Bohužel, před chvilkou tady byl pán, složil kauci na poslední volný byt. Nebo: Škoda že jste nezavolal před dvěma týdny, už je všechno pryč, ale už brzy dáme do prodeje třetí etapu. Zhruba takto může v Praze vypadat shánění nového bytu. Je jich málo, bez ohledu na to, jak v posledním zhruba roce podražují. Důvodů je několik, třeba že se lidé bojí inflace a jako bezpečnou investici vidí právě nákup nemovitosti. „Statistika je neúprosná. Za rok 2020 se v Praze povolilo 1629 bytů v bytových domech, nejméně za poslední léta. Jen v roce 2005 bylo vydáno přes 7400 stavebních povolení. Od té doby jejich počet neustále klesá. Stejně jako dostupnost bytů,“ říká generální ředitel jedné z největších českých developerských skupin Finep Tomáš Pardubický.

Všechny naše rozestavěné projekty jsou prakticky vyprodané. Aktuálně prodáváme projekty, které jsou v přípravě, u vybraných lokalit děláme rezervace bytů, které brzy začneme prodávat. A nejsme v tom jako Finep výjimkou. Na trhu se bohužel v důsledku stávající pandemie, nedostatku pracovníků a stavebních materiálů prodlužuje čas mezi koupí bytu klientem a jeho nastěhováním až na tři roky. K tomu se projevuje nebývalý zájem o investice do bytů. Opakuje se situace, kterou jsme znali z historie, z doby před deseti lety, kdy se ještě před kolaudací bytového domu prodá de facto všechno.

Došlo k souběhu dvou věcí. O první se stále dokola píše minimálně posledních pět let a lze ji shrnout jednou větou: Povolovalo se a povoluje málo, a proto se stavělo a staví málo. Jakékoli snahy, třeba o regulaci, vyšší zdanění nebo o to, aby developeři odevzdávali část produkce, žádný z těchto represivních nástrojů nezmění skutečnost, že je bytů málo, a problém tedy nevyřeší.

Pokud upečete málo chleba, taky z něj bude nedostatkové zboží a jeho cena poroste.

Totéž se stalo s byty. A bohužel, když se podíváte na čísla, která predikují budoucí vývoj, tedy počty vydaných stavebních povolení, ukazuje se, že z pohledu nabídky bude situace na trhu v dalších letech ještě horší.

K tomu se navíc přidal další problém, stavební náklady, nedostatek stavebních materiálů a pracovních kapacit. To vše způsobuje dramatický růst nákladové položky, která znovu potlačí ceny bytů nahoru.

A to mě stále intenzivněji přivádí k základní úvaze: jak změnit trh, aby se bydlení stalo dostupnějším.

Někde i o sto procent. Ale bohužel to není jediný problém. Další je, že podražují stavební práce, mimo jiné proto, že v českém průmyslu je fatální nedostatek pracovníků.

Jsem ale optimista. Věřím, že nedostatek ve všech těchto oblastech je jen krátkodobý. Bohužel dnes ale nikdo z řad odborné veřejnosti nedokáže udělat odhad, kdy se situace změní.

U některých materiálů se ale již objevují signály, že se alespoň zastavilo jejich zdražování nebo zpomaluje tempo zdražování.

Jenže do toho všeho přichází třetí problém, kterým je cena energií. Faktorů, které zdražení způsobily, je více, ale jeden z nich je spojuje. Snaha o klimatickou udržitelnost a snaha – zejména Evropy – trh zregulovat. Jak prostřednictvím povolenek, tak norem, které ovlivňují produkci energií.

Otázka je velice komplexní, jednoduchý lék neexistuje. V obecné rovině: musí se stavět tak, aby nabídka odpovídala poptávce. Dvacet let se lidé primárně stěhují do měst. Ta musejí růst a rozvíjet se. Když se zaměřím jen na Prahu, zde je největším problémem rozpočtové určení daní. Aby se poptávka a nabídka vyrovnaly, je třeba stavět, což musí být podporováno městem. Aby město podporovalo výstavbu nových bytů, musí profitovat z příchodu nových obyvatel. A tady je velký problém Prahy, protože z nové výstavby dostává hlavní město jen zlomek zisku státu. Pokud si dobře pamatuji, daňový výtěžek veřejného sektoru z developmentu loni dosáhl patnácti miliard korun, z toho Praha získala jen půl miliardy. Všechno ostatní jde do státního rozpočtu nebo se redistribuuje na kraje.

Praha má velmi malou motivaci k tomu, aby se rozšiřovala, intenzivně podporovala výstavbu. Má omezené možnosti aktivně rozvíjet potřebnou infrastrukturu a veřejnou vybavenost. Počet nově postavených bytů neodpovídá počtu nových obyvatel, kteří by chtěli v hlavním městě bydlet.

Mezitím se problém s bytovou výstavbou stal tématem politickým, i díky hlasům a tlaku voličů. Za posledních pět let tak došlo k významnému posunu u politiků, kteří problém bytové krize vnímají, snaží se jej řešit. Cestu, jak z toho ven, ale zatím nenašli.

Přesně tak. Jedna věc jsou snahy a proklamace, druhá počty vydaných stavebních povolení. Statistika je neúprosná. Za rok 2020 se v Praze povolilo 1629 bytů v bytových domech, nejméně za poslední léta. Jen v roce 2005 bylo vydáno přes 7400 stavebních povolení. Od té doby jejich počet neustále klesá. Stejně jako dostupnost bytů.

Propast se zvětšuje. Výsledným efektem je, že roste počet Středočechů, kteří pracují v Praze. Ale opravdu málokdo je s touto situací spokojen. Špatně je to také z pohledu dopravy, kdy lidé tráví spoustu času v kolonách, z pohledu bezpečnosti, flexibility, udržitelnosti a mnohého dalšího.

Podle mého názoru je zapotřebí se znovu podívat na rozpočtové určení daní, tak aby město bylo motivované se rozvíjet. A aby na to mělo finance.

Do veřejných peněz developeři odvádějí dostatek. Problém je, že z nich Praha dostane minimum. Jsme v začarovaném kruhu, kdy městu, když se rozhodne rozvíjet, chybějí zdroje na infrastrukturní rozvoj, které pak hledá u soukromých investorů.

Ať už to jde z marže investora, nebo ceny bytu, je to jedno. Vždycky se to v důsledku dotkne konečného kupujícího. Takže jakákoli snaha město rozvíjet vytváří znovu tlak na cenu bytu. Přitom se do státního rozpočtu odvádějí z nové výstavby miliardy korun.

To je politická otázka, ale pokud je to dnes na úrovni řádově čtyř procent, mělo by to být v násobcích těchto částek.

Naprosto zásadním způsobem. A nejen naše, ale veškeré podnikání, respektive každou část našeho života. Absolutně bez diskuse je, že je třeba nějakým způsobem řešit udržitelnost rozvoje. Konkrétně my ve Finepu máme již dlouhé roky jedno celé oddělení, které se zabývá energetickou náročností, šetrností, materiály, zdravovědou a podobně. Přicházíme se spoustou inovací. V posledních dvou letech mi ale připadá, že jsme se všichni dostali do fáze, kdy někdo, pravděpodobně ze strany EU, vytváří spíše atmosféru strachu než prostředí podporující inovace.

Jako Středoevropané jsme zažili centrální plánování a jsme senzitivnější než západní Evropa. Na programy, jako je Fit for 55, je ale opravdu třeba podívat se pohledem toho, že někdo centrálně určuje, co je a co není udržitelné. Přitom každý region má jiné klimatické a ekonomické podmínky.

Připadá mi, že rovnice rozvoje měst, zemí má minimálně tři velké variabilní proměnné. Ekologické, či jak se dnes stále častěji říká udržitelné, ekonomické a hledisko svobody.

Můj subjektivní názor je, že za poslední dva roky se totálně upozadila hlediska osobních svobod a ekonomického blahobytu jednotlivých regionů ve prospěch prosazení ekologických, klimatických změn.

Jít cestou pozitivní motivace. Česká republika byla za posledních sto let tahounem inovací v mnoha oborech, například ve strojírenství. Tam je nutné směrovat Česko i v rámci Fit for 55. Třeba raději zjišťovat, jakým způsobem odčerpávat a zpracovávat CO2, než se stavět do role centrálního regulátora, který určí, co je správné a co není.

Je mi skoro až líto některých nadnárodních institucí, které jsou evropským prostředím tlačeny do takové zvláštní pozice. Nedávno jsem četl článek, že by třeba banky a zpracovatelé platebních karet měřili uhlíkovou stopu klientů. Tím se ale pouštějí do diskuse, kterou jsem ještě neviděl uzavřenou ani na vědecké úrovni.

foto Tomáš Novák, týdeník Hrot

Dám konkrétní příklad. Představte si dva spotřebitele. První si koupí elektromobil a najede s ním ročně sto tisíc kilometrů. Druhý si pořídí vůz se spalovacím motorem, se kterým ročně urazí pět tisíc kilometrů, protože jinak využívá převážně MHD. Kdo z nich vytváří větší uhlíkovou stopu? Pokud zapomenete na ekonomické hledisko takového individua a jeho osobní svobodu rozhodovat se samostatně, zbývá tu hledisko ekologické. Budeme pravděpodobně podporovat spotřebitele s elektromobilem. Je to ale správně, že má někdo skutečně takovou autoritu říkat a diktovat lidem, co mají dělat? Opravdu tak máme bojovat proti změně klimatu? Bez skutečného přesvědčení lidí o smysluplnosti jejich počínání, ale s tlakem na ně skrze různé formy represí a nátlaku?

Na zdravém základu potřeby bojovat proti klimatickým změnám vzniká nová ideologie. Vůbec by mě nepřekvapilo, kdybychom zažili novou formu diktátu, která z ní v budoucnu vznikne.

Byl bych opravdu šťasten, kdyby obyvatelé České republiky neztratili selský rozum a byli schopni posuzovat změny v kontextu všech aspektů života. I těch osobních svobod, blahobytu naší společnosti a udržitelnosti. Není možné se ani na jeden z těchto aspektů dívat izolovaně.

Zároveň jsem lehce nervózní z jedné věci. Mám řadu přátel, kteří pracují ve velkých nadnárodních společnostech. Slýchám od nich něco, co jsem tady třicet let neregistroval. Říkají, že mají na ochranu klimatu svůj osobní názor. Zároveň ale dodávají, že si jej nemohou dovolit říci v práci. Kde se nedaří volnosti názorů a skutečné svobodě jejich vyjádření, tam se nedaří ničemu dobrému.

Ano, můžeme. Finep je český soukromý subjekt. Navíc se chováme zodpovědně. S opravdu čistým svědomím mohu říct, že se tady více než deset let intenzivně zabýváme jak ekologií staveb, tak třeba i zdravovědou. Nedíváme se na byt jako na komoditu, ale jako na prostor pro život a bydlení. Neděláme to proto, že nám to někdo nakazuje, ale protože to dává smysl, a tedy si to přejí i naši klienti.

Depresi mám totální, jako každý, kdo žije v kolektivním vědomí recesivní ekonomiky. Jsem ale optimista a pořád věřím, že jsme v situaci, kdy má zdravý rozum stále šanci zvítězit.

Co mě ještě znepokojuje, je to, že čtu, a teď opravdu ze strany EU, politické deklarace, které jsou v přímém rozporu s vědeckým poznáním.

foto Tomáš Novák, týdeník Hrot

Nedávno jsem viděl velmi zajímavý graf, který znázorňuje takzvaný return on energy investment. Ukazuje, kolik energie, vyjádřeno v kilojoulech, získáte investicí do různých zdrojů energií. Investice je rovněž vyjádřena v kilojoulech. Zatímco u fotovoltaiky a větrných elektráren se index pohyboval mezi čísly dva až čtyři, to znamená z jednoho kilojoulu získáte dva až čtyři kilojouly použitelné energie, u hydroelektráren nebo jádra to bylo mezi padesáti a pětasedmdesáti. Opět nerozumím boji proti jaderné energetice. Chápal bych výzvy ohledně jejího většího zabezpečení, efektivity, tedy výzvy k inovacím. Jenže to se neděje. Zneužívají se různé argumentace pro politický cíl, který mně zůstává ukryt.

Když se podíváte na servery mainstreamových médií, přijde mi, že se z velké části stala součástí marketingové kampaně na očkování a elektromobilitu, bez ohledu na to, zda jsem jejich podporovatelem, či se jich bojím. Jsme pod ohromným mediálním tlakem, který nevím, kde přesně a z jakých důvodů vznikl. Je čím dál těžší zachovat si zdravý rozum. Uvědomit si, že se tady patnáct až dvacet let na něčem intenzivně pracuje. Nechat prostor inovátorům hledajícím cestu do budoucna.

Mám oblíbeného autora Platona a jeho pojetí kritiky demokracie. Vždycky jednou za rok si to přečtu, abych si připomněl, co může nastat, a vyvaroval se toho. Nedomnívám se, že to, co pozorujeme, je zájmem většiny. Naopak je to zájmem velmi hlasité menšiny. Většina lidí si uvědomuje, že opravdu máme problém s udržitelností, ekologií, a hledá proto řešení u sebe, ve firmách. Centralistické pojetí vše zregulovat a zachránit tak svět není hlasem většiny.

Málokdo to vidí, ale za posledních deset let se schválily tisíce norem, které změnily byty z pohledu udržitelnosti, nevedly začasté ale ke zvýšení kvality života v nich. Zároveň je třeba říct, že zásadním způsobem byty podražily kvůli udržitelnosti. Stojíme jako společnost před fundamentální otázkou. Kolik jsme schopni a ochotni ještě zaplatit za další vylepšení bytu a zadruhé, kolik jsme schopni a ochotni ukrojit z našeho komfortu bydlení na to, abychom se chovali udržitelněji.

Začnu úplně z gruntu. Nedávno jsem dával jednoduchý příměr. Chcete bydlet udržitelně? Každý vám odpoví, že ano. Zeptejte se ho ale, kolik je ochoten připlatit za byt, za jeho větší udržitelnost. Za posledních deset let to, co se projevilo v normách, stálo zhruba půl milionu na průměrném 2+kk. Můžete přidat další půlmilion a ten byt může být ještě o pár procent udržitelnější. Můžete přidat milion a bude ještě víc udržitelný. Přece dnes nemůžeme vypnout všechny relevantní argumenty a dívat se na svět jen z pohledu udržitelnosti, v tomto případě bytu. Máme tu spoustu lidí, kteří budou v bytové nouzi. Musíme se podívat i na druhé hledisko, a tím je dostupnost bytu. Dalším hlediskem je uživatelský komfort. Pokud chcete udělat něco pro naši planetu, kupte si menší lednici. Když si doma uvaříte knedlíky, ty, co zbudou, si udělejte k večeři s vajíčkem, ze zbytků kachny rizoto. Mobil měňte, jen když se rozbije a už nejde opravit. Stojíme před tím, zda se vrátíme o sto let zpět a všechny inovace, které vyžadují energii, přestaneme používat. Nebo budeme hledat inovace bezpečnější pro planetu a společnost, aby se mohly výdobytky soudobé společnosti nadále používat.

Místo toho, aby nám někdo diktoval, že vše máme řešit fotovoltaikou a větrnými elektrárnami, které se z vědeckého pohledu ukazují jako nejméně efektivní, měli bychom se soustředit na podporu inovací, jak negativní důsledky odstraňovat či alespoň minimalizovat.

Obávám se, že nás čekají těžká léta, ve kterých se sečtou všechny odložené problémy ze začátku pandemie, přičte se k tomu energetická krize, nedostatky stavebních materiálů a pracovní síly. Přijde doba, kdy budeme muset hledat nové cesty a způsoby spolupráce se stavebními firmami, investory, tak abychom zachovali cenu bydlení pro náš ekonomický region udržitelnou.

Nejsem jejich úplným příznivcem, na rozdíl třeba od družstev, u kterých – pokud vzniknou s padesátiletou vidinou amortizace úvěru – se může výrazně snížit měsíční výdaj domácnosti na bydlení.

Ano, cítím to také. Každý z nás bude muset v následujících letech řešit nejen osobní, ale i firemní výzvy. Budeme postaveni před nové situace, které jsme doposud nemuseli řešit. Koho baví práce a hledání nových cest, tuto dobu si velice užije. Všechny nás ale bezesporu čeká zatěžkávací zkouška. 

Tomáš Pardubický (47)

• Generální ředitel Finepu.

• Absolvent pražské VŠE a Turku University of Economics ve Finsku.

• Člen týmu, který stál za vznikem Expandia Banky (později eBanka), kde působil na postu CEO.

• Zastával manažerské pozice v PwC a KB, kde pracoval na pozici výkonného ředitele.

• Od roku 2007 je CEO ve společnosti Finep Holding.

• Člen dozorčí rady Moneta Money Bank.