Staré moudro berních úředníků praví, že nejlépe se daní to, co se neumí hýbat, a tedy nikam neuteče. Třeba dům nebo pozemek. V době, kdy má stát detailní registry nemovitého majetku a jeho konečných vlastníků, je prakticky nemožné uniknout pozornosti nenechavé ruky finančního úřadu.

Poměrně oblíbené jsou majetkové daně také mezi ekonomy: patří mezi ty odvody do eráru, které nejméně deformují ekonomické chování lidí. Na rozdíl například od příjmových daní, které odrazují od aktivity a motivují k přesunu do šedé zóny. Nebo od DPH, která škrtí spotřebu.

Ve výčtu příznivců odvádění poplatku za pouhé vlastnictví nemovitosti, pořízené z již vícekrát zdaněných peněz, samozřejmě nesmí chybět ministerstvo financí. Ve většině západních zemí patří majetkové daně v čele s tou nemovitostní k významným a spolehlivým zdrojům příjmů veřejných rozpočtů.

Ani tím ovšem není seznam fanoušků vyšších odvodů z nemovitého majetku kompletní. Stále hlasitější jsou ve veřejném prostoru také běžní lidé, kteří v hrůze ze sebevražedné dluhové jízdy Zbyňka Stanjury na sociálních sítích píší, že za barák v Hostivaři nebo 2+1 na Vinohradech budou klidně platit o tisícovku nebo dvě ročně víc. Úkaz, kdy příšerné hospodaření státu vede občany k žádostem, aby jim erár sebral více peněz, je vpravdě kuriózní.

Vyčnívání z řady

V každém případě platí, že Česko se evropskému i obecně západnímu mainstreamu vymyká a zdanění nemovitostí je spíš symbolické. V současnosti figuruje Česká republika v evropském žebříčku srovnávajícím význam nemovitostní daně pro veřejné finance na čtvrtém místě od konce. Jinak řečeno, daně z domů, bytů nebo pozemků jsou u nás čtvrté nejnižší. Na celkových daňových příjmech (včetně sociálních odvodů) se podílejí zanedbatelnou polovinou procenta.

Pro srovnání: v Německu je to dvojnásobek, v Nizozemsku čtyřnásobek, a ve Francii dokonce šestinásobek. V anglosaském světě si na zdanění majetku potrpí ještě víc. Ve Velké Británii tvoří příjmy z nemovitostí více než devět procent daňových příjmů, podobně je tomu ve Spojených státech.

Už jen tímto vybočením z řady „civilizovaných zemí“ si tedy naše česká daň z nemovitostí přímo říká o zvýšení: směřujeme přece na Západ, kde majitelé nemovitostí skousnou výrazně víc a nereptají.

Rozdíl mezi českou a evropskou mírou zdanění nabízí natolik evidentní prostor pro nové příjmy, že se na zvýšení nemovitostní daně shodli nejen politici všech vládních stran. Mezi svá doporučení pro konsolidaci veřejných rozpočtů jej zařadila také poradní Národní ekonomická rada vlády a v rámci širší daňové reformy tento krok Česku doporučují i ekonomové OECD.

Paušál, nebo tržní cena?

Rozdíl mezi zdaněním nemovitostí v Česku a mnoha západních zemích nespočívá ovšem pouze v samotné výši daně, ale také ve výpočtu při stanovení odvodů.

Daň z nemovitých věcí se u nás počítá jako násobek výměry nemovitosti s příslušnými sazbami a koeficienty. Ty se pak liší podle velikosti obce či „atraktivity“ dané lokality. Výnos daně jde celý do obecních rozpočtů a radnice mají také pravomoc do určité míry stanovit i zmiňovaný koeficient, a tím i výši daně.

Problém tohoto systému spočívá v tom, že nezohledňuje hodnotu samotné nemovitosti. Jinak řečeno, ve stejné lokalitě se počítá daň ze stejné sazby a koeficientu pro pastoušku i luxusní palác. Kromě toho se na výši daně nijak neodráží například ani růst hodnoty nemovitosti v čase. Na ten mohou reagovat jen politici zvýšením sazeb – ale obvykle se do takto nepopulárních kroků pouštějí jen neradi.

Jan Němec

Ve světě existují systémy, které vývoj hodnoty nemovitostí zohledňují. Typickým příkladem jsou Spojené státy. Nastavení daní je v rámci USA decentralizované a rozdíly mezi jednotlivými státy jsou velké. Kupříkladu v Austinu, hlavním městě státu Texas, se vybírá daň na úrovni města, okresu, školního okrsku... Daň se přitom platí ze sta procent tržní ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé a její horní hranice dosahuje až 2,7 procenta tržní hodnoty.

Druhou variantou je model francouzský. V něm se daň nepočítá z tržní hodnoty, ale z takzvané hodnoty katastrálního nájemného. Zjednodušeně řečeno jde o částku, kterou by vlastník dané nemovitosti pravděpodobně získal v případě, že by ji pronajímal. Tuto částku na rozdíl od Spojených států ale neurčuje trh, nýbrž daňoví úředníci. Samotné sazby daně si stanovují jednotlivé obce.

Kromě toho obsahuje francouzský daňový systém v případě nemovitostí mnoho sociálních „brzd“, které mají před příliš vysokými odvody chránit méně majetné domácnosti. Osvobození od daně tak mohou dosáhnout například senioři nebo handicapované osoby.

Raději opatrně

Zkoušet na Čechy podobný daňový džihád, jaký panuje v americkém Austinu, si pochopitelně ani ti nejodvážnější příznivci zvýšení nemovitostní daně nedovolí.

Důvod je evidentní, když si odpovíme na otázku, co by to v Česku způsobilo. Stejný byt v osobním vlastnictví by byl v závislosti na lokaci zatížen daní ve výši patnácti tisíc, ale také až 27 tisíc korun za každý milion daňového odhadu vycházejícího z tržní hodnoty. V dražších lokalitách by to znamenalo zvýšení daní o desetinásobek.

Z dosavadních, pohříchu zatím velmi nekonkrétních návrhů jednotlivých vládních stran se nedá vyčíst příliš podrobností o tom, jak a o kolik by měly odvody z vlastnictví nemovitostí vzrůst. Zjevný je ovšem fakt, že přejít na americký ani francouzský systém, zohledňující skutečnou hodnotu nemovitosti, si nikdo z politiků netroufne.

Co tedy zatím víme? Od ministra financí Zbyňka Stanjury i z ekonomických týmů Pirátů a Starostů nejčastěji zaznívají návrhy na zvýšení daně z nemovitých věcí na dvojnásobek. I tady ale panují nejasnosti, například kam by měl daňový výnos plynout. Stanjura naznačuje, že by z navýšení daně chtěl mít něco i on, respektive státní rozpočet. To by ovšem znamenalo také změnit pravidla rozpočtového určení daní.

Není dvojnásobek jako dvojnásobek

Důležité je připomenout, že už dnes by systém daně z nemovitých věcí umožňoval podstatně vyšší výběr, než jakého municipality dosahují – tedy zhruba jedenáct až dvanáct miliard ročně. Zdaleka ne všechny radnice totiž nastavily místní koeficient na maximální výši, kterou jim zákon povoluje.

Analýza Centra daňových studií při Katedře obchodu a financí Provozně ekonomické fakulty České zemědělské univerzity v Praze ukazuje, že koeficient upravila ve svůj prospěch jen necelá třetina obcí, a to ještě ne na jeho horní mez. Pokud by ovšem starostové, respektive obecní zastupitelstva, využili možnosti dnešní právní úpravy nadoraz, vybralo by se podle analýzy na poplatcích z vlastnictví domu, bytu nebo pozemku ročně více než čtyřicet miliard korun.

Rozdílný přístup radnic k nastavení daně z nemovitých věcí s sebou přináší také další komplikaci. Pouhé aritmetické zdvojnásobení sazeb by vedlo k tomu, že například v daňově „hodné“ Praze by se průměrně vybraná daň na obyvatele zvýšila z dnešních 650 na 1300 korun.

Naproti tomu ale například v Liberci nebo Hradci Králové už dnes průměrný odvod na dani z nemovitosti na jednoho obyvatele činí 1400, respektive 1948 korun. Měla-li by nová daň být dvakrát vyšší, připlatili by si obyvatelé těchto měst podstatně více než Pražané.

Jeví se tak jako nezbytné, aby se o novém nastavení daní z domů, bytů a pozemků nerozhodovalo pouze na centrální úrovni, ale také se zapojením obcí. Jinak hrozí, že vláda napáchá kvůli nežádoucím vedlejším efektům zvýšení daně zbytečné škody. Zapojit do diskuse by se tedy měly i municipality.

Chudí a zároveň bohatí

Opatrnost obcí při stanovování místních koeficientů, a tedy i výše daně z nemovitých věcí je zcela pochopitelná. Český realitní trh je v mnoha ohledech velmi specifický (podobně jako v dalších postkomunistických zemích), a proto mají politici obavy poplatníky zmáčknout.

V první řadě se Česko liší tím, že je u nás mimořádně populární vlastnické bydlení. Podle dat Eurostatu ve vlastním bydlí přes 78 procent Čechů. Obliba vlastních nemovitostí má kořeny v dobách socialismu. A přestože u mladších generací lze vysledovat odklon od této tradice a rostoucí oblibu nájemního bydlení, ani to trend v nejbližší době zásadně neobrátí.

Nejde ale jen o vlastnictví, podstatné je také blíže se podívat na samotné majitele nemovitostí. K vlastnictví bytů se v Česku dostali jejich nájemci, kteří shodou šťastných okolností mohli po sametové revoluci koupit byt do osobního vlastnictví s obrovskou slevou i proti tehdejším tržním cenám.

Profimedia.cz

Obdobně se přeměnilo vlastnictví družstevních bytů na vlastnictví osobní. Bylo jen minimum takových, kteří toho nevyužili: ještě v roce 1991 bylo jen 31 tisíc domácností v bytech v osobním vlastnictví. Do roku 2001 jejich počet vzrostl na 421 tisíc, a o deset let později už toto číslo činilo dokonce více než 824 tisíc.

Právě díky nabytí při privatizaci ale spadl nemovitý majetek do klína i domácnostem, které by si o pořízení bytu nebo domu za tržní cenu mohly nechat jen zdát. Cenový vývoj zejména v prosperujících aglomeracích udělal z těchto majitelů privatizovaných bytů milionáře. Disponují velkým čistým jměním, neboť tyto byty nejsou zatíženy hypotékami – pokud nějaké měli, dávno je splatili.

Ve skutečnosti ale o žádné boháče nejde a z hlediska pravidelného příjmu je velká část odkázaná na státní penzi. Celkově vlastní dům a byt dvě třetiny lidí nad šedesát let, vzhledem k rozdílné délce dožití jde často o vdovy. Pokud těmto lidem stát či obec necitlivě zvýší nemovitostní daň, jednoduše nebudou mít na její zaplacení a budou muset nemovitost prodat.

Prodat a užívat si

Nemovitý majetek jistě lze zlikvidnit a pořídit si za něj pohodlné stáří. V mnoha západních zemích je to ostatně zcela obvyklý postup. Po odchodu do penze domácnost svou nemovitost prodá, promění ji na rentu doplňující příjem z penzí a dožívá v některé z „retirement communities“.

Existuje dokonce celá specializovaná poradenská discip­lína, takzvané „důchodové plánování“. Tito specialisté radí budoucím seniorům, jak všechno zařídit tak, aby byli spokojení a finančně zabezpečení. Stejný postup by se pro méně majetné nabízel také v Česku. Podobně jako v dalších zemích s podobnou historií ale naráží na zásadní bariéry.

Hlavním důvodem je, že v Česku bývá zvykem dědit. Aby jedna generace svoji nemovitost zpeněžila a do konce svého života téměř vše utratila, to je v českém prostředí kulturně nepřijatelný vzorec chování.

Proto si lze jen těžko představit, že by tuzemští politici zavedli takový režim daně z nemovitých věcí, který by agresivním zdaněním právě k modelu obvyklému na Západě nutil. Riskovali by tím velkou nevoli nejen seniorů, ale také potenciálních dědiců. Typicky třeba vnoučat, která v Česku tradičně očekávají, že bytem po prarodičích vyřeší svou bytovou nouzi.

Zvýšení daně z nemovitých věcí se tedy na první pohled jeví jako jednoduchý způsob, jak přilepšit eráru, aniž by to napáchalo přehnaně vysoké škody. Specifika českého realitního trhu ale skrývají nášlapné miny, které je potřeba vzít v potaz a reformu nemovitostní daně jim přizpůsobit. 

78 % českých domácností žije ve vlastním bytě nebo domě.

12 mld. korun činí roční výběr daně z nemovitých věcí, který inkasují obce.

44 mld. korun by mohly obce na dani vybrat v nynějším systému, kdyby nastavily nejpřísnější parametry.

S přispěním Miroslava Zámečníka