Developer koupí pozemek, připraví projekt, a když po několikaletém martyriu obíhání úřadů získá potřebná razítka a stavební povolení, začne hned byty prodávat.

Oblíbená praxe, tedy prodej takzvaně „z papíru“, funguje v Česku dlouhodobě. Pohled do katalogů developerů potvrzuje, že zákazníci s koupí de facto virtuálního bytu, od nějž dostanou klíče často až za dva roky, nemají problém. Přestože neustále podražují, nabídka bytů se u každého solidního projektu krátce po uvedení na trh rychle vyprodá, případně smrskne na ty nejdražší jednotky.

Letos ale nadělala tato prodejní strategie developerům velké starosti. Trh se stavebními materiály zdeformovala pandemie čínské chřipky a kvůli oživení výstavby a prudkému vzedmutí poptávky se jen od začátku roku 2021 ceny prakticky všeho potřebného k výstavbě zvýšily o desítky i stovky procent.

Developerské firmy ovšem na zdražování, které zasáhne ekonomiku výstavby už prodaných nemovitostí, nemohou reagovat zvýšením cen pro zákazníky. Mnoha z nich kvůli tomu klesnou marže a u menších firem hrozí i odložení nebo nedokončení nových projektů.

Horší škody ale nedostatek materiálů napáchá v příštích měsících. Hotové kalkulace připravovaných rezidenčních projektů se přepočítávají a přizpůsobují nejistotě. „Některé schválené rozpočty se musejí otevřít a reagovat na současný cenový trend,“ potvrzuje generální ředitel developera Skanska Reality Petr Michálek.

Mnoho projektů kvůli nejistotě také nabere zpoždění, což ještě zvýrazní už tak nedostatečný objem nové bytové výstavby a převis poptávky nad nabídkou. Jinak řečeno, kvůli dnešnímu nedostatku materiálů můžeme očekávat další výrazné zdražování nových nemovitostí.

Obětované marže

Velké developerské firmy tvrdí, že nedostatek materiálů, případně zdržení jejich dodávek zatím zvládají. Zákazníci, kteří si koupili nemovitost z výkresu, se prý nemusejí obávat, že by na kolaudaci čekali déle, než bylo v plánu. „Aktuální situace ve stavebnictví je nepříjemná, ale nás se doposud nedotkla. Díky ekonomicky silným partnerům naše stavby pokračují dle domluvených smluv a harmonogramů,“ uklidňuje třeba mluvčí společnosti Finep David Jirušek. Stejně tak prý u velkých hráčů nehrozí, že by šťastným majitelům nových domovů vypověděli už podepsané smlouvy a nabídli byty za vyšší ceny. „U projektů se zahájeným prodejem bytových jednotek nelze vícenáklady zpětně přenést na klienta, který si byt již zakoupil,“ vysvětluje Petr Michálek ze Skansky.

Klientů s už uzavřenými kupními smlouvami by se vícenáklady neměly zásadně dotknout. To už ale neplatí pro stavební firmy a investory. „Není to tak dlouho, co se marže developera mohla pohybovat až kolem 25 procent. Dnes lze ale považovat za dobrý výsledek, když se dostanete na dvanáct až patnáct procent,“ vysvětluje ředitel společnosti Penta Real Estate pro výstavbu Rudolf Vacek. „Extrémní ceny bytů vůbec nepředstavují mimořádné zisky pro developery,“ dodává.

Podobně hodnotí dopady zdražování na svůj byznys i další oslovené developerské firmy. „Pokud není dodavatelská firma schopna rozpočet dodržet, je otázkou dohody s investorem, jak se věc bude dále řešit. V zájmu obou stran je, aby stavbu dokončila firma, která ji započala. Změnou by si investor nijak ekonomicky nepomohl, a navíc by riskoval prodloužení doby výstavby,“ popisuje praxi dnešních dní ředitel společnosti Bidli development Roman Weiser. Výsledek potom obvykle vypadá tak, že část marže obětují jak stavební firma, tak developer.

Mnohem větší problémy hrozí ovšem u stavebních společností nebo developerů s hubenějším kapitálovým zázemím a slabší vyjednávací pozicí, kteří působí mimo Prahu a další velká města. Ve frontě na cihly a ocel zůstanou až za silnými konkurenty a rizika v podobě zpoždění harmonogramu, dočasného zastavení stavby, nebo dokonce prodeje rozestavěného projektu jiné firmě jsou u nich podstatně vyšší.

Developeři na matracích

Pokles marží stavařů člověka hledajícího bydlení nemusí zajímat. Budoucí efekty dnešního kolísání cen materiálů i dochvilnosti dodavatelů stavebnin pocítí jednoznačně. Už nyní se developeři snaží klesající marže u rozpracovaných stavebních akcí zachránit zdražením těch bytů, které zatím nenašly nové majitele. Ještě výraznější zdražení bude u projektů chystaných na příští měsíce.

Dobře viditelná je nejistota už nyní na vyčkávací strategii, kterou většina developerů zaujala. S nadsázkou řečeno, firmy zalehly na matrace a odkládají prodej nových bytů na dobu, kdy se trh se stavebními materiály částečně uklidní.

„Nyní všichni čekáme, jak se trh bude vyvíjet na podzim, a především v příštím roce,“ konstatuje David Jirušek. Právě to je důvodem, proč se i přes neklesající zájem o nemovitosti v posledních týdnech na trhu neobjevují prakticky žádné nové velké developerské projekty. „Věříme, že jde o výkyv. Jak velký bude, ale budeme vědět v průběhu příštího roku, kdy věříme v návrat do normálu,“ dodává mluvčí Finepu.

Cena? Ještě se uvidí

Byznys nicméně developeři až do příštího roku zastavit úplně nemůžou. K vyřešení problému kolísajících cen materiálů tak bude potřeba jistá improvizace. Nabízejí se v zásadě tři možná řešení. První možností je změna prodejní strategie a ukončení prodeje bytů „z papíru“, tedy i několik měsíců před začátkem samotné stavby, kdy je budoucí vývoj cen příliš nejistý.

Do toho se ale developerům nechce a pro některé je to kvůli úvěrovému financování výstavby prakticky nemožné. „Požadavek na předprodeje bytů plyne z podmínek bank, které musí developer splnit před zahájením čerpání úvěru. Banky z tohoto požadavku určitě neustoupí, protože je to jeden z nástrojů, jak prověřují správné nastavení projektu,“ vysvětluje majitel developerské skupiny Realism Martin Hubinger.

Druhou možností, jak se vyhnout propadu marží, je úprava kupních smluv s klienty. Jednoduše řečeno, ceny při podpisu by nemusely být garantované v původní výši. „Jistě se stane vcelku běžnou praxí, že si developer nechá ve smlouvě do začátku výstavby otevřená zadní vrátka, která mu umožní případný další růst nákladů promítnout do ceny nemovitosti,“ odhaduje ředitel Bidli developmentu Roman Weiser.

Jan Němec

Na českém trhu by nicméně šlo o novinku a nejistota ohledně prodejní ceny by mohla představovat konkurenční nevýhodu. „Pro kupujícího je důležité, že v době neustálého zdražování bytů má cenovou jistotu s předstihem řekněme dvou let. Rizika spojená s cenovou nestabilitou komodit si však do cen každý developer promítne,“ upozorňuje Rudolf Vacek z Penty.

Jinak řečeno, developerské firmy se chtějí vydat třetí cestou: nasmlouvat ceny materiálů s dostatečným předstihem, případně se proti výkyvům pojistit smluvně. To ale není zadarmo. „Velmi omezená kapacita dodavatelů a extrémní cenové nárůsty komodit jsou důvodem pro limitované garance téměř u každého dodavatele. Pokud chcete mít v době cenové nestability jistotu dodání toho kterého materiálu, musíte si za garanci dodání výrazně připlatit,“ dodává Rudolf Vacek.

Ani tuto přirážku za garanci nicméně nakonec nezaplatí nikdo jiný než budoucí majitel bytu. Právě zde je třeba očekávat další impulz vedoucí k rychlejšímu zdražování.

Zlevnění nemožné

Ještě na začátku pandemie panovala mezi developery obava, že ekonomická nejistota povede k poklesu zájmu o nemovitosti - a tedy také ke stagnaci či minimálně pomalejšímu růstu cen. Skutečnost je nakonec diametrálně odlišná. Prodeje loni i letos trhají rekordy a zdražování pokračuje.

V Praze dosáhla prodejní cena nového bytu v létě téměř 120 tisíc korun za metr čtvereční a byty, které zůstaly v katalozích developerů, se nabízejí v průměru už za více než 125 tisíc za metr.

Bydlení v Praze je tak podle výpočtů analytické společnosti Deloitte po srbském Bělehradě druhé nejhůře dostupné z evropských metropolí. Zatímco Pražan potřebuje k pořízení průměrného dvoupokojového bytu více než dvanáct ročních průměrných platů, třeba v belgickém Bruselu stačí 4,2násobek.

Z bytové krize se proto nejspíš stane jedno ze zásadních předvolebních témat; politici se budou předhánět ve slibech, jak zajistit levnější a dostupnější bydlení. Z vyjádření developerů nicméně vyplývá, že prakticky neexistuje cesta, jak toho dosáhnout. Dlouhodobě a trvale levnější byty od soukromých firem jsou podle nich mýtus.

„Je nesmysl, že nové bydlení trvale zlevní. Ostatně bychom byli jediná země v historii, kde by se to stalo bez války, vylidnění měst nebo jiného kolapsu společnosti,“ tvrdí majitel developerské firmy Realism Martin Hubinger. Teoreticky možný je podle něj pokles cen pouze dočasný, způsobený například ekonomickým propadem - a ani ten se v Česku nedostavil.

Pohled na přehřátý trh i loni, v době nejhlubšího ekonomického propadu v historii samostatného Česka, podle Hubingera ukazuje, že skutečný problém je jinde. „Cyklický pohyb trhu, i kdyby spodní část cyklu byla několik let dlouhá, by byl zdravou věcí. Fakt, že český nemovitostní trh cykly v podstatě neprochází, je ale viditelný symptom hluboké paralýzy,“ dodává majitel společnosti Realism. Ostatně důkazem je i špatné postavení Česka v mezinárodním srovnání.

Recept na alespoň částečné zmírnění bytové mizerie v Česku je tak podle stavařů jediný a dlouho známý: uvolnění pravidel pro povolování staveb a tím odstranění hlavní bariéry na nabídkové straně. I to má ovšem své mouchy.

Je jistě pravda, že lepší dostupnost stavebních parcel například na nevyužitých brownfieldech by ke zmírnění růstu cen pomohla. Nedostatek pozemků vede ke zbytečnému šponování cen, jež se do výsledné částky, kterou platí za byt zákazník, pochopitelně promítne. „Ceny pozemků aktuálně rostou nejrychleji za posledních deset let, ve druhém čtvrtletí letošního roku meziročně dokonce o 18,7 procenta. A očekává se jejich další růst,“ popisuje škodlivost absence aktuálního územního plánu David Jirušek z Finepu.

Více stavět? Není z čeho

Rada „více povolovat a více stavět“ ale také není všespásná. První problém je, že hlad investorů po uložení peněz do rezidenčních nemovitostí se zdá jen těžko nasytitelný, a to obzvláště při stále větší angažovanosti velkých nemovitostních investičních fondů na trhu nájemního bydlení v Česku.

Například společnost Finep strategii výstavby na klíč pro velké investory vidí jako jeden z trendů. Sama firma už loni prodala jeden bytový dům se sedmdesáti jednotkami fondu Zeitgeist Asset Management. Letos přidala další zářez, když se se švédskou společností Heimstaden, jedním z největších hráčů na evropském nájemním trhu, dohodla na prodeji dokonce více než 160 nových bytů v Holešovicích.

O podobných plánech do budoucna hovoří i konkurenční developerské společnosti. Jinými slovy, je zjevné, že o poptávku po bytech nebude v příštích letech nouze, ani kdyby snad ztratili zájem, případně neměli dost peněz soukromí kupující.

Současný chaos na trhu se stavebninami ale navíc ukazuje, že i při rychlejším povolování nových projektů mohou firmy narazit jednoduše na kapacitní problémy. „Je otázkou, kde by stavební firmy vzaly tolik nových stavebních dělníků, kterých je i nyní nedostatek. Také se musíme ptát, jak bychom dosáhli toho, že v případě razantního navýšení poptávky po stavebních materiálech jich bude na trhu dostatek a jejich ceny neporostou,“ upozorňuje na úzká hrdla developerského a stavebního trhu Roman Weiser z Bidli developmentu.

Jakkoli krásně tedy znějí některé předvolební politické sliby, čekat s nákupem nemovitosti na nižší ceny by se snadno mohlo zvrtnout v čekání na Godota. „Řešení dostupnosti bydlení není otázka pro jednu vládu, ale záležitost dlouhodobé koncepce,“ naznačuje Roman Weiser, že vyřešení strukturálních problémů českého trhu je otázka mnohem delší doby, než je jedno volební období.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.