Má pověst zákulisního hráče s vazbami na politiky i státní firmy. Rozváděl bývalého premiéra Petra Nečase, přednášel na plzeňských právech, kde patřil k nejbližším spolupracovníkům děkana Milana Kindla. Ten mimo jiné figuroval v kauze neoprávněného udílení titulů prominentním studentům. Právník Ondřej David, šéf a spolumajitel advokátní kanceláře DBK, ale roli šedé eminence tohoto barvitého světa odmítá.

„Já jsem civilní právo učil, byla to má specializace. To, že si mě pak někdo na práci vybral, je přece naprosto normální. Když děláte pro řadu klientů a nejrůznějších velkých hráčů, začne se o vás říkat, že jste lobbista, šedá eminence. Ale to vážně nikdy nebylo mým cílem,“ říká s tím, že kauza plzeňských práv byla hlavně mocenskou hrou uvnitř fakulty.

„A nebyla to kauza o mně, je to historie, v tomto ohledu dnes žádnou kontroverzi necítím,“ dodává David, který se v současnosti víc než advokacii věnuje investicím, zejména ve Spojených státech, kde se v rámci své skupiny ICP pustil do developmentu. Na Floridě s místním partnerem – Američanem Jackem Weirem – rozjel projekty za desítky milionů dolarů. Aktuálně dokončil ve floridském Palm Beach Gardens luxusní bytový komplex Solera se 136 bytovými jednotkami, restaurací a bazénem v hodnotě přes miliardu korun.

„Trh s bydlením se v USA zbláznil. Ceny letí vzhůru. I proto právě uvažujeme, že si dům nakonec necháme,“ přemýšlí nahlas byznysmen ve své pražské kanceláři na Vinohradské, v budově, která také patří do jeho rozvětveného realitního portfolia.

Domy však nejsou jediným jeho investičním zájmem. Před časem ovládl také největšího výrobce plastových oken v Česku – skupinu Window Holding. K firmě, do které patří známé značky jako Vekra a Otherm, se dostal prostřednictvím obchodu s pohledávkami. Dnes v ní drží bezpečně dominantní podíl a společně s managementem ordinuje výrobci po obtížných letech růstovou strategii. Letos by skupina Window Holding měla atakovat tržby 2,3 miliardy korun a David si pohrává s myšlenkou, že by část akcií mohla firma nabídnout také na burze. Aby toho nebylo málo, poohlíží se rovněž po akvizici vlastní stavební a developerské firmy.

Aktivit máte na první pohled docela dost. Co vás aktuálně nejvíc zaměstnává?

Určitě jsou to nyní reality. Máme projekty jak v USA na Floridě, tak v Česku. Ale více mě teď baví ty v Americe, kde se nám daří strukturovat stále něco nového. Nedávno jsme v Palm Beach Gardens dodělali bytový projekt Solera, který má pro mě až překvapivě velký úspěch. Tamní trh se doslova zbláznil. Ceny jdou strašně rychle nahoru, proto uvažuju, že to neprodáme. Máme hotovo, pronajato ze sta procent, přináší nám to cash flow. Proto si to možná necháme. Raději třeba uděláme malou emisi dolarových dluhopisů, abychom si uvolnili nějaké zdroje na další projekty. Je to lepší než si pro peníze jít do banky.

O jaký dluhopis by šlo a o jak velkou částku?

Zatím si testujeme trh, bavíme se s poradci. Ale byla by to emise se vším všudy, se schválením ČNB, s podkladovým aktivem, kterým by byla nezatížená firma s nemovitostí a stabilním cash flow. Navíc v USA, takže by to mohla být pro investory i měnová a geografická diverzifikace. S tím si teď hodně hraju. To jsme ještě zatím nedělali.

A případná velikost té emise?

To vám zatím neřeknu. Nevím. Hodnota celého projektu může být 57 až 60 milionů dolarů, jakou část z toho upíšeme, se teprve uvidí. Ale cítím zájem. Teď se o tom bavíme se dvěma poradci, bývalými manažery Patrie a BH. Není to zadané, ale konzultujeme to. Rozhodneme se brzy.

Cílem tedy je mít zdroje na další projekty. Už se vám nějaké rýsují?

Máme v přípravě dva projekty, oba jsou větší než Solera. Zhruba dvojnásobně. Opět hlavně byty, tedy stejný koncept jako Solera. Je tam po tom velký hlad. Problém je, že i ve Spojených státech roste cena materiálu – stejně jako tady v Česku. Bylo štěstí, že jsme Soleru dodělali v dubnu. Teď by to byl problém. I proto vidím, že další výstavby začneme nejdřív za tři čtvrtě roku. Jeden projekt má mít 256 jednotek, druhý dokonce 320.

To ale neděláte sám, ne?

To by ani nešlo. Máme dva partnery. Tím hlavním je Jack Weir, místní developer se skvělou reputací, má dobré vztahy s bankami i s úřady. S ním děláme všechno. Bez něj bychom to na Floridě měli mnohem těžší. Je to o dlouhodobých lidských vztazích, které tam pochopitelně jako Češi teprve budujeme. Máme velké štěstí, že je s námi.

Jak jste na něj narazil?

S rodinou jsme na Floridu jezdili soukromě. Po pár letech jsme zvažovali, že bychom tam nějaký dům koupili nebo si jej pronajali. Tehdy jsem se obrátil na tamního právníka, aby mi pomohl. Dnes je to můj soused a jsme dobří přátelé, naše rodiny se pravidelně potkávají. Navíc jeho specializací jsou právě nemovitosti. Povolování, stavební řízení, územní plán. V tom je špička. A právě on je nejbližším spolupracovníkem Jacka. A tak jsme se dali dohromady. Kanceláře od nás mají přes ulici.

Všechny americké projekty jsou v jedné lokalitě?

Začínali jsme s prvním projektem na jihu, tedy na Key West. Avšak později jsme se začali orientovat na Palm Beach County, kde jsme doteď. Jde tedy o poměrně úzkou oblast, kterou se snažíme poznávat, rozumět jí, umět v ní predikovat, jak se bude rozvíjet. Amerika i samotná Florida jsou tak velké, že nějaký větší rozptyl nedává vůbec smysl. Tím spíše pro nás jako cizince. Jack nám aktuálně doporučuje dva projekty, které jsou trochu severně a jsou více rozvojové. Brownfield je silné slovo, ale oblast je opravdu zatím mimo hlavní proud. Další projekt tak bude zřejmě trochu za hranicí oblasti, ve které jsme aktivní doposud.

Takže kupujete spíše staré nemovitosti a ty přestavujete?

Ne, naopak. Zatím všechno byl nákup pozemků a nová výstavba. Ale aktuálně se objevují i možnosti zajímavých přestaveb. Například se ucházíme o bývalý justiční palác v Palm Beach. To je ale běh na dlouhou trať. A také jsme spíše náhodou koupili před časem nemovitost v centru města, kde v budoucnu chceme mít sídlo. Máme už vizualizace od architektů. Je to zajímavá čtvrť spíše pro sídla firem, pro retail to není ono. Ale naproti je velký retailový park, kterému dal covid značnou ránu. Město teď rozhodlo, že se oblast změní na smíšenou zástavbu. Ubude obchodů, přibude kanceláří a možná i bytů. Tam by se vešlo až 500 jednotek. Dělali bychom to společně s Jackem a dalším tamním partnerem.

O jak velkých investicích se tu vlastně bavíme?

Do Solery byla investice 24 až 25 milionů, ale troufám si říct, že hodnotu to dnes má kolem šedesáti milionů dolarů. Z velké části je to dáno růstem trhu. Kdybych to ale prodával a neměl hned peníze kam dál investovat, tak to po odečtení daní zase takový smysl nedává. Proto se přikláním k tomu, držet. Nevýhoda je ale stárnutí, protože z áčkové nemovitosti se za deset let stane béčková. Uvidíme. Ale zpět k vaší otázce: investice jsou kolem těch 25 milionů. A to si vynásobte třemi, neboť je to náš třetí projekt.

To není málo. Čí jsou to peníze? Máte za sebou nějaké české investory, nebo jak projekty financujete?

Osobně nemám nervy na to, abych si v počáteční fázi vzal peníze od českých investorů a šel s nimi kouzlit do USA s tím, že to nějak dopadne. Všechny tamní projekty se odvíjely od prověřeného lokálního partnera. Kromě Jacka děláme také s velkou, původem švédskou investiční skupinou Index Invest. Ta s Jackem spolupracuje dlouhodobě na mnoha projektech. Stejně tak to nejde bez americké banky. Tu musíte mít a projektům vždy hodně pomůže. Ta vás doslova svlékne donaha a musíte s ní intenzivně komunikovat. Aktuálně spolupracujeme asi se čtyřmi americkými bankami.

A kromě kapitálu od amerických partnerů?

Investuji tam pochopitelně svou vlastní ekvitu. Jack na sebe vzal záruku, mně by ji nedali. Udělali jsme projekt. Až když je projekt v pokročilejší fázi, třeba má stavební povolení, přibírám investory v Česku. Ale pozor, nemám žádné retailové investory. Většinou jde o moje kamarády, společníky a někdy i klienty.

Můžete některé jmenovat? Kdo jsou vaši byznysoví spojenci a přátelé?

V mém životě bylo několik lidí, kteří mi hlavně v začátcích hodně pomohli, a já jsem za to moc vděčný. Vnímali, že mám potenciál, ale nemám peníze, takže mi třeba svěřili projekt, kde jsem si svůj podíl odpracoval, nebo mi přímo půjčili. Takovým člověkem je Zdeněk Procházka, který před lety prodal autobusovou dopravu. On mi nejvíc pomohl s počátečním kapitálem, bez toho bych asi nedokázal začít. Hodně mi i radil. Dodnes je to můj hlavní a nejvýznamnější partner, ale je jich samozřejmě víc.

Těm tedy pak přepouštíte část své pozice v projektech v USA?

Ano, někdy i půlku a jdu se dívat na další projekt. Jinak to nejde.

A všechny vaše byznysové aktivity zastřešuje skupina ICP?

Přesně tak. Teď trochu měníme strukturu. Ale na vrcholu je ICP Holding, pod ním ICP Group a součástí je také ICP USA, které realizuje projekty ve Spojených státech.

Do skupiny patří tedy zejména nemovitosti v Česku a v USA, ale i některé firmy. Mě osobně zaujal Window Holding. K tomu jste se dostal jak?

Vlastně náhodou. Upřímně, nikdy nebylo mým cílem být okenářem. Nejsem z oboru, nerozumím mu, byť jsem se už hodně věcí naučil. Ale firma se mi zalíbila. Začal jsem vlastně podnikáním s pohledávkami a obchody s pozemky. Koukali jsme na pohledávky, které byly jištěné nemovitostmi. A tak jsme se vlastně dostali i k oknům. Firmu před lety válcovala hospodářská krize a levná polská okna. Nebyla na tom dobře. A nám se podařilo poskládat většinu pohledávek a ty následně kapitalizovat. Pomohla nám Česká spořitelna a začali jsme podnik dávat dohromady. Ukázalo se to jako příjemná investice, ačkoli krize v oboru asi trvala trochu déle, než se čekalo, marže šla hodně dolů. Ale teď to vypadá dobře.

Jak moc dobře?

Za letošní rok očekáváme zisk (EBITDA, pozn. red.) 120 milionů při tržbách 2,3 miliardy korun. Teď jsme investovali na Slovensku, skupinu jsme hodně zefektivnili, máme něco málo přes tisíc zaměstnanců a začíná to dávat smysl. Dokonce uvažuji o nějaké další akvizici ve stavebnictví.

Takže byste rád koupil nějakou stavební firmu?

Řekl bych spíše developerskou a stavební autoritu. Jack Weir je mým velkým vzorem a on má například podíl v jedné z největších stavebních firem na východním pobřeží Floridy. Ono to dává smysl. Najednou si věci umíte nacenit in-house, máte know-how, o které se můžete opřít. Takže teď to řešíme a myslím, že časem někoho koupíme.

Zpět k Window Holdingu. Od koho jste to tedy kupoval? Akcionářská struktura byla dlouho hodně nepřehledná, až tajemná. A jaký tam dnes máte podíl?

Abych řekl pravdu, i pro mě byla vlastnická struktura dost neznámá. Šlo o nějaký smíšený kapitál, ale nikdy jsem to úplně nezkoumal. Pro mě byla partnerem banka a následně manažeři, kteří firmu dnes řídí a mají tam své podíly. Já měl původně sto procent firmy, dnes tam držím 75 procent, zbytek mají právě manažeři.

Co s tím dál? Budete to chtít časem prodat?

Zvažujeme různé možnosti. Nic nás aktuálně netlačí. Situace ve stavebnictví nám paradoxně nahrává. Ale možná bychom šli cestou nějakého jednoduchého IPO, část akcií nabídnout na burze a tím do firmy dostat nový kapitál a sami si trochu uvolnit ruce. Bylo by fajn nahradit náš rizikový kapitál, který je extrémně drahý, něčím levnějším. Ale nebudu to dělat za každou cenu. Rozhodně nehodlám lidem prodávat něco, co za to nestojí. Nejsme v krizi, abychom z toho museli tahat peníze. Budeme to dělat jen za předpokladu, že to bude dávat smysl. Nechceme v tom udělat chybu.

Není to na IPO přece jen stále ještě malé?

Nemyslím, že to je podstatné. Maržovost je relativně nízká, musíte hodně hlídat náklady a ceny vstupů. Zároveň vidíme na trhu potenciál. Objednávky letos vypadají dobře, trh nám spíše pomáhá. Ale uvidíme, rozhodnuti zatím nejsme.

Máte tedy v plánu pod ICP vybudovat nějakou stavebně-průmyslovou větev, nebo je Vekra a spol. spíše taková exotika?

Není exotická z pohledu typu aktiva, spíš z pohledu velikosti. Měli jsme tam třeba Optiku Čivice, kterou jsme nedávno úspěšně prodali. Vždy šlo o pohledávky. Nechci budovat nějakou výrobní nohu. To už by vyžadovalo zvětšit náš family office, nabrat lidi z oboru, více se tomu věnovat. To asi není cílem. Ale zrovna Window Holding má synergie s nemovitostmi, se stavebnictvím. Takže neříkám, že bychom se toho museli za každou cenu zbavovat.

Vy jste tedy jediným vlastníkem ICP Holdingu?

Ano. Ale pod ním budou vznikat struktury podle jednotlivých projektů a činností, kde určitě počítám se společníky. V původní struktuře byste našel moje společníky z advokátní kanceláře, moji ženu Anitu. To jsou lidé, se kterými jsme to postavili, kterým věřím a se kterými počítám i nadále. Pak je tu Marek Klaus, který se mnou dělá právě projekty v USA. S ním počítám i do mateřské skupiny.

Kdybyste měl ocenit svůj majetek, čistý, kolik by to tak mohlo být? Nižší jednotky miliard?

To se opravdu těžko vyčísluje, tržní hodnota projektů se hodně hýbe. Ale myslím, že ten odhad je přibližně správný.

Advokacie a advokátní kancelář DBK vás dnes ještě zaměstnávají?

Dnes už je to spíše můj background, který mi ale hodně pomohl prorazit v byznysu. Hodně mě bavila akademická činnost a přednášky, ačkoli jsem měl vždycky hroznou trému. Začal jsem s tím hodně brzy a do toho získával praxi. Občan, transakce, daně, životní prostředí. To byly moje domény. Když to umíte pospojovat, máte schopnost se lépe rozhodovat i byznysově. Když pak vstoupíte do nějaké firmy, rychle vidíte různé detaily a úskalí. Na tom vlastně stavím dodnes.

Takže dnes jste spíš podnikatel než advokát?

Určitě jsem dnes víc podnikatel, ale zároveň manažer-právník. V advokátní kanceláři mám kolegy, kteří jdou ve svých oblastech rozhodně do mnohem větších detailů než já. Ale pořád věřím, že můj komplexní pohled je i pro ně přínosný. Doplňujeme se.

Jak velkou kanceláří dnes DBK je?

Řekl bych středně velkou. Určitě se nemůžeme rovnat třeba s Havel & Partners, to je opravdu fabrika na advokáty. U nás sedí třicet lidí a dalších dvacet je externích spolupracovníků. Chvíli jsme byli i větší, ale pak už přichází hranice, kdy se to těžko řídí. Neděláme úplně všechno, skoro vůbec třeba pracovní právo, autorské a evropskounijní právo. Ale zase dobře umíme obchodní právo, daně, insolvence, veřejné zakázky.

A jak velký je aparát investiční skupiny?

Tam je nás dvacet včetně externistů. To je malý butik, spíše family office. A chtěl bych to v této velikosti držet. Rozvíjet administrativnětechnické zázemí skupiny není potřeba, větší týmy vznikají spíše na jednotlivých projektech, nikoli na úrovni skupiny.

Jak velká z pohledu počtu projektů a velikosti aktiv může v tomto nastavení být? Kam to chcete dotáhnout?

Těžko hovořit o celkové hodnotě. Ale určitě dává smysl budovat stavební větev, určitě bude existovat i nějaká kvazienergetická část. Transakčně jsme schopni zvládnout dvě tři akvizice ročně. Dovedu si představit, že v realitách bychom byli schopni zvládnout šest projektů typu Solery naráz, ale každý v jiné fázi realizace. To bychom dokázali rozvíjet a společně s partnery i ufinancovat. Následně jeden prodat a začít nový a tak dokola. Myslím, že cílová velikost aktiv by mohla být pět šest miliard korun. Ale uvidíme, co trh dovolí. Teď se všechno špatně odhaduje. Chci být hlavně v klidu. Nemyslím, že krize je zažehnána, možná se blíží i nějaké hlubší společenské změny. Jsem raději opatrný.

Žijete víc v Česku, nebo ve Státech?

Teď určitě víc v Česku. Všechno je s cestováním složitější, ale bez ohledu na to se cítím být Čechem. Nedovedu si představit trvale se odstěhovat. Zahraničí je pro mě přirozené prostředí, dlouho jsem žil a pracoval v Německu, v USA také trávím hodně času. To na tom ale nic nemění. Jiná věc jsou moje děti. Ty už to možná budou mít jinak. I když i těm se snažím vštípit to, že doma jsme tady.

Studují v zahraničí?

To ne. Kristýně je čtrnáct a studuje mezinárodní školu, k tomu se intenzivně věnuje zpěvu. Filipovi je pět, ten chodí do anglickojazyčné předškolní přípravky. Angličtinu mají úplně přirozenou, zejména u dcery nepozná ani Američan přízvuk. Nevýhoda je, že jim tím předurčuji studium v zahraničí. Měl jsem teď takovou patetickou chvilku, když jsem si uvědomil, že mi začíná posledních pět let, co mám Kristýnu doma. Ale to je život.

Máte zároveň pověst politického zákulisního hráče. Cítíte se tak?

Vůbec ne. Víte, když děláte pro řadu klientů a nejrůznějších velkých hráčů, začne se o vás říkat, že jste lobbista, šedá eminence. Ale to vážně nikdy nebylo mým cílem. Ta aura vznikla možná i kvůli tomu, že jako právník jsem prostě neměl potřebu někde mediálně vystupovat.

Ale rozváděl jste Petra Nečase, váš kolega Eduard Bruna zastupuje paní Nečasovou Nagyovou, vaše jméno je také spojováno s kauzou plzeňských práv i s některými dalšími kontroverzními případy. To je náhoda?

Tak postupně. Já jsem civilní právo učil, byla to má specializace. To, že si mě pak někdo na práci vybral, je přece naprosto normální. Doktor Bruna je skvělý právník, možná nejlepší trestař v zemi. To on mě před lety přesvědčil, abych zběhl z medicíny na práva. Byl to můj vzor a dodnes jsme přátelé. Já trestní právo nedělal, ale každá trestní kauza má svůj civilní prvek, takže jsme se s Edou doplňovali jako takový tandem.

A plzeňská práva?

Ta kauza nebyla o mně. Byl to zejména společensko-mocenský boj uvnitř fakulty. Ať si o tom každý myslí svoje. Myslím, že to vůči panu docentu Kindlovi nebylo fér. Složité věci se nedají snadno vysvětlit. Ale je to pryč a já v tomto ohledu žádnou kontroverzi nevnímám. Nikdo mi to dnes nepředhazuje.

Ondřej David (49)

• Vystudoval gymnázium v Praze a práva na Západočeské univerzitě v Plzni.

• Šest let pracoval v advokátní kanceláři Aldebert, Heiss & Kollegen v Německu.

• Zároveň až do roku 2010 přednášel zejména civilní právo na ZČU.

• V roce 2001 nastoupil do advokátní kanceláře „plzeňského“ Milana Kindla, z které v roce 2010 vznikla DBK Partners.

• V roce 2005 založil také investiční společnost ICP, která se věnuje obchodu s pohledávkami a realitními projekty v Česku a USA.

• Je ženatý, má dvě děti.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.