Cena metru čtverečního průměrného bytu v Praze je dnes stejná jako v Berlíně a o nějakých 650 eur vyšší než v Madridu. Schválně vybírám města, kde lidé chtějí žít, ale ne úplnou evropskou superligu. Když se na to díváte prizmatem jednotného trhu, svobodného pohybu osob i možnosti podnikat, tak by to vlastně nemělo být nic tak překvapivého. Atraktivní město plné památek, se spoustou pracovních příležitostí, akorát tak velké, s dobrou kvalitou života – proč by Praha měla být 35 let po otevření hranic levná?

A měli bychom to vůbec chtít? Protože toho by bylo možné dosáhnout jen tím, že by česká metropole přestala být atraktivní a ekonomicky se v podstatě zhroutila. Berlíňané i madrileños jsou cenami bydlení pobouřeni, přitom proti Praze jsou tamní nemovitosti pro místní naceněny ještě rozumně. Mediánová cena bytu v poměru s mediánovým ročním disponibilním příjmem, tzv. price to income ratio, dosahuje podle specializovaného serveru Numbeo v Praze hodnoty 17,2, zatímco v Madridu 10,6 a v Berlíně 11,1. Kdo si chce v Praze koupit byt, musí hodně vydělávat, anebo holt touhu po vlastním bydlení uspokojit někde jinde.

Hrot24

Nedostupné bydlení není způsobeno jenom váznoucí výstavbou

Všichni víme, že v Praze, ale i v mnoha jiných českých městech se staví za prvé málo, za druhé draho, protože vstupy jsou dražší a přísnější normy prodražují novou výstavbu, a za třetí pomalu a složitě. Faktory, které šponují ceny přes omezenou a zcela nedostatečnou nabídku, jsou dostatečně známé, ale pozoruhodná je i poptávková strana. Za růstem cen rezidenčních nemovitostí v Česku v letech 2013 – 2021 totiž podle studie Romana Šustka z Queen Mary University v Londýně a Lucie Zapletalové z pražského výzkumného ekonomického institutu CERGE-EI stál zejména nárůst reálných příjmů domácností a očekávání ohledně jejich dalšího zvyšování.

ByznysByznys

Zlepšení dostupnosti bydlení? Česko potřebuje 25 tisíc nájemních bytů ročně, vyjde to na 100 miliard korun

Jinak řečeno, když aktéři na trhu čekají, že jim rychle porostou příjmy, má i očekávaná poptávka vliv na ceny. Nominální ceny nemovitostí stouply v uvedeném období o 78 procent, z toho nárůst reálných příjmů domácností se zasloužil o 32 procentních bodů, spotřebitelská inflace údajně zavinila 15 procentních bodů a 20 procentních bodů souvisí levnými hypotékami a tím, že si na ně žadatelé ve víře v budoucí růst svých příjmů troufli.

Hrot24

Nabídka bytů nebo stavebních pozemků v dobrých lokalitách je z definice omezená a řešit ji můžete jen tím, že město roste do výšky. V tomhle ohledu je rigidita plánovačů v Praze proslulá – výškové budovy nejsou povolovány ani tam, kde není žádné panorama, které by mohly hyzdit.

Jenomže druhým podstatným zjištěním citované výzkumné práce je, že překonání výše uvedených faktorů na straně poptávky by vyžadovalo zcela mimořádný nárůst nové výstavby. Aby byl neutralizován cenový efekt snížení implicitních nákladů financování hypotéky, uvádějí autoři doslova, že by „muselo být každoročně postaveno přes 100 tisíc bytů, což přesahuje i historicky nejvyšší úroveň výstavby z roku 1975“.

Konec nadějím

Co bylo, bylo, podstatné je, co lze očekávat v následujících letech. Už teď vidíme, že dochází k mírnému poklesu hypotečních úrokových sazeb a výraznému zvýšení zájmu u hypotéky u retailových klientů – meziročně v listopadu o 62 procent (po 94procentním nárůstu v prvních třech čtvrtletích letošního roku). Ceny bytů také začínají stoupat, podle ČNB dynamika nabídkových cen bytů ve třetím čtvrtletí 2024 zrychlila na téměř sedm procent a jejich úroveň překonala svá předchozí maxima. V reálném vyjádření, ceny očištěné u spotřebitelskou inflaci vzrostly od roku 2015 o 44 procent.

Hrot24

Ale zpátky k Šustkovi a Zapletalové. „Pokud se ve tříletém horizontu základní úroková sazba ČNB ustálí na očekávaných třech procentech, sazby hypoték se budou pohybovat okolo 4,9 procenta a podaří se dosáhnout inflačního cíle ve výši dvou procent, dojde ke zvýšení implicitních nákladů na financování hypoték o 20 procent i v případě, že by reálné příjmy domácností rostly o 3,2 procenta (roční míra růstu reálných mezd v letech konjunktury 2013 – 2021). Ačkoli by byl dopad na ceny rezidenčních nemovitostí částečně snížen díky příjmovému efektu, trvalo by více než šest let, než by bylo zvýšení nákladů financování hypoték zcela kompenzováno,“ uvádějí ve studii.

ByznysByznys

Miliardář Kunovský: Praze by slušely výškové stavby. A potřebujeme nastartovat i dostupné bydlení

Přeloženo do češtiny – dražší hypotéky a výpadek reálných příjmů v nedávné minulosti budou cenový vývoj (možná) trochu brzdit. Proti bude působit skutečnost, že bohatší Češi mají hodně likvidních úspor na účtech a klesající vkladové úroky je mohou tlačit do obnoveného zájmu o „investiční byty“, ještě než jejich ceny vyskočí příliš vysoko. Takové klasické sebenaplňující proroctví.

Hrot24

Aby se zmírnilo pnutí mezi nabídkou a poptávkou a dostupnost bydlení v Praze se aspoň trochu zlepšila, muselo by se ročně stavět zhruba deset tisíc bytů, říkají znalci poměrů. Od toho jsme velmi daleko – za letošních deset měsíců se v Praze dokončilo 5 483 nových bytů, zahájeno bylo 5 792. Pros srovnání – v celém Česku se loni zahájila výstavba 3,3 bytu na tisíc obyvatel, zatímco v Rakousku to bylo 5,11 a v Polsku 5,02.

Tahle mezera v nabídce je dlouhodobá a v čase se kumuluje. Takže v případě Prahy, města atraktivního i v mezinárodním měřítku, musela vyústit v odtržení cen mediánového bytu od mediánového příjmu vice než v městech, kde sice příjmy také rychle rostou, ale staví se přece jen více. Podle serveru Global Property Guide cena dvoupokojového bytu v širším centru Prahy dosahovala ve druhé čtvrtletí tohoto roku 387 tisíc euro, ve Varšavě 227 200 eur.

Shrňme to: Praha levná nebude.

Hrot24