Český trh s nemovitostmi čeká podobný náraz jako při finanční krizi před deseti lety. Až vyprchají efekty vládní pomoci a firmy se začnou zbavovat nadbytečných zaměstnanců, „chudnutí“ lidí se v létě nebo nejpozději na podzim odrazí i na realitním trhu. Zlevnění bytů je podle Vladimíra Zuzáka nevyhnutelné. „Až se začne propouštět například v sektoru automotive, což je podle mě jen otázka času, projeví se to na realitním trhu v celém Česku,“ předpovídá majitel realitní kanceláře Maxima Reality. 

Když jsme psali o realitním trhu na začátku koronakrize, byl jste jedním z mála lidí z této branže, kdo mluvil o tom, že ceny nemovitostí klesnou, a ne málo. Nekazíte si tím byznys? Nebudou lidé čekat s koupí nemovitosti na nižší ceny, o kterých mluvíte?

Máte pravdu. Ale na druhé straně, proč bych měl říkat něco jiného, než co si myslím?

Co vás k očekávání poklesu cen bytů vede?

Vycházím ze zkušeností z minulých krizí. Jedna zásadnější krize přišla v roce 2001, kdy praskla internetová bublina, a pak v letech 2008 a 2009, kdy byla finanční krize. Když se podíváte na vývoj cen nemovitostí na sekundárním trhu, který je podstatně větší než trh s novými byty, v obou případech klesly ceny o 15 až 20 procent. V této krizi to bude podobné, cenový pokles přijde i v Česku.

Díval jsem se na data z roku 2009 a dál. Ceny nových bytů tehdy klesly jen mírně, výraznější zlevnění přišlo u starších bytů, a to víc v regionech než v Praze. Bude to stejné i tentokrát?

Ano, očekávám podobný vývoj. Opět bude poměrně velký rozdíl mezi vývojem cen na primárním a sekundárním trhu.

Čím je to dáno?

Jako developer máte přesně dané vstupy – ceny pozemků, stavební náklady, cenu práce. V podstatě pak nemáte moc prostoru, kam jít s cenou dolů. Navíc si myslím, že tentokrát u developerských projektů bude vývoj ještě zajímavější – zatímco v roce 2009 ceny nových bytů přece jen klesly, teď podle mého názoru nezlevní prakticky vůbec.

Proč?

První důvod je ten, že developerský trh je tažen hlavně velkými městy – Prahou a Brnem. V obou je v posledních letech velký nedostatek bytů. Jen v Praze jich chybí asi deset tisíc. To znamená, že není moc důvodů, proč by ceny novostaveb klesaly, zájemci se najdou. Další důvod je, že developeři se z minulé krize poučili a jsou připraveni.

Takže nebudou muset prodávat za každou cenu a jsou schopní krizi „vysedět“?

Ano. Velcí hráči, kteří jsou na trhu přes 20 let, s krizemi mají zkušenosti. V posledních letech si vytvořili rezervy a teď drží pozice. Jsou schopni si počkat, až situace na trhu bude lepší. Ti nejsilnější navíc ještě posílí. Mají hodně kapitálu, budou čekat na dno krize a potom vyrazí na trh s nákupní taškou. Naopak menší hráči, hlavně ti začínající, krizi nemusejí ustát. 

U jakých starších bytů a kde můžeme čekat největší zlevnění?

V Praze to bude u panelákových bytů na okraji města. Ty jsou sice poměrně dobře obchodovatelné, ale cenové výkyvy se u nich vždycky projeví nejvíc. Víc než v Praze a Brně ale ceny klesnou v regionech, kde není takový nedostatek. Obrovský vliv na realitní trh bude mít například propad sektoru automotive. Pracují v něm desítky tisíc lidí, a jakmile začne hromadné propouštění, což je podle mě jen otázka času, projeví se to po celé republice. Lidé budou přicházet o práci a „chudnout“, bude pro ně složitější získat hypotéku, a navíc budou daleko méně ochotní se zadlužovat, budou opatrnější. Trh se nebude tolik hýbat.

Zajímavým fenoménem této krize je uvolnění tisíců bytů kvůli kolapsu Airbnb. Jak se to projevilo na cenách nájmů?

Klesly zhruba o 30 procent v centru a asi o 15 procent ve zbytku Prahy.

Jak dlouho tento efekt vydrží? Než se vrátí turisté a zase Airbnb byty obsadí oni?

Myslím si, že Airbnb se v té podobě, jako tu fungovalo do epidemie, už nikdy nevrátí.

Proč? Kvůli nedostatku turistů?

Očekávám, že lidé obecně budou méně cestovat. Hlavním důvodem ale bude regulace. Magistrát i městské části současné situace využívají. Regulaci krátkodobých nájmů se snažili prosadit už před koronavirem a teď to ještě nabralo na síle. Připravuje se na všech frontách. Hlavní zásah bude, pokud se podaří prosadit, že majitel v pronajímané nemovitosti bude muset bydlet a pronajímat bude moci jen část bytu.

Čili by se vrátila původní idea sdíleného ubytování?

Ano. Pronajmete hostovi pokoj a ráno mu připravíte snídani. Od této myšlenky se Airbnb dost odchýlilo. Ve hře jsou také licence podobné těm, které musejí mít hotely. Další návrh spočívá v omezení doby, po kterou můžete pronajímat – například jen třetinu roku, ale ne celý rok.

Jak výrazně epidemie doposud zasáhla realitní byznys?

Prvotní šok byl v polovině března, kdy se všechno zavřelo. Pak se lidé postupně otrkali a občas se našli tací, kteří by i v rukavicích a roušce šli na prohlídku bytu a nemovitost koupili. Jenže přišlo ministryní financí avizované zrušení daně z nabytí nemovitosti. Připadal jsem si jako Alenka v říši divů. Nechci se moc pouštět do politických témat, ale politik na nejvyšší úrovni si takové prohlášení nemůže dovolit, aniž by to měl doopravdy připravené. Pro nás to znamenalo druhý lockdown.

Opravdu se byznys zastavil, protože lidé čekali na zrušení daně?

Ano, zastavily se všechny transakce. Smlouvy byly na stole, ale klienti čekali, jak to s daní dopadne. 

Bude se realitní trh konsolidovat, budou odpadat slabší kusy?

To už se děje. Sešly se dva faktory. První je koronavirus, který vyčistí schopné realitní makléře od méně schopných, a potom je to nový zákon o realitním zprostředkování. Realitního makléře už nebude moci dělat kdokoliv, bude to vázaná živnost a makléři budou vedení ve speciálním seznamu. Když jsem se do něj naposledy díval, bylo tam asi šest tisíc makléřů. Čili z těch avizovaných 20 tisíc realitních makléřů, kteří mají údajně v Česku působit, se přihlásila ani ne polovina. Jisté je, že odpadnou takzvaní meloucháři, kteří si realitním zprostředkováním přivydělávali. Nový zákon jim to znepříjemňuje. Makléř musí mít odborné znalosti, praxi, povinné pojištění…

Máte v plánu situaci nějak využít?

Ano, vybrali jsme si tuto dobu k expanzi. Především jde o to, že se Maxima vydá do regionů. Zatím jich máme obsazenou našimi specialisty asi polovinu.

Plánovali jste to už před krizí, nebo ten nápad vznikl až teď?

Začali jsme to plánovat už na konci minulého roku. V březnu a dubnu jsem pak přemýšlel, co s tím, a dospěl jsem k názoru, že je krize vlastně skvělá příležitost. Třeba i díky konsolidaci, o které jsem mluvil. Takže zatímco ostatní realitní kanceláře snižují stavy, my se rozrůstáme.

Jak byznys v regionech zatím funguje?

Nabrali, vyškolili a certifikovali jsme na to první lidi. Minulý týden jeden z kolegů v regionech inzeroval první nemovitost. Jsme teprve na startovní pásce.

Co vás k tomu vedlo, že kancelář, která se přes dvacet let profilovala jako čistě pražská, chcete rozšířit do dalších měst?

Vedla mě k tomu nekvalita služeb v regionech. Peníze jako motivace vždycky jednou končí a u mě skončily už dávno. Moje motivace, proč realitní byznys dělám, je pozitivní odezva od klientů, je to pro mě zadostiučinění. V povědomí veřejnosti nemá realitní byznys dobrou pověst.

To je fakt, lidé vnímají realitní makléře jako někoho, na koho je potřeba si dát pozor...

To jste řekl ještě velmi kulantně. Myslím si, že jsme v oblibě někde mezi právníky a finančními poradci. Já bych to chtěl změnit. Proto taky máme jiný systém fungování firmy, nikdy jsme nepracovali formou multi-level struktury. Chci lidi řídit napřímo a pečlivě si je vybírám. Systém fungování Maximy jsem odkoukal od Tomáše Bati. On byl génius... V jeho nápadech se mu nevyrovnám, ale docela dobře mi jde některé věci okopírovat a využít ve vlastním byznysu.

V čem se Baťou inspirujete?

Jde o to, mít na každou činnost specialistu. Jediný rozdíl je, že on to dělal při výrobě produktů, my to aplikujeme ve službách. Takže máme na rozdíl od konkurence specialisty klientského centra, realitní specialisty, technika, grafika, copywritera, člověka, který vám pomůže třeba přehlásit energie, lidi, kteří vás přestěhují. Provedou vás celým procesem.

Jak se de facto dvouměsíční výpadek podepíše na vašem hospodaření v letošním roce?

Myslím, že hospodářský výsledek budeme mít letos lepší než loni. Jednak díky expanzi do regionů, jednak kvůli tomu, že jsme restartovali marketing a začíná to nést výsledky. Realisticky bych si tipl, že budeme 20 procent nad loňským rokem i navzdory špatnému březnu a dubnu.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot. Předplatit si ho můžete ZDE.

Jan Němec