Ze svých kanceláří má Dušan Kunovský nádherný výhled na Prahu. Aby ne – jeho developerská společnost Central Group sídlí v Empirii, čtvrté nejvyšší budově v Česku. Tento mrakodrap, jehož anténa sahá až do výšky 132 metrů, je ale v hlavním městě spíš ojedinělým jevem.

„Pro Prahu jsou výškové stavby červeným hadrem,“ připomíná dvaapadesátiletý podnikatel. Ostatně i Central Group musel v nedávné době osekat dva své projekty, které navrhli světoznámí čeští architekti – Nový Žižkov od Evy Jiřičné a Park Kavčí Hory od Josefa Pleskota. V obou případech musel developerský gigant snížit výšku plánovaných budov.

Kunovský, který je podle nejnovějšího žebříčku Forbesu 15. nejbohatším Čechem, přišel k realitám a stavebnictví v podstatě „jako slepý k houslím“. V mládí měl totiž našlápnuto k zářné kariéře právníka, díky stipendiu od současného britského krále Karla III. vystudoval i Univerzitu v Cambridgi. Nakonec se ale vrátil do Česka. „Já mám prostě Prahu a Čechy hrozně rád,“ podtrhuje.

Dobrodruh, jehož srdcovkou jsou Himálaje, teď šéfuje největšímu tuzemskému rezidenčnímu staviteli. A i s ním chce zůstat v Česku. „Jsme konzervativní skupina, do zahraničí expandovat nehodláme,“ popisuje. Před více než dekádou se přitom Central Group málem dostal do Ruska. „Nakonec jsme si ale uvědomili, že ten stát není normální, a na poslední chvíli se stáhli. Jsem strašně rád, že to tenkrát nevyšlo.“

Chvíli se kocháme výhledem na Vyšehrad a Žižkovskou věž, v dáli je vidět i Pražský hrad a Petřín. „Jsem rodilý Pražák křtěný Vltavou, Prahu miluji a její centrum je pro mě v podstatě nedotknutelné. Ale proč se, proboha, nemůže stavět v širším okruhu metropole? I tahle část města se přece musí rozvíjet,“ říká ještě Kunovský v rozhovoru pro Hrot.

V něm se bavíme nejen o situaci na českém stavebním trhu, ale i o „baťovské mašině“, kterou teď Central Group chystá, nebo o generaci Z. „Hodně mladých lidí si dnes myslí, že mají nárok na všechno a stát se o ně musí postarat. To je přece na hlavu,“ dodává developer. Svou tříletou dceru se proto pokusí vychovat tak, aby byla co nejvíce samostatná.

Chtěl jste se vždy věnovat realitám a stavebnictví?

K realitám a stavebnictví jsem přišel v podstatě jako slepý k houslím. Vystudoval jsem totiž právo na Univerzitě Karlově a pak ještě na Univerzitě v Cambridgi. Tam jsem dostal stipendium od prince Charlese, tedy současného britského krále Karla III. 

Když jsem ukončil studia, tak jsem chvíli přemýšlel, že zůstanu v zahraničí. Táhlo mě to ale zpátky – já mám prostě Prahu a Čechy hrozně rád. Takže jsem se vrátil a začal pracovat v jedné advokátní kanceláři, která byla specializovaná na nemovitosti a stavební zakázky. A takto jsem se postupně dostal na realitní trh. 

Jak vznikl Central Group?

Všechno začalo v roce 1994. Tehdy jsem začínal v bytě od příbuzných – nejprve sám, pak jsem začal přibírat další lidi. Tenkrát se na nás začali obracet majitelé velkých pozemků kolem Prahy. A já vymyslel systém, kdy jsme tyto jejich pozemky rozparcelovali. Zároveň se na nich vybudovala infrastruktura, tedy vodovody, kanalizace, chodníky či veřejné osvětlení.

A na základě plných mocí jsme pak jednotlivé parcely prodávali lidem, kteří měli zájem o pozemek, na němž by si postavili rodinný dům. Tedy: klienti platili majitelům za pozemek – a nám za vybudování infrastruktury. Tento krok vnímám jako jeden z nejlepších nápadů, které jsem kdy dostal. Umožnil nám vstoupit do developmentu a vytvořit nějaký prvotní kapitál. 

Co bylo dál?

Přes rozvoj parcel jsme se postupně dostali k výstavbě rodinných a pak i bytových domů – nejprve těch menších, pak i větších. A teď stavíme celé městské čtvrti. Takže taková je naše třicetiletá cesta z nuly až po jednoho z lídrů na trhu.

Nastal v průběhu vaší kariéry ještě nějaký další milník?

Ano. V roce 2004 jsme už byli celkem etablovanou firmou, která stavěla rodinné a menší bytové domy. Tehdy se nám naskytla příležitost postavit 1 200 bytů najednou, a to v rámci výstavby Nového Zahradního Města. Říkali jsme si, jestli to není moc velkolepý počin – kdyby se něco nepovedlo, mohlo nás to zlikvidovat. Ale podařilo se. Tímto jedním projektem jsme se stali největším rezidenčním stavitelem v Praze – a od té doby dále rosteme.

Chceme rozjet „baťovskou mašinu“

Jde jít v rámci Prahy ještě dál?

V rámci Prahy už asi větší projekty, než jaké děláme, dělat nejdou. Z chystaných 150 tisíc bytů připravuje Central Group celou čtvrtinu. Nyní ovšem v rámci nové Iniciativy pro dostupné bydlení, kterou tvoří přední společnosti a instituce z oboru, pracujeme na vzniku takové „baťovské mašiny“. Spolupracujeme na tom i s ministerstvem pro místní rozvoj, Státním fondem podpory investic a Svazem měst a obcí. 

„Baťovská mašina“? Oč půjde?

Chceme vytvořit efektivní nástroj pro výstavbu dostupných nájemních bytů pro města a obce, a to metodou Design & Build s možností dotačního a úvěrového financování. Jde o praktický systém poradenství, přípravy staveb, realizace a financování. Státní aparát by měl spolupracovat se soukromým sektorem a využít jeho know-how, aby příprava a realizace jednotlivých projektů nemusela být vždy znovu „objevováním Ameriky“. 

Cílem nového systému je podpořit vznik nových nízkoenergetických a ekonomicky řešených nájemních bytů, které budou vlastnit a provozovat právě města a obce. Nejprve se ale musíme zaměřit na dva zásadní problémy, které brzdí výstavbu v Česku.

Jaké problémy to jsou?

Zaprvé musíme zásadním způsobem zrychlit povolovací procesy. Pokud na vyřízení stavebního povolení v Praze čekáme běžně deset a více let, přičemž výstavba samotná trvá i dva roky, tak to byty prostě zdražuje – klidně o 15 procent. Celou dobu tam totiž leží umrtvené peníze. Ať se staví, ať se povoluje, ať rostou byty soukromé, veřejné, vlastnické, družstevní nebo nájemní. Proboha, hlavně ať vznikají.

A zadruhé je třeba vytvořit již zmíněné portfolio dostupných bytů, které budou spravovat samosprávy. Bylo by dobré, kdyby vznikla nějaká iniciace dotačního financování, která by se kombinovala s dalšími možnostmi finančních zdrojů, například s dlouhodobými zvýhodněnými úvěry.

Program dostupného bydlení Ze Státního fondu podpory investic je v rámci programu dostupného bydlení vyčleněno sedm miliard korun, přičemž vláda celkem garantovala osm miliard. Do dvou let plánuje stát vystavět pět tisíc dostupných nájemních bytů. Finanční podpora bude úvěrově-dotační a má směřovat na stavbu nájemních bytů. Lze ji využít na novostavby, stavební úpravy nebo přístavby. Celkově by dotace a výhodný úvěr mohly pokrýt až 90 procent investice. Splatnost je do 30 let a předčasné splacení je bez poplatků.

Bude sedm až osm miliard, které stát plánuje dát na dostupné bydlení, stačit?

Člověku může připadat i jedna miliarda jako hrozně vysoké číslo. Ve stavebnictví to ale neznamená skoro nic. Jen Central Group letos investoval do zahajovaných nových projektů šest miliard korun. Šest miliard z kapsy jedné jediné firmy.

Z kapsy největšího českého rezidenčního stavitele.

Ano, ale pokud je ambicí státu řešit dostupnost bydlení, tak by měl investovat řádově vyšší částky. Na to ale nikdy mít nebude, protože jeho výhradní úlohou není development, musí řešit i další věci.

Stát by ovšem měl být ochotný spolupracovat se soukromým sektorem. A také by měl poskytovat již zmíněné iniciační dotační financování, třeba zvýhodněné úvěry, aby dostupné nájemní bydlení mohlo být i se sníženým nájemným samofinancovatelné. 

Jak by měla podle vás vypadat spolupráce mezi soukromým a veřejným sektorem?

Například starostům chceme poskytovat developerské, cenové, technické, materiálové, finanční a právní poradenství. Pro starosty je development obvykle velkou neznámou. Finance přitom pro ně nejsou největším problémem. Tím je spíš politický boj, kdy jim opozice hází klacky pod nohy. Pak trvá strašně dlouho čekání na povolení i výstavba samotná. A pro starostu není vidina, že tu pásku nakonec přestřihne někdo jiný, příliš lákavá. I proto je opravdu potřeba tohle všechno urychlit.

A nakonec je tu samozřejmě nutné zmínit, že veřejné dotace budou jen základní iniciační složkou financování. Většinu všech finančních zdrojů by měly činit zvýhodněné úvěry od bank. Tedy od soukromé sféry.

Děje se často, že by se starostové bránili nové výstavbě?

Ano, děje se to často. Odvádějí vysoké daně, výstavba zároveň zatěžuje jejich voliče, kterým vadí prach a hluk. A starostové nedostávají nazpět tolik peněz, aby se jim to vyplatilo. Velikánské daně, které odvádí, by se jim měly vracet ve formě investic do školství, občanské vybavenosti a infrastruktury. 

Expanzi do zahraničí už neplánujeme

Kolik dostupných bytů by mělo v Česku vzniknout? A kolik to bude stát?

Z našich analýz vyplývá, že by v Česku mělo vznikat minimálně 25 tisíc nových obecních nájemních bytů ročně. Jedině tak dojde k uspokojení poptávky. Současně to ovšem znamená každoroční investici v minimální výši 100 miliard korun. 

I proto se domnívám, že je na místě nastavit systém, kdy by soukromý sektor, který má tah na branku, spolupracoval s veřejnou sférou. Je potřeba, aby dostupné byty vznikaly ve velkém. Současné nastavení je neefektivní. 

Plánujete kvůli tomu vstoupit i do jiného segmentu?

Určitě ne, jsme konzervativní skupina. Development navíc vnímám jako velmi lokální byznys. Nechceme proto ani expandovat do zahraničí.

foto: Tomáš Novák, Hrot24

Na začátku rozhovoru jste říkal, že máte rád Česko – a i proto jste se sem nakonec z Velké Británie vrátil. Development v jiné zemi si tedy nedokážete představit?

Víte, zkusit se dá všechno a nabídky nám chodí docela často. Navíc se domnívám, že naše mašina je nastavená takovým způsobem, že se dala aplikovat i v zahraničí. Ale development není jen o výstavbě, ale také o potřebě přesně pochopit specifika místní poptávky. A je důležité být na trhu důvěryhodným hráčem nejen z pohledu klientů, ale i politiků, úředníků, obchodních partnerů a dodavatelů.

Nechceme být rychlokvašky, které se vždycky vyrojí, když někde nastane stavební boom, a pak zase rychle zmizí. Developerem dokáže být vlastně každý blbec. My hodláme držet nějakou kontinuitu, přičemž si uvědomujeme, že jde o běh na dlouhou trať. Development je totiž tím nejdlouhodobějším byznysem. Deset let čekáme na povolení, dva roky stavíme a pak neseme pětiletou záruku. S každým projektem jsem spjatí přibližně 17 let.

Na zahraničí se ptám proto, že jste svého času uvažoval o expanzi do Ruska.

Ano, to je pravda. PPF kdysi získala řadu pozemků v Moskvě a dalších ruských milionových městech. My jsme s nimi začali projednávat velký společný podnik pro bytový trh s působností po celém Rusku. Pak ale Rusové zaútočili na Krym a já si uvědomil, že ten stát není normální. Na poslední chvíli jsme se stáhli. A teď jsem – i vzhledem k invazi na Ukrajinu – strašně rád, že to nakonec nevyšlo.

Vraťme se ještě k dostupnému bydlení. Podle poradensko-technologické společnosti Deloitte nebo třeba neziskové organizace Arnika je Česko – co se týče dostupnosti bydlení – nejhorší zemí Evropy. Odtrhává se trh s byty od reality?

V Praze se nyní průměrná cena za metr čtvereční pohybuje na úrovni kolem 157 tisíc korun, což je částka, která se vymyká možnostem velkého množství lidí – i těch ve střední třídě. Zvlášť v situaci, kdy jsou drahé hypotéky. Kdysi byly sazby na 1,5 procenta, v polovině roku 2022 pak vyletěly neuvěřitelným způsobem nahoru.

Byl to šok, úplně to zastavilo prodeje nových bytů. Dnes se už situace vrací do normálu, sazby se dostávají pod pět procent – a v případě akčních nabídek ještě níže. Zároveň je ale třeba vnímat, že je cena bytů zásadně deformovaná.

Jak to myslíte?

Jeden z faktorů, který deformuje ceny bytů, je to, že stát na daních a poplatcích inkasuje miliony korun z nově postavených bytů. Například v Praze získá na každém průměrném novém bytě – jen na DPH – jeden a čtvrt milionu korun, dalších přibližně 250 tisíc pak Praha vybírá na nově zavedených příspěvcích investorů. Schvalování těch projektů přitom trvá neuvěřitelně dlouho, často i 10 a více let – a celou dobu v nich leží umrtvené peníze. Jen tohle samo o sobě zvyšuje cenu bytů minimálně o 15 procent.

A v neposlední řadě jde o regulace směřující k udržitelnosti. Ta je určitým způsobem správná, je ale otázka, zda není zavádění těchto pravidel příliš zbrklé. Mluvím třeba o specifičnostech ohledně parkování elektromobilů, které dvojnásobně zdražují parkovací místa, nebo nutnosti výstavby energeticky velmi úsporných budov třídy A nebo B, což se opět promítá do cen nemovitostí.

Abych to shrnul: ceny ženou nahoru další daně, impotentní povolovací procesy a nárůst technologických požadavků. My přitom dlouhodobě říkáme, že by u nás neměla být taková přeregulovanost. Proč máme mít výrazně přísnější normy, než jaké jsou v Německu nebo Rakousku? Je třeba hledat střední cestu mezi udržitelností – což je správný trend – a cenovou dostupností. Nic z toho by nemělo být na úkor toho druhého.

Kde v zahraničí se můžeme inspirovat? Často se mluví o Polsku, máte i nějaký jiný tip?

Polsko je určitě v rámci okolních států takovým tygrem. Mnohde to ale má lehčí, protože řada jeho měst nemá vlivem určitých událostí z minulosti historická centra. Mně osobně je třeba blízká Vídeň, která má velkou tradici v poskytování dostupného bydlení a byl tam dlouhodobě budovaný vlastní městský bytový fond. 

Takže větší výstavbě v Praze brání její historické centrum?

Pražské památkové pásmo je obrovské. A jeho ochrana platí i v případě vyšších staveb, které jsou viditelné jenom někde v dálce. Jsou už zkrátka rušivým prvkem pro historické centrum.

Neberte mě ale špatně. Já jsem rodilý Pražák křtěný Vltavou, Prahu miluji a její centrum je pro mě v podstatě nedotknutelné. Ale proč se, proboha, nemůže stavět v širším okruhu metropole? Tahle část města se musí nějak rozvíjet. Ano, historii je třeba chránit, zároveň se ale nesmíme bát nových věcí. Takhle se jako společnost nikam neposuneme.

Říkáte, že se nemáme bát nových věcí. Mrzí vás, že v rámci vašeho projektu Centrum Nový Žižkov od architektky Evy Jiřičné nakonec nevyrostou tři věže, ale jen jedna?

Takový je život, co se dá dělat. Naše ambiciózní plány jsme museli osekat i v případě plánovaného Parku Kavčí Hory od architekta Josefa Pleskota, kde zůstaly tři věže namísto pěti, navíc výrazně snížené. Víte, musíme pracovat s realitou, která tady panuje. Ukázalo se, že výškové stavby jsou pro Prahu červeným hadrem. Styl architektury v těch projektech nakonec zůstal, změnil se ale urbanismus a výška budov.

Mám rád výraz „snowflakes“

Ve vašem firemním časopise jsem se dočetl, že jste celkem velkým dobrodruhem – procestoval jste Himálaje, vydal se na Severní pól a jako řidič se zúčastnil i Rallye Dakar. Kam se chystáte teď?

Cestování mám mimořádně rád, teď mám ale tříletou dcerku a ta mi úplně změnila život. Dnes už do takových extrémů nepůjdu, moje priority se posunuly. Chci se věnovat hlavně rodině.

V tom časopise mluvíte také o mladých lidech, kteří nemají „drive“, a o „sněhových vločkách“ natahujících ruce ke státu. Vy už nevěříte dnešní mladé generaci, že zvládne v Česku nastartovat velký byznys, třeba developerský?

Já už se dostávám do věku, kdy můžu začít hodnotit nastupující generaci. A dobře si vzpomínám, jaká dravost mezi mladými existovala, když jsem sám začal podnikat. Lidé toužili po úspěchu, pracovali 18 hodin denně a když se něco nepovedlo, tak se jenom otřepali a šli dál. Tohle u současné generace Z prostě nevidím.

Zkrátka a dobře se moje děvče pokusím vychovat tak, aby byla co nejvíce samostatná. Měla by být připravená na to, že svět nebude v budoucnu úplně jednoduchým místem. Bylo by proto dobré, aby se uměla prosadit a měla nějaký „drive“. Je samozřejmě otázkou, zda ji její vrstevníci nesemelou. 

Jak?

Víte, já mám rád výraz „snowflakes“ (termín „sněhové vločky“ je označení pro mladé lidi se zvýšenou citlivostí, kteří jsou často přesvědčení o své výjimečnosti – pozn. red.). Hodně mladých lidí si myslí, že mají nárok na všechno a stát se o ně musí postarat. To je přece na hlavu. A společnost se tváří, že je to normální.

Ale tohle si nemyslí jen někteří mladí lidé. Starší generace je stále z dob komunismu zvyklá na to, že se o ně stát stoprocentně postará. 

Ano, možná je takovým českým nastavením. Máme tu dlouhodobý blahobyt – a zaplaťpánbůh za něj. Ale hojnost zároveň produkuje i nevděk. I proto přemýšlím nad tím, že svoji dcerku pošlu třeba do Ameriky umývat nádobí, aby si uvědomila hodnotu peněz i to, jak se vlastně v Česku máme dobře.

Dušan Kunovský (52) • Vystudoval práva na Univerzitě Karlově v Praze a na britské Univerzitě v Cambridgi • Po studiích se věnoval právní praxi se zaměřením na nemovitosti, následně vstoupil do oblasti developmentu • Central Group založil v roce 1994 • Jeho životním koníčkem je dobrodružné cestování – s batohem na zádech navštívil mnoho desítek zemí na všech kontinentech světa. Jeho srdcovkou jsou Himálaje • Podle aktuálního žebříčku Forbes je 15. nejbohatším Čechem, hodnota jeho majetku činí 33,7 miliardy korun

foto: Tomáš Novák, Hrot24