny nemovitostí by byl dvojí. Jednak by se kvůli ztrátě zaměstnání či nižším příjmům zmenšila množina potenciálních zájemců o vlastní byt nebo dům. Spolu s obecnou opatrností lidí v krizi by se tak výrazně snížila poptávka po realitách.

Kromě toho ale může přijít i určitý impulz na straně nabídky, a to v podobě hypotékařů, kteří kvůli kombinaci zásadně vyšších splátek a problémů ekonomiky ztratí schopnost úvěry splácet a o nemovitost přijdou. Jen letos si do banky pro novou fixaci a úrokovou sazbu šlo či půjde na šedesát tisíc lidí s hypotečním úvěrem.

Nárůsty splátek u lidí refixujících budou totiž masivní. Ten, kdo stihl refixovat ještě během prvních pěti měsíců, zaplatí například u 2,5milionového úvěru z roku 2017 měsíčně 13,4 tisíce místo původních 9,3 tisíce korun. Sazby kolem pěti procent se z dnešního pohledu jeví vlastně ještě příznivě.

Horší to bude v případě lidí, kterým úrokové sazby vyskočí z méně než dvou na více než sedm procent. Zjednodušeným výpočtem lze dojít k výsledku, že měsíční splátka vzroste z 10,5 tisíce na více než osmnáct tisíc. A takový zásah do rodinného rozpočtu může být už i nad síly střední třídy. 

5,71 % činila průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů v Česku.