České domácnosti měly v uplynulém roce jen málo důvodů k radosti. Tedy alespoň z ekonomického hlediska. Dvouciferná inflace a zdražování všeho od energií po potraviny nafoukly výdajovou stranu rodinných rozpočtů o desítky procent.

Ještě v horší situaci se ocitli lidé, kteří si v minulých letech vzali u některé z bank úvěr na bydlení a skončila jim (nebo letos či v příštích dvou letech skončí) fixace úrokové sazby. Úroky z úvěrů na bydlení kvůli boji centrální banky s růstem cen vyskočily z tří procent na podzim roku 2021 až na dnešní úroveň – nad šesti procenty. Domácí rozpočty rodin s hypotékami se tak po refixaci úrokové sazby letos zvýšily o tisíce korun měsíčně.

Už v době, kdy ČNB zahájila své tažení proti inflaci, někteří realitní či bankovní analytici odhadovali, že takový skok v měsíčních výdajích stovky domácností nezvládnou. A že kvůli rostoucímu podílu hypotečních půjček v selhání přijde vlna nucených prodejů nemovitostí. Některé odhady hovořily až o tisících uvolněných bytů ročně.

Tento dramatický scénář ovšem zatím ani zdaleka nenastal. Podíl nesplácených hypoték se stále drží pod jedním procentem a centrální banka počítá s tím, že o moc výše neporoste. Podle vyjádření bank je určité zhoršení možné, katastrofu ale také nečekají. Mají spíš jiné obavy: co se stane, až sazby začnou výrazně klesat.

Tisíce navíc

Kolika lidí se vlastně letos poměrně zásadní navýšení výdajů na splátky úvěru na bydlení týká? Přesná čísla banky z pochopitelných důvodů – kvůli konkurenčnímu boji – sdělují jen velmi neochotně.

Jednou z mála finančních institucí, které na dotaz Hrotu uvedly alespoň orientační čísla, je skupina ČSOB. „V letošním roce skončila nebo končí fixace desítkám tisíc našich klientů,“ konstatuje mluvčí Pavla Kuklová. Druhou vstřícnější bankou byla Česká spořitelna: podle jejího mluvčího Filipa Hrubého se letos nutnost vyjednat si novou fixaci úrokové sazby dotkla asi desetiny všech hypotečních klientů.

Komplexnější pohled nabízejí makléřské společnosti, které klientům pomáhají hypoteční úvěry s bankami vyjednávat. Šéf jedné z nich – Libor Ostatek z Golem Finance – například odhaduje, že letos každý měsíc refixovalo (a bude refixovat) kolem deseti až patnácti tisíc klientů. Za celý rok tak očekává až na 150 tisíc lidí (respektive domácností), kteří naplno pocítili dopad růstu úroků.

Jestliže o počtech klientů banky hovoří nerady, u odhadů průměrného nárůstu splátek jsou vstřícnější. „Obecně platí, že každý procentní bod sazby u hypotéky na milion dělá zhruba 500 korun na splátce. Při průměrné hypotéce kolem dvou milionů a navýšení splátky zhruba o tři až čtyři procentní body to tedy mohou být tři až čtyři tisíce korun,“ počítá mluvčí Raiffeisenbank Tereza Kaiseršotová.

K podobným číslům došla i mluvčí Komerční banky Šárka Nevoralová. „Nárůst splátek je hodně individuální, ale pokud se budeme bavit o tom nejhorším scénáři – zvýšení sazby zhruba ze dvou na šest procent –, tak se při průměrné zbývající splatnosti hypotéky jedná o nárůst měsíční splátky přibližně o polovinu,“ konstatuje Nevoralová.

Pokud tedy klientovi zbývá ještě 25 let do splacení úvěru a zůstatek půjčky činí dva miliony, splátka letos po refixaci stoupla z 8,5 tisíce na 12,9 tisíce. Tedy o 4,4 tisíce korun.

Výprodej se nekoná

Hlavně u vyšších úvěrů tedy představuje nárůst splátky po letošní refixaci výrazný zásah do rodinného rozpočtu. Přesto finanční instituce tvrdí, že řeší jen minimum případů, kdy klienti nově vypočítané podmínky hypotéky neutáhnou. A i těm prý někdy umějí vyjít vstříc, tak aby nedošlo na nejhorší.

„Podíl nesplácených hypoték se stále drží na velmi nízké, předpandemické úrovni – 0,1 procenta z celkového hypotečního portfolia,“ říká například mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Banka tak podle něj řeší případy klientů neschopných splácet velmi zřídka. „Pohybuje se to v řádu jednotek případů měsíčně,“ dodává Hrubý.

Také podle ČSOB se potvrzuje vysoká kvalita portfolia dlouhodobých úvěrů na českém bankovním trhu. „Dle zprávy Czech Banking Credit Bureau (úvěrový registr) se i přes pomalejší přírůstek nových objemů v posledním roce v nominálním i relativním vyjádření kreditní kvalita nadále zlepšovala. Na úrovni celého trhu je poměr ohrožených úvěrů na sedmnácti procentech,“ vysvětluje mluvčí skupiny Pavla Kuklová.

Když dojde na nejhorší

Proč se nepotvrdily některé katastrofické předpovědi? Banky prý těží z toho, že ani ve zlatých hypotečních časech, kdy trh s úvěry na bydlení zažíval historicky nejlepší období, nepřikleply půjčku kaž­dému. „Při poskytování hypoték velmi dbáme na to, abychom důkladně prověřili schopnost klientů úvěr splácet, a to i při případném navýšení úrokových sazeb. Pravda je, že situace v posledních dvou až třech letech je velmi nestandardní a málokdo ji očekával,“ říká Šárka Nevoralová.

Navíc se podle ní potvrdilo, že Češi (nebo alespoň ti, kteří si půjčili miliony na bydlení) mají jasné priority. „Ukazuje se, že splácení hypoték je pro klienty na žebříčku jejich priorit velmi vysoko, a v tuto chvíli podíl nesplácených hypoték nijak dramaticky neroste,“ doplňuje mluvčí Komerční banky.

Jinými slovy, Češi se podle Pavly Kuklové z ČSOB většinou dokázali přizpůsobit nové realitě – buď díky úsporám, nebo schopnosti upravit své rozpočty, a to především na výdajové straně. „Pomohlo také navyšování mezd v posledních letech a rovněž dnes již zpomalující inflace,“ vysvětluje Kuklová.

Jak banky postupují u toho mála případů, kdy se klient skutečně dostane kvůli vyšším splátkám hypotéky do neřešitelné finanční situace? Pokud není výhled opravdu beznadějný, snaží se prý finanční instituce najít individuální, i když nestandardní řešení. „Individuálně řešíme případy, kdy se klienti dostali do finančních problémů, a umožňujeme jim snížení splátek,“ tvrdí například mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek.

A co když ani to matematicky nevychází? „Česká spořitelna klientům, kteří nemohou nebo nechtějí pokračovat ve splácení hypotéky s novou, vyšší sazbou, umožňuje odprodej hypotéky (a s ní spojené nemovitosti) s původní sazbou,“ popisuje Filip Hrubý. To podle něj zvyšuje atraktivitu takto prodávané hypotéky a snižuje riziko dluhové pasti pro původního dlužníka.

Ještě není konec

Český hypoteční trh se zatím ani zdaleka neblíží negativním scénářům. Banky včetně té centrální ale upozorňují, že ještě není všem dnům konec. A že další desítky tisíc klientů konec fixace a vyjednávání nové úrokové sazby teprve čekají v následujících letech.

„Naši bankéři klientům v minulosti vždy zdůrazňovali, že finančně zdravé hypotéky jsou zejména ty s dlouhými fixacemi. Právě hypotéky s dlouhými fixacemi přitom ještě v průběhu covidové pandemie představovaly takřka osmdesát procent ze všech nově poskytovaných úvěrů na bydlení,“ vysvětluje Filip Hrubý z České spořitelny.

Velké objemy úvěrů se tak budou refixovat i v dalších letech. Zpráva o finanční stabilitě, kterou v létě vydala ČNB, uvádí, že v příštích dvou letech budou refixovat zejména klienti, kteří si hypotéku vzali v letech 2018 a 2019 – celkem jde o půjčky na bydlení v objemu asi 420 miliard korun, u nichž průměrný úrok činil 2,7 procenta.

foto Tomáš Novák, týdeník Hrot

Mezi lety 2025 a 2028 čeká konec fixace majitele hypoték o celkovém objemu přes 900 miliard korun, které banky poskytly v letech 2020 až 2022 za těch vůbec nejpříznivějších podmínek – průměrná úroková sazba se u nich podle ČNB pohybuje kolem dvou procent.

Jak se to projeví na výdajích domácností, lze dnes odhadovat jen těžko. Záležet bude na vývoji úrokových sazeb. Finanční instituce tvrdí, že zlaté časy superlevných úvěrů se nevrátí. „Určitě se tedy nedostaneme zpátky do stavu, kdy hypotéka měla úrok dvě tři procenta. To nebyl normál. Bylo to prostě období mimořádně nízkých úrokových sazeb, sice dlouhé, ale mimořádné. Můžeme se časem asi dostat k hypotékám kolem čtyř procent,“ myslí si například člen bankovní rady ČNB Tomáš Holub.

Jinými slovy, pokud skutečně úroky u hypoték klesnou v příštích letech na čtyři procenta, skok ve splátkách nebude pro klienty bank tak drastický. Proto je i cedulová banka ve výhledu platební morálky těchto klientů poměrně optimistická. V letní zprávě analytici ČNB spočítali, že míra selhání u hypotečních úvěrů sice bude růst, i v nejhorším scénáři by ale podle nich měla dosáhnout jen kolem 1,4 procenta ze všech půjček. Což je mimochodem číslo odpovídající době před pandemií.

Centrální bankéři navíc upozorňují, že na schopnost domácností splácet úvěry na bydlení budou mít negativní vliv jiné věci, než jsou samotné úrokové sazby, a sice především očekávaný lehký nárůst nezaměstnanosti spojený s nevalnou kondicí české ekonomiky. Aby začali hromadně padat hypotékaři, musely by sazby podle ČNB být ještě o nějaký ten procentní bod vyšší.

Strach z hypotečního runu

Trochu paradoxně tak banky dnes do budoucna nehledí s obavami proto, že by očekávaly masové problémy klientů se schopností splácet úvěry na bydlení. Očekávané snižování úrokových sazeb jim může přinést potíže kvůli tomu, že se dlužníci budou snažit utéct k jiné bance za lepším úrokem ještě před koncem fixace. Na dnešní nové i refinancované úvěry si totiž finanční instituce zajišťují dlouhodobé zdroje za relativně vysokých nákladů. Pokud ale klient odejde ke konkurenci ještě před koncem fixace, budou muset řešit, co s těmito drahými penězi udělat. Mohou je třeba půjčit – ale prodělají na tom.

Hrozícímu runu na banky kvůli refinancování hypoték nahrává dnešní legislativa. Ta umožňuje bankám naúčtovat nevěrnému klientovi za přechod jinam jen takzvané účelně vynaložené náklady. „Výklad České národní banky dal jasné vodítko a účelně vynaložené náklady prakticky zredukoval řádově na stokoruny,“ připomíná David Eim, místopředseda představenstva poradenské společnosti Gepard Finance. Jinými slovy, klientům hrozí jen minimální postih, který jasně převyšují úspory díky nižším splátkám u konkurenční finanční instituce.

Banky tvrdí, že pokud se legislativa nezmění, hrozící hromadné přesuny klientů mezi bankami budou mít za následek zdražení hypoték pro všechny. Jedině tak jsou prý banky schopné absorbovat zvýšené náklady, které jim kvůli úrokovým turistům vzniknou.

Právě na tyto stížnosti finančních institucí reaguje vládní návrh novely zákona o spotřebitelském úvěru. Ta rozšiřuje okruh zmiňovaných účelně vynaložených nákladů i na takzvaný úrokový rozdíl. To v praxi může znamenat poměrně výraznou sankci, kvůli níž nakonec celá eskapáda s refinancováním bude mít záporný finanční výsledek.

Novela se setkala s velkou nelibostí a není jasné, jak na odpor veřejnosti budou reagovat zákonodárci při jejím schvalování. Kromě samotných bank ji ale obhajují i jiní experti z oboru. „Je naprosto v pořádku umožnit bezplatně a kdykoli doplatit úvěr ve vybraných obtížných životních situacích. S tím si banky bez problémů poradí. Masová hypoteční turistika by však už s trhem zahýbala,“ uzavírá David Eim.