Pokus Prahy vytvořit pravidla pro spolupráci města a městských částí s investory je tématem, které rozčeřilo vody pražského developmentu. A brzy se tak patrně stane i v dalších městech. O něčem podobném uvažují v Brně nebo třeba v Jihlavě. Jde o to, že pokud potřebují změnu územního plánu, měli by stavitelé přispět samosprávě na vybudování veřejné infrastruktury, ať už technické, či občanské. Zeptali jsme se devíti zástupců významných developerů, co si o tom myslí. Někteří souhlasí, jiní ne, další poukazují na rizika materiálu. Nechybí ani zkušenost ze zahraničí. 

Anketní otázky:

1. Město Praha chystá tzv. Metodiku kontribuce investorů do území, tedy materiál, který nastaví pravidla spolupráce města, městských částí a developerů. Investoři by měli odvádět příspěvek z metru čtverečního na vybudování veřejné infrastruktury, pokud dojde ke změně územního plánu. Vítáte tuto iniciativu?

2. Spolupracujete s městskou částí už nyní, když připravujete projekty na jejím území?

Marcel Soural, předseda představenstva, Trigema

1. Stát a obce by neměly přesouvat odpovědnost za větší veřejné projekty na soukromé firmy. Jednou z cest by však mohlo být, pokud by část prostředků, jež jsou nyní prostřednictvím daně z přidané hodnoty odváděny státu, doputovala až k jednotlivým obcím a městským částem. Například v Praze se průměrná cena nového bytu nyní pohybuje okolo 6,5 milionu korun. Výše odvodu daně u takové jednotky je zhruba jeden milion korun. Bylo by spravedlivé, aby mohly městské části dostat polovinu z této částky. Tu by pak použily právě i na další rozvoj své občanské vybavenosti.

2. Jsme aktivní zejména tam, kde naše projekty připravujeme nebo už stavíme. A to formou investic do občanské vybavenosti i dalších oblastí života. Pomáháme místním v době pandemie, nevyhýbáme se však ani třeba podpoře kultury či sportu.

Dušan Kunovský, šéf, Central Group

1. Iniciativu vítáme. Nesmí ale jít jen o snahu vybírat peníze od investorů. Pro všechny větší projekty by se měly uzavírat třístranné smlouvy, které by vymezovaly závazky všech stran, účel využití příspěvku a také rozdělení finančního příspěvku od investora mezi magistrát a příslušnou městskou část. Zároveň je potřeba si uvědomit, že možné příspěvky developerů nemají pokrývat veškeré náklady na potřebné školy a další veřejnou vybavenost a infrastrukturu a měly by být chápány jen jako dobrovolný příspěvek samosprávám pro potřeby rozvíjené lokality a pro hledání společenského konsenzu o potřebě nové výstavby. Zajistit financování veřejné vybavenosti a infrastruktury je úkolem veřejné správy. Proto všichni platíme tak vysoké daně. Již dlouhodobě navrhujeme, že by příspěvek investorů do fondu činil 500 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy. To u průměrně velkého pražského bytu odpovídá zhruba 50 tisícům korun. Při zhruba 5600 nových bytů prodaných v minulém roce by to Praze přineslo kolem 280 milionů korun.

2. Ano, spolupracujeme. Nejčastěji jde o příspěvky na školství, sport či občanskou vybavenost. Například u naší nedávno představené čtvrti Sigma Modřany vybudujeme čtyřtřídní mateřskou školu s vývařovnou a zahradou, velké dětské hřiště, poskytneme pozemek pro vedení tramvajové tratě a přispějeme pěti miliony korun na školství a vzdělávání. Příspěvky se v čase mění v závislosti na charakteru a lokalitě projektů, které zrovna připravujeme. Některé městské části, jako například Praha 5, 7 nebo 22, mají pevně stanovené příspěvky za metr čtvereční hrubé podlažní plochy, jinde ale přispíváme například právě výstavbou školek nebo poskytnutím pozemků pro občanskou vybavenost či sport. V součtu se jedná o příspěvky v řádech desítek milionů korun ročně.

Evžen Korec, majitel, Ekospol

1. Sjednocení pravidel a nastavení jasných podmínek jsou užitečné. Současný stav, kdy každá městská část při povolování staveb na svém území postupuje jinak, je zcela nekoncepční. Upozornit ale musím ještě na jednu zásadní věc. Vedení městských částí vstupuje do povolovacího procesu v době, kdy už je pozdě. Role samospráv je při přípravě územního plánu, kdy mohou ovlivnit budoucí podobu dané lokality. Tehdy určují, co se kde postaví, a dají regulativy, co je na daném místě možné postavit (například formou omezení počtu podlaží či hrubé podlažní plochy). Samospráva by tedy měla určit strategii rozvoje území danou územním plánem, ale do vlastního procesu povolování stavby, pokud je v souladu s územním plánem, by vůbec neměla zasahovat.

2. Už nyní totiž s jednotlivými městskými částmi, na jejichž území plánujeme postavit bytový projekt, uzavíráme smlouvy o spolupráci či memoranda. Někdy přispíváme městské části přímo, jindy nepřímo například vybudováním sportovišť, dětských hřišť či převedením pozemků nebo bytů. Výše našeho příspěvku záleží na velikosti daného bytového projektu. Problém však nastává ve chvíli, kdy se vedení radnice po volbách či politickém převratu změní. Naše zkušenosti jsou takové, že pokud se změnilo vedení radnice, téměř vždycky docházelo ke snahám o revizi uzavřené smlouvy. Rizika jsou v tom, že takovéto dohody se při změně politického vedení zcela přehodnotí. Nové vedení, zvlášť pokud přichází z opozice, vždy v těchto dohodách hledá sebemenší kličky k tomu, aby je nemuselo plnit, a snaží se nedodržet závazky. Bohužel žádná smlouva u nás není jednoduše vymahatelná.

Eduard Forejt, development director, Passerinvest Group

1. Hodnotíme pokus města o sjednocení spolupráce pozitivně, přesto je třeba poukázat na několik klíčových principů, jež by měly nastat. Hlavním principem je, že kontribuce investorů do území nesmí nahrazovat nedostatky v přerozdělování státních financí formou rozpočtového určení daní, tj. i daní a poplatků odvedených developery. V takovém případě by se jednalo čistě o dodatečné sektorové zdanění. Kontribuce investorů by proto měla být chápána jako uvolnění nadstandardních prostředků do území za protihodnotu objektivního snížení developerského rizika, tj. zjednodušení a zkrácení schvalovacích procesů na straně města a městských částí, v jakékoli fázi přípravy projektů, díky čemuž se projekty nejen urychlí, ale i potenciálně zlevní. Díky budoucímu proaktivnímu a prorozvojovému přístupu města a městských částí totiž nemusí docházet ke kompletnímu přenosu nákladů na kontribuci investora do konečné ceny díla, tedy bytů či nebytových prostor.

Radek Menšík, majitel, UDI Group

1. My jako developeři se spolupráci s městem na financování infrastruktury nebráníme. Je ale nezbytné, aby podmínky, které město stanoví, byly transparentní, stabilní a pro všechny stejné. Praha nemusí vymýšlet nové principy, může se inspirovat v zahraničí, kde spolufinancování infrastruktury pro rozvojové projekty velmi dobře funguje. Například v srbském hlavním městě, v Bělehradě, kde naše společnost připravuje několik velkých projektů, je prostředí velmi přehledné. Již v rámci územního plánu je jasně stanoveno, ve které části města kolik developer zaplatí za každý metr čtvereční budované plochy. Město je rozděleno na zóny a v nich je poplatek předem jasně stanoven. Pokud developer zaplatí ihned při vydání stavebního povolení, získá 40procentní slevu z tohoto poplatku, který je nicméně poměrně vysoký.

Například u jednoho z našich největších projektů v Bělehradě bude tento poplatek činit 24 milionů eur (více než 650 milionů korun), a to po zmíněné 40procentní slevě. Je ale zároveň jasně stanoveno, co za tyto prostředky město vybuduje – veškerou páteřní technickou infrastrukturu, komunikace a mateřské i základní školy. Podobně v Polsku, kde stavíme v rámci obrovského rozvojového území po továrně Ursus, město z pozice městského developera celý brownfield rozparcelovalo a před prodejem pozemků již bylo jednotlivým budoucím investorům jasné, jak se budou podílet na nákladech na infrastrukturu v rámci celého areálu. U nás podobný systém zatím neexistuje a je otázkou, zda za současné platné legislativy existovat může. Zvlášť pokud by nový systém měl podmínit poplatkem změnu územního plánu, je otázkou, zda nenarazí na tzv. systémovou podjatost.

Dana Bartoňová, obchodní ředitelka, YIT Stavo

1. Obecně vítáme jasná a transparentní pravidla pro spolupráci, protože dosud s radnicemi probíhají různé dohody podle potřeb dané městské části. Je ovšem velmi nešťastné, že tato pravidla stanovují výše příspěvků a povinnosti pouze pro developery a nikde není uvedena role samotné městské části. Rozvoj města by měl být o dialogu a partnerském přístupu, což z tohoto návrhu jednoznačně nevyplývá. Příspěvky do fondu budou především v nižší sazbě znamenat, že dojde ke dvojitému navyšování ceny ze stejného důvodu. Při koupi pozemku se totiž běžně setkáváme s tím, že pokud je možné parcelu dle územního plánu zastavět, prodávající automaticky zvyšuje cenu, přestože nabízený pozemek nemá zatím vydané stavební povolení. Napodruhé developer zaplatí další sazbu městské části.

2. Praxe spolupráce s městskými částmi probíhá již mnoho let, například jsme městské části přispívali finančně nebo jsme vybudovali veřejná parkovací místa. Nepředpokládáme tedy, že by se u nás něco zásadního měnilo. Chtěli bychom, aby i městské části zaujaly partnerskou pozici – především při výstavbě větších územních celků – a spolupracovaly více například v oblasti správy vybudovaných parků, infrastruktury apod.

Roman Havlíček, výrobní ředitel, JRD

1. Naším cílem je zajistit kvalitní podmínky pro život budoucích obyvatel našich projektů a vnímáme toto téma jako naši společenskou odpovědnost. Diskusi o příspěvku developerů na veřejnou infrastrukturu se nevyhýbáme, protože si uvědomujeme nedostatečné zajištění těchto potřeb v rámci systému rozpočtového určení daní. Věříme také, že by příspěvek plynoucí z pravidel pro developery mohl v budoucnu směřovat i do jiných oblastí, než jsou komunikace, technická infrastruktura, v lepším případě školy a školky. Například bychom rádi podpořili infrastrukturu pro sociálně slabé nebo domovy pro seniory.

Jiří Baloun, vedoucí marketingu, Geosan Development 

1. Tuto iniciativu vítáme jen do určité míry. Její největší předností je fakt, že budou podmínky sjednocené pro developery i městské části a obě strany budou mít jasnou metodiku výpočtu příspěvku. Pokud se výše příspěvku bude pohybovat kolem 500 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy bytu, neměl by mít příspěvek citelný vliv na výši kupní ceny bytu. Pokud bude vyšší, může zvednout výslednou cenu bytu a snížit koupěschopnost zájemců o bydlení. Otázkou je, jak se bude dařit městským částem poskytnutý příspěvek využít v čase na vybudování infrastruktury, výstavbu školky, bytového fondu a dalších investic a jestli bude jednodušší, aby si městská část projekty zajistila sama. Pokud se dnes developer domluvil s obcí, že školku pro ni vybuduje nebo předá obci byty ze svého projektu do bytového fondu, v případě příspěvku bude městská část v roli investora a bude muset vyčlenit pozemek pro výstavbu, zajistit povolovací proces, vysoutěžit dodavatele stavby a poté projekt zrealizovat.

2. S městskými částmi spolupracujeme již nyní a v závislosti na velikosti projektu se o příspěvku, většinou formou konkrétní investice, bavíme dopředu. S městskou částí pak uzavřeme smlouvu s podmínkami investice.

Martin Hubinger, majitel, skupina Realism

1. V této podobě v podstatě ne. Je to zajímavá myšlenka, asi dobře míněná, ale při pohledu na pracovní materiál vidím zásadní problémy. Jsou například v časování splatnosti peněz, v absenci zmínky o vrácení platby při soudním zrušení změny územního plánu či při jiném negativním zásahu veřejné moci do povolovacího procesu, v absenci garance využití zaplacených kapacit z územního plánu zjednodušeným povolovacím procesem nebo ve vyloučení vlivů občanských sdružení a dalších subjektů, které si žádají různé ústupky nebo příspěvky na více či méně bohulibé záměry. Dále vidím nedostatky v chybějících návaznostech, jako je garance, že developer již potom nebude řešit dopravní napojení, kapacity sítí, hlučnost dopravy a řadu dalších faktorů, které by mělo řešit město, notabene po zaplacení. Už nyní je problém stavět alespoň v souladu s územním plánem, který není zárukou ničeho, a úřady často přes největší snahu o férovost a efektivitu podlehnou agresivní lobby protistavebních fanatiků a jimi volených politiků, tzv. NIMBYs. Nyní bychom tedy měli jen navíc záruku vyšších nákladů.

2.Snažíme se o to a některé radnice jsou naštěstí bez nadsázky doslova osvícené, jiné alespoň částečně při smyslech. Vyžaduje to intenzivní komunikaci, kreativitu a tah na bránu na obou stranách, ale jde to. Myslím ale, že tato nová iniciativa v tomto smyslu a v této podobě nepomůže. Moje zkušenost je, že úřady a velká část radnic jsou fajn, ale tragédie jsou negativní občané a jejich konkrétní volení zástupci. Proti nim žádná metodika nepomůže, když jim zákon dává tolik příležitostí projekty blokovat a brzdit a úřadům i developerům znepříjemňovat život.