„V Praze se nyní průměrná cena za metr čtvereční pohybuje na úrovni kolem 157 tisíc korun, což je částka, která se vymyká možnostem velkého množství lidí – i těch ve střední třídě,“ řekl nedávno Dušan Kunovský v rozhovoru pro Hrot. Majitel největšího českého rezidenčního stavitele Central Group doplňuje, že ceny bytů ženou nahoru další daně, „impotentní“ povolovací procesy a rovněž nárůst různých technologických požadavků.

Teď Kunovský – společně se zástupci Skansky a Trigemy – oznámil, že průměrná nabídková cena nových bytů v Praze překonala hranici 160 tisíc korun za metr čtvereční. Nahoru je prý tlačí i silná poptávka, která se oproti loňskému roku téměř zdvojnásobila. Za první tři letošní čtvrtletí se totiž v hlavním městě prodalo 5350 nových bytů, což představuje meziroční nárůst o 98 procent.

„Zájem o nové byty zůstal ve třetím čtvrtletí letošního roku extrémně silný, a to i přes tradičně klidnější období letních prázdnin. Letošní prodejní čísla se tak přibližují rekordním výsledkům z roku 2021, kdy byly developerské rezidenční projekty téměř vyprodány. Vzhledem k současné situaci na trhu očekáváme, že tento silný trend bude pokračovat i v následujících kvartálech,“ předpovídá Petr Michálek, šéf Skanska Residential.

Podle developerů je nyní pražský trh s novými byty velmi silný, například letos vzrostl objem poskytnutých hypoték meziročně o více než 90 procent. Od začátku roku se proto prodeje pohybují nad dlouhodobým průměrem přibližně 1450 bytů za kvartál. A stále je znatelná dominance menších dispozic – byty 1+kk a 2+kk tvoří přibližně 75 procent prodejů.

Na konci třetího čtvrtletí přesáhly ceny nových pražských bytů pětiprocentní růst, což predikovala Česká národní banka ve své zprávě o finanční stabilitě pro celý letošní rok. Podle developerů za to může kombinace několika faktorů. Doprodávaly se levnější byty v rámci stávající nabídky, u kterých docházelo přibližně ve dvou třetinách případů ke zdražení. Zároveň se projevilo i rušení bonusů a cenových zvýhodnění z posledních let.

Dalším hlediskem je nedostatečné doplňování nabídky, které je způsobeno i komplikovaným povolováním staveb. Do konce roku se proto dá předpokládat pokračující růst cen, a to v řádu pěti až deseti procent. Ostatně i Kunovský v rozhovoru pro Hrot uvedl, že se na vyřízení stavebního povolení běžně čeká 10 a více let. „Tohle ty byty prostě zdražuje, celou dobu tam totiž leží umrtvené peníze. Ať se staví, ať se povoluje, ať rostou byty soukromé, veřejné, vlastnické, družstevní nebo nájemní. Proboha, hlavně ať vznikají,“ prohlásil.

„Po předchozích dvou letech stagnace se letos bytový trh rozjel ve velkém. A ceny bytů rostou rychleji, než se očekávalo. Současná poptávka je totiž zhruba o třetinu vyšší, než bývalo běžné před covidem, a vysoce převyšuje úroveň nabídky. A to i přes to, že na trh šlo v poslední době rekordní množství nových bytů kvůli odložené nabídce z předchozího období. Nefungující povolování a nedostatek bytů na trhu bude nadále tlačit ceny nahoru,“ doplňuje teď znovu Kunovský.

V hlavním městě bylo na konci třetího čtvrtletí letošního 5750 volných bytů, přičemž nejlevnější zůstávají i nadále v Praze 9, kde ceny dosahují necelých 146 tisíc korun za metr čtvereční. Vlivem silné poptávky se pak nabídka mezikvartálně zvýšila jen o 0,9 procenta. Zlepšení situace nepomáhá ani nová podoba stavebního řízení, od kterého si developeři slibovali zrychlení povolovacích procesů a následné doplnění nabídky na udržitelnou úroveň. 

V Praze se ovšem dlouhodobě povoluje a staví jen přibližně polovina toho, co by bylo potřeba pro nasycení potřeby metropole. Z analýz Central Groupu například vyplývá, že by v celém Česku mělo vznikat minimálně 25 tisíc nových obecních nájemních bytů ročně. „Jedině tak dojde k uspokojení poptávky. Současně to ovšem znamená každoroční investici v minimální výši 100 miliard korun,“ varuje Kunovský.

Podle šéfa Trigemy Marcela Koukala se na trh dostává více projektů než v předchozích letech, Česko ale stále zůstává pod developery doporučenou úrovní výstavby. „To způsobuje další tlak na růst cen. Pro stabilizaci trhu je klíčové zjednodušit stavební procesy a urychlit povolování nových projektů. Trh tak dostane šanci reagovat na poptávku – a nabídka by mohla růst udržitelným tempem,“ uzavírá.

A jaké jsou vyhlídky trojice developerů na tento rok? Za celý rok 2024 očekávají v Praze prodej v rozmezí 7000 až 7500 nových bytů, což by představovalo meziroční nárůst o 75 až 85 procent. Dále vyhlížejí pokračující pokles úrokových sazeb hypoték, což může vést k mírnému růstu nabídky. Velkým otazníkem je však další podoba stavebního řízení a digitalizace.