Na vlastní bydlení mohou zapomenout nejen sociálně slabí, ale už také podstatná část střední třídy. Když se k neúnosné bytové drahotě přidají dnešní vysoké úrokové sazby, stále větší části české populace nezbývá než bydlet v nájmu. A tento trend jen tak nezeslábne; počet lidí žijících v činžovních bytech bude nevyhnutelně růst.

Právě tyto úvahy stojí za aktivitami ministra pro místní rozvoj Ivana Bartoše, který se spolu se svými úředníky pustil do vymýšlení legislativy, jež by měla zatraktivnit nájemní bydlení. Ani život v nájmu totiž podle něj není v Česku peříčko.

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) si na podporu svých tvrzení a kvůli přípravě nové legislativy nechalo agenturou Median zpracovat průzkum mezi pronajímateli. Jeho výsledky představilo tento týden na konferenci pořádané Asociací nájemního bydlení. Z šetření de facto vyplývá, že majitelé bytů mají zbytečné obavy a předsudky. A že nové paragrafy chránící nájemníky jim nijak neublíží. Pronajímatelé s výsledky ovšem v mnoha bodech nesouhlasí.

Konec jednoletých smluv

Největším problémem českého nájemního trhu, který zajišťuje bydlení pětině obyvatel Česka, je podle MMR nedůvěra pronajímatelů ke svým nájemníkům. Občanský zákoník v minulosti prošel změnami, které výrazně posílily práva nájemníků. Je tak mimořádně obtížné a časově náročné zbavit se neplatičů nebo lidí, kteří činžovní byt poškozují či jinak porušují smlouvu.

Stalo se obvyklou praxí, že majitelé své nemovitosti pronajímají se smlouvou na dobu určitou; nejčastěji na jeden rok. V případě bezproblémových nájemců ji pak každoročně obnovují. 

Z výzkumu MMR údajně vyplývá, že jednoroční smlouvy podepsala zhruba pětina lidí žijících v nájmu; další čtvrtina má pak zajištěné bydlení na rok až dva. „To znamená, že v populaci máme 800 tisíc až milion lidí, kteří nemají jistotu nájmu na více než dva roky,“ tvrdí Anna Hájková z oddělení koncepce dostupného bydlení MMR. Dvěma třetinám z těchto nájemců s krátkými smlouvami ji pak majitel každoročně obnovuje.

Dvakrát krátce, potom dlouze

Tento problém nejčastěji dopadá na mladé domácnosti. Výsledky průzkumu ukazují, že jen asi třetina domácností s členy ve věku do 35 let má dlouhodobé smlouvy. Zbytek žije z roku na rok.

Řetězení krátkodobých smluv a s tím spojená nejistota jsou podle Hájkové hlavním důvodem nespokojenosti lidí s životem v činžovních bytech. Nová legislativa to podle ní má řešit tak, že umožní uzavření nájemní smlouvy na dobu kratší než tři roky nanejvýš dvakrát za sebou. Poté už by musel pronajímatel nabídnout kontrakt dlouhodobý, případně na dobu neurčitou.

Jak se zbavit neplatiče

Připravovaná legislativa by podle MMR měla na oplátku vyjít vstříc v určitých věcech také pronajímatelům. Napříště by například mělo být možné zvyšovat nájemné v případě rekonstrukce bytu i u dlouhodobých smluv. 

„Už nyní je možné dohodnout se s nájemcem o zvýšení nájemného až o desetinu z účelně vynaložených nákladů ročně. Nově by mělo být možné se takového zvýšení domoci také u soudu, případně jednostranně zvýšit činži o 3,5 procenta z účelně vynaložených nákladů ročně,“ říká Hájková. 

Nejdůležitější novinkou by ale mělo být snazší vyklizení bytu v případě nájemníků porušujících smlouvu. MMR slibuje, že by se mělo jednat o obdobu rozkazního řízení v občanském soudním řádu – tedy dosáhnout svého zjednodušeně bez nutnosti se soudit. „Došlo by k urychlení ochrany vlastnického práva v případě, že žalovaný užívá předmět nájmu bytu bez právního důvodu,“ dodává Hájková.

Konkrétně by nájemce musel byt vyklidit do patnácti dnů od doručení rozkazu, tedy v případě, že by nepodal odpor. Tento rozkaz by pak mohl vymáhat exekutor.

Nepodložené obavy

Nejvýbušnější část čerstvě zveřejněného průzkumu MMR se týká samotných pronajímatelů. Zjednodušeně lze říci, že jejich obavy z neplatičů či lidí jinak porušujících smlouvu a z následné nemožnosti je z bytu vystrnadit jsou dle ministerského šetření v drtivé většině případů liché.

„Zjistili jsme, že v prodlení s platbou nájmu bylo v posledním roce jen čtyři až pět procent nájemců. Navíc 85 procent z nich dluh splatilo buď celý, nebo ve splátkách. Jinými slovy, v 99,7 procenta případů nájemci platí buď včas, anebo závazky vyrovnají se zpožděním,“ vysvětluje Anna Hájková.

Podobně zanedbatelná je prý také zkušenost s ničením bytu či jeho vybavení. Na vlastní kůži se s něčím takovým setkalo podle průzkumu MMR jen 4,2 procenta pronajímatelů.

Jelikož zároveň MMR tvrdí, že podle jeho průzkumu by čtyři z pěti majitelů bytů a domů preferovali dlouhodobé pronajímání svých nemovitostí jednomu (bezproblémovému) nájemníkovi, novinky chystané úřadem by jim teoreticky neměly vadit. Na jednu stranu sice pomáhají nájemníkům, silnější ochranu by však měly poskytnout také pronajímatelům.

Pochybnosti pronajímatelů

Skutečnost je ale jiná. Pronajímatelé namítají, že průzkum ministerstva zahrnoval jen vlastníky, jimž patří maximálně jednotky nemovitostí, které pronajímají sami. Tím opomenul rychle rostoucí segment institucionalizovaných pronajímatelů, tedy velkých fondů či investičních společností vlastnících a pronajímajících stovky bytů.

„Považuju za nešťastné, že jsme neviděli otázky a neznáme metodiku průzkumu. Nerozumím, proč jste neoslovili také nás, když máme nejsolidnější data,“ kritizoval postup ministerstva přímo na konferenci Jan Rafaj, generální ředitel největšího institucionálního pronajímatele, společnosti Heimstaden.

Pochybnosti panují i u jednotlivých opatření, která MMR v rámci reformy nájemního bydlení navrhuje. „Nejvíc nám na návrhu vadí, že není vyvážený. Proti řetězení smluv jste navrhli jediné opatření – rozkazní řízení. Ale to je použitelné v určitém menším vzorku subjektů. Dochází k nepoměrnému posílení práv nájemníka proti pronajímateli,“ tvrdí Rafaj, který je zároveň prezidentem Svazu průmyslu a dopravy.

Majitelé bytů: Nebude to fungovat

O funkčnosti rozkazního řízení, díky kterému by se pronajímatelé měli vyhnout táhlým soudním sporům s nájemci, pochybuje i předseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí (OSMD) Milan Krček. 

„Přes šedesát procent platebních rozkazů se překlápí z důvodů nesplnění všech podmínek do sporného řízení. Čili se jde k soudu. Domnívám se, že pokud bychom tento model překlopili do nájemních vztahů, rozšířilo by se to na 95 i více procent. Lidé by využili všech zákonných možností, jak se vyhnout přímému rozkazu k vystěhování. Nebude to fungovat,“ tvrdí Krček.

U spolehlivých a platících nájemců podle Krčka navíc nejsou problémem ani krátkodobé smlouvy: „Tvrzení, že nájemní bydlení je nestabilní z důvodu řetězení nájemních smluv, není založeno na racionálních argumentech. Dnes běžně využívaný institut automatické prolongace nájmu v reálném životě funguje obdobně jako smlouva na dobu neurčitou.“

Příliš silná regulace může navíc snadno vést k opačnému výsledku, než který si od nové legislativy MMR slibuje. Místo většího rozšíření a zatraktivnění nájemního bydlení může vyvolat omezení výstavby nájemních bytů. Podobný efekt zažívá nyní například Nizozemsko, v němž státní zásah do tržních mechanismů způsobil akutní nedostupnost bydlení.