V Praze se loni prodalo něco přes tři tisíce nových bytů, což je o šedesát procent méně než předloni. Developeři však stále trvají na své tezi, že přes pokles poptávky byty zlevňovat nebudou, protože rostou ceny stavebních materiálů a tak vůbec. Ve skutečnosti už zlevňují, protože nabídka parkovacích míst zdarma či luxusních kuchyní v ceně není ničím jiným než zlevněním.

Ale po letech absurdního růstu cen jsme teprve na začátku cyklického pádu na realistické cenové úrovně. Důležité totiž není, za kolik nakoupíš cihly a obklady, ale za kolik to nakonec prodáš. A trend je neúprosný. Developerské marže musí dolů s tím, jak vzrostly úroky.

Schopnost vzdorovat tržnímu trendu, který je u starších bytů zcela markantní, je dána jen silou jejich vlastního kapitálu, která určuje, jak dlouho jsou schopni obsluhovat své vlastní úvěry u bank bez cashflow z realizovaných prodejů. A musí přitom brát v úvahu, že ČNB svou současnou politikou garantuje, že nynější drahé hypotéky tady s námi budou ještě dlouho a naděje na úlevu v letošním druhém pololetí, kdy měly úroky začít klesat, je zcela lichá.

Někdy je k přežití nutné prodávat i se ztrátou. To už se tak v tržních ekonomikách občas stává a třídí se tak zrno od plev. Zažili jsme to zde už po roce 2010.

A na tuto zkušenost by si měli vzpomenout i všichni, kteří nyní hlásají, že to povede ke zdražení nájmů. To tenkrát fungovalo jen chvilku. Pak se na nájemním trhu objevily ve velkém byty, které jejich majitelé kvůli poklesu cen odmítali prodat a raději je začali pronajímat. A činže pak následovaly propad cen na realitním trhu.

Jasně že nevstoupíš dvakrát do stejné řeky a ekonomické podmínky developerů i majitelů bytů jsou dnes jiné, ale něco je stále stejné. Bytů přibývá rychleji než populace a ceny jsou stále výše, než standardně odpovídá příjmům. Nějaké rovnání nabídky s poptávkou tak musí pokračovat.

Leda by se vrátila zběsile expanzivní měnová politika nebo nějaká „moudrá“ vládní podpora bydlení za spoustu miliard. A toho se snad nedočkáme.