Kdybyste měli Marťanovi ve dvou větách vysvětlit, proč se v roce 2008 zhroutil světový finanční trh, až málem natáhl brka docela, co byste řekli? Nejspíš něco v tom smyslu, že se mazaní finančníci nechali unést představou, že ceny domů mohou stoupat donekonečna. Ono unesení jim usnadnila představa, že kdyby to nějak nevyšlo, zaplatí škodu někdo jiný než oni. První předpoklad nevyšel, druhý ano.

Pamatujme si to a pojďme dál. Onen zvídavý Marťan se vyptává, co je největší problém finančních trhů dnes, o třináct let později. Odpovědí může zaznít několik, ale mezi vyjmenovanými seriózními potížemi by nemělo chybět odtržení ceny většiny typů aktiv od jejich fundamentálních charakteristik. V překladu do češtiny: o ceně (například akcií firem nebo peněz samotných) nerozhodují tradiční kritéria, například jestli firma dokáže vydělávat nějaké peníze nebo jestli měna má dostatečné krytí, ať už zlatem, či důvěrou v ekonomiku, již financuje. Rozhoduje pouze to, jestli firma nebo měna jsou zrovna v módě u lidí, kteří mají zbytečně mnoho peněz na účtu, v ruce chytrý telefon a mezi ušima především chuť hrát si.

Selektivní slepota

V obou případech byla v hlavní roli zpupně lehkomyslná vidina snadno vydělaných milionů; jednou na Wall Street, podruhé v Silicon Valley. Rozumní lidé se nejspíš shodnou na tom, že finančnické centrum v New Yorku a technologická laboratoř v Kalifornii jsou nezbytnými a výkonnými součástmi americké (i světové) ekonomiky. Titíž lidé ovšem mají často potíž shodnout se na tom, že provoz těchto podnikatelských center obnáší i jistá rizika a že ona rizika se násobí, když se obě skupiny vlivných byznysmenů soustředí na společné téma. (Pro větší názornost, srp a kladivo jsou samostatně také užitečné.)

Konečně byste onomu Marťanovi chtěli ukázat, jak lze finančnické a technologické postupy účinně kombinovat tak, aby jejich užitečnost stoupala lineárně, zatímco jejich rizika exponenciálně. Našli byste neformální uskupení amerických nemovitostních superfirem, jemuž se přezdívá iBuyers, a v jeho čele firmu Zillow Group.

Zillow Group vznikla jako realitní společnost v roce 2004. Měla tou dobou vlastní nabídku jako každá jiná realitka a zároveň agregovala nabídku firem konkurenčních (zhruba jako stránka českého Seznamu Sreality.cz). Na konci druhé dekády se však začal formovat trh řečených iBuyers a Zillow v něm našla mírně modifikované místo na trhu. (Jejími největšími konkurenty jsou firmy Opendoor, Knock, Offerpad nebo Redfin Now.)

Rychlost nade vše

Hlavní půvab elektronických výkupců je v rychlosti. Chcete-li prodat dům, máte před sebou (v USA zhruba stejně jako v Česku) půl roku ztraceného vyplňováním formulářů, placením odhadců, získáváním všech povolení a razítek, která na světě existují, plus některých dalších navíc. Celou tu dobu neuvidíte ani korunu, takže nakonec jste rádi, když je vše hotovo, i kdybyste měli nakrásně dostat peněz méně, než jste si představovali.

To také dostanete, i když oslovíte některou firmu z ranku iBuyers – ale dostanete je rychle. Zatímco běžná realitka obvykle prodej pouze zprostředkuje, iBuyers do obchodu vstupují aktivně. Nemovitost od vás firma sama koupí, přičemž odhad nabídne okamžitě; na papírování má lidi, takže ji vyjde vzhledem k množstevním úsporám nesrovnatelně levněji než vás. Pak provede jakousi rekonstrukci light, obvykle drobné úpravy, které nemovitost vizuálně zatraktivní (Potěmkin by tleskal). A nakonec dům či byt (v americkém kontextu nejčastěji rodinný dům) prodá, obvykle s marží v nízkých jednotkách procent. V době nízkých internetových marží to není špatný byznys.

Nikdy se neptej, člověče, kdo to platí; ty platíš. Ve skutečnosti hned dvakrát. Poprvé, když přistoupíte na relativně nízkou prodejní cenu. Podruhé, když z ní zaplatíte iBuyerovi poplatek, jenž obvykle čítá pět až sedm procent. To je však jen nepatrně více, než kolik byste zaplatili běžné realitce. Pro mnoho lidí, kteří si nové bydlení financují právě prodejem bydlení starého, tak odpadá nepříjemné období, kdy ještě nemají v ruce peníze z prodeje, ale už by je potřebovali na nákup, protože nejde půl roku jen tak nebydlet. Není divu, že se s mírně nižší cenou klienti iBuyers snadno smíří.

Daniel Deyl

Je tomu tak zejména proto, že cena jejich domu od doby pořízení nejspíš docela slušně vzrostla (viz graf). „Mohli jsme vydělat milion, takhle pořád vyděláme jenom půl milionu, ale dostaneme peníze hned,“ to je úvaha, kterou si člověk pochopitelně rád pustí k tělu.

V celém tomto příjemném schématu nehraje jediná věc. Přidaná hodnota úprav, jež iBuyer provede, bývá nízká. Aby tedy firma vydělávala, potřebuje, aby ceny domů neustále rostly. Jak bychom si z let 2007–2008 pamatovali, kdybychom toho byli schopni, spoléhat na takový vývoj není úplně bezpečné.

Algoritmy a dluhopisy

Tady do hry vstupují dvě novoty. První z nich je algoritmus. Již byla řeč o tom, že odhad ceny poskytne iBuyer víceméně okamžitě. Umožňuje mu to algoritmus, který bere v potaz fundamentální charakteristiky nemovitosti (jestli jí nechybí obvodové zdivo, například) i technickou stránku věci – jinými slovy, snaží se odhadnout, jak se bude vyvíjet cena v období, během něhož bude firma chtít dům zase prodat.

Až sem je to o. k. – než si uvědomíte, že iBuyers kupují desetitisíce domů měsíčně, a tudíž si jejich algoritmy mohou stále více hrát malou domů. Není obtížné předpovědět, že ceny v oblasti XY budou stoupat či klesat, když sami vlastníte jejich značné procento. Samotná Zillow Group kupuje pět tisíc domů a bytů měsíčně; konkurent Offerpad Solutions jich chce letos koupit sedmdesát tisíc; za druhý kvartál jich firmy typu iBuyers společně koupily patnáct tisíc, což je celé jedno procento veškerých amerických prodejů, uvádí agentura Bloomberg. Do skupování rezidenčních nemovitostí se pustily i finanční firmy, jako je „alternativní“ investiční fond Cerberus; počítá s jejich pronajímáním.

Druhý problém vyplývá z čísel uvedených v předcházejícím odstavci. Odkud berou iBuyers hotovost na nákup v takových kvantech (při průměrné ceně za rodinný dům na historickém maximu 350 tisíc dolarů)?

Inu, kde jinde než na Wall Street. Právě Zillow se v tomto směru stala průkopníkem zmíněného nového trendu. V srpnu prodala dluhopisy za 450 milionů dolarů, a ačkoli další záměry zveřejňovat nechce, na trhu se mluví (píší newyorské Timesy) o další emisi ve výši 700 milionů dolarů.

Sto miliard dluhů

Jak velká jsou to čísla a co z nich plyne? Americký nemovitostní trh dnes obnáší bratru dva biliony dolarů. „Tímto tempem se velmi rychle dostaneme na zaúvěrování ve výši přes sto miliard dolarů,“ řekl Bloombergu Tomasz Piskorski, jenž o financování nemovitostí přednáší na newyorské Kolumbijské univerzitě. „Co se stane s iBuyers, když ceny domů najednou klesnou? Dokážeme si představit, že budou sedět na hromadě domů, které nikdo nebude chtít. A nebudou schopni své dluhy splácet.“

Je tedy logické, že se budou zuby nehty snažit poklesu cen zabránit, ať už jejich prostředky budou fér, či nikoli. A co se stane, když se jim to nějakou dobu bude dařit? Částečnou odpověď může nabídnout vývoj z Berlína. V referendu na konci září si jeho obyvatelé odhlasovali, že chtějí vyvlastnit firmy, kterým patří více než tři tisíce obytných jednotek (většinou bytů). Důvod? Cena bydlení v posledních letech prudce stoupá. V USA firmám vyvlastňování nejspíš nehrozí; ale pokud bude bydlení podražovat dosavadním tempem, nelze ani to úplně vyloučit. Firmy, jež s takovým úspěchem kombinují hi-tech inovativnost s finančnickou prozíravostí, tak mohou zanedlouho mít jedinou volbu: krach, nebo znárodnění.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.