Jestli něco bude spolehlivý politický hit, který nám budou v příštích letech do umdlení omílat, tak „dostupné“ nájemní bydlení. Ne proto, že by se něco změnilo na společenském středostavovském ­ideálu, jímž bylo od poloviny devadesátých let „bydlení ve vlastním“.

Od doby, kdy si nájemníci za velmi přijatelných podmínek odkoupili od obcí někdejší státní byty, se zásoba veřejného nemovitého kapitálu v podobě privatizovatelných bytů vyčerpala. Po vlastní střeše nad hlavou nadále touží mileniálové a ještě mladší ročníky, nicméně zdvojnásobení cen bytů od roku 2010 a stoupající úrokové sazby včetně těch, od nichž se odvozují ceny hypoték, znamenají, že mnozí budou muset plány odsunout. Nájmy sice rostly podstatně pomaleji a v Praze činže po vypuknutí pandemie do konce loňského prvního pololetí klesaly, ale i tato doba je už pryč (viz graf).

Sázka na testované dávky

Výpadek na trhu krátkodobých pronájmů typu Airbnb je sice pořád velký, ale druhý faktor, a to poptávka vysokoškoláků, se vrátil do starých kolejí. Rostou jak „holé nájmy“, tak vinou skokového zdražení energií celkové náklady na bydlení.

Když odmyslíme politicky suicidiální návrhy na ekonomické vytěsnění seniorů (typicky single důchodkyň) zdaněním „nadměrných“ metrů v jejich vlastních bytech majetkovou daní, další nápad na rozpad koalice spočívá v cenové regulaci nájemného. Vláda nakonec zvolila politicky přijatelné, ale rozpočtově potenciálně hodně nákladné příjmově testované sociální dávky.

Nic z výše uvedeného neřeší nabídku dostupného bydlení, z něhož se v Česku momentálně stalo cosi na způsob yettiho. Všichni o něm slyšeli, nikdo ho neviděl… Historicky se v této oblasti vždy hodně angažoval stát a obce. Když si vezmeme Spojené státy, najdeme komunální byty, které získaly velmi špatnou pověst, ale také neziskové formy bydlení, build-to-rent činžáky s dotovaným nájemným postavené soukromým sektorem nebo různé družstevní projekty, které se stavějí na obecních pozemcích.

Miroslav Zámečník

Pár desetiletí od masové privatizace bytového fondu se ukázalo jak v Británii, tak u nás, že rozprodej nájemníkům se slevou, jakkoli byl ve své době populární (a populistický), ani náhodou nevyřeší z dlouhodobého hlediska poptávku po dostupném bydlení v prosperujících aglomeracích. Pozemek je statek s fixní nabídkou, o bytech to do značné míry platí také, zejména v zemích, kde svazují novou výstavbu předpisy a hnutí odporu starousedlíků, známé univerzálně pod anglickou zkratkou NIMBY (not in my back yard). Nejsme v Singapuru, kde dvacet let starý činžák bourají, protože místa je málo a růst se musí hlavně do výšky.

Německý kolorit

Opravdu pikantní situace vznikla v Německu privatizací po velkých balících, čítajících i desetitisíce bytů, jedinou smlouvou finančnímu investorovi. Že to bylo za levicových vlád v Berlíně nebo saských Drážďanech, to už jenom dokresluje kolorit rozhodování. Co se zpětně jeví jako pitomost, mělo z hlediska politické ekonomie rozhodování vcelku pochopitelný základ. Otázka tehdy totiž zněla: Co si počít s činžovními domy spravovanými komunálními podniky, které vybíraly nájemné, jež nestačilo na splácení úvěrů na rekonstrukci domů, ba ani na řádnou údržbu?

Jako politicky méně nákladné řešení než (prudce) zvedat nájemné na ekonomickou úroveň (bez zisku, ale s plnými náklady na údržbu a splátky úvěrů) se zdálo byty rozprodat po balících – poté, co nájemníci odmítli zaplatit i výrazně sníženou kupní cenu. Politici samozřejmě mají krátké rozhodovací horizonty, ale vycházejí z vůle lidu.

Vývoj opsal kruh v podstatě všude, málokde však předvedli tak dokonalý obrat jako svého času bývalý český premiér Andrej Babiš. Jeho úvahy o státním developerovi, který by stavěl byty po tisících ve státní režii, se jaksi neujaly. Nicméně expremiér svého času toužil i po státní stavební firmě, a kdyby se myšlenkou déle zaobíral, nevyhnutelně by došlo i na cementárny a betonárky.

Použitelné nápady

Pro použitelnější nápady, jak zvednout nabídku nájemních bytů s rozumným nájemným, se vyplatí zajít k jižním sousedům. Česká spořitelna přichází s konceptem převzatým od mateřské společnosti Erste Group, která ve Vídni vlastní tisíce nájemních bytů a podstatnou část pronajímá za zvýhodněné ceny. Jak to probíhá? Přes institut s krkolomným názvem Bauträgerwettbewerb, v jehož rámci finanční skupiny přímo přes své dceřiné společnosti nebo v konsorciích s developery soutěží o výstavbu bytových projektů, při nichž kupují municipální pozemky s věcným břemenem. Nejde o nic jiného než o závazek městu přímo poskytnout stanovený podíl bytů za předem definované nájemné nebo ho ve stanoveném procentu bytů držet. Týden před parlamentními volbami se naše ministerstvo pro místní rozvoj pokusilo zaujmout velmi podobným plánem; ten ovšem zapadl.

Vytvořit struktury typu neziskových bytových podniků, jako je rakouské GBV (Gemeinnützige Bauvereinigung), na něž připadá skoro 700 tisíc bytů (sedmnáct procent celku; dalších 276 tisíc je přímo v majetku obcí, hlavně ve Vídni), nebo kdysi hojně rozšířených družstev je běh na dlouhou trať.

Vyzkoušet se může všechno, ale již zmíněné soutěže Bauträgerwettbewerb mají tu výhodu, že jsou otevřené všem, kdo splní podmínky – nijak nediskriminují podle právní nebo vlastnické formy. Vedle sebe mohou soutěžit neziskové podniky, družstva nebo privátní konsorcia, parametry znají předem všichni.

Výstavba nájemních bytů probíhá formou partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP), kdy projektová společnost (developer) – koncesionář – staví do majetku obce, na pozemku obce, ideálně několika obcí zároveň (snižuje to jednotkové náklady). Pozemek i objekt jsou v majetku obce, která soutěží „platbu za dostupnost“ a začne posílat peníze, až když vše funguje, podle principu „není služba, není platba“. Tyto projekty jsou schopny přilákat velmi dlouhé peníze – o bydlení s nájemným sníženým oproti trhu o deset až třicet procent (podle města) by byl ve většině velkých aglomerací v Česku, které potřebují stavět, ohromný zájem.

Šikovné financování

PPP partner na sebe bere riziko příslušného zadavatele, tedy města, nikoli jednoho konkrétního nájemníka, ačkoli výběr nájemného může být součást balíčku služeb. A rozpočtové určení daní je dáno zákonem. Jinak řečeno, nezadlužená obec je schopna financovat s malou přirážkou nad státní dluhopis.

Fakticky soutěžíte platbu za metr čtvereční zahrnující i údržbu a správu na pětadvacet až třicet let s odevzdáním objektu po ukončení smlouvy nikoli ve vybydleném stavu, který bude vyžadovat obratem nákladnou rekonstrukci. Jak vysoké si obec stanoví nájemné, zda promítne svoje plné náklady na platbu partnerovi, nebo nikoli, to je v podstatě jen její věc. Když nic jiného, tato konstrukce nezhoršuje stav obecního majetku pro zanedbávání údržby, na niž nájemné nestačí. Populismus v podobě nájemného hluboko pod ekonomickými náklady se promítne nikoli do skrytého zadlužování skrz „vyžírání“ majetkové substance, ale do otevřeného nárůstu zadluženosti, který volič vidí a může „odměnit“.

Miroslav Zámečník

Příprava PPP projektů není levná záležitost a velmi výrazně se do ní promítají úspory z rozsahu. Proto by jako vzor mohl sloužit model, jaký použili v Irsku – sdružení poptávky několika municipalit a jejich zastřešení Národní agenturou pro financování rozvoje (NDFA).

Řádově musí jít nejméně o vysoké stovky bytových jednotek a miliardy korun. V Česku s jeho napjatými stavebními kapacitami je důležité nepřepálit začátek, rozdělit projekt do fází a zároveň si sáhnout na výhodu snížení jednotkových nákladů.

Zadavatel také hned v podmínkách soutěže musí trvat na takové konstrukci kontraktu, aby se projektové náklady nezapočítávaly do veřejného dluhu podle pravidel Eurostatu ESA 2010.

I to se bude ministrovi financí v příštích letech velmi hodit. Navíc těžko najdete oblast, kde může nová koaliční vláda svoji předchůdkyni takto zastínit, neboť ta na tomto poli nepředvedla vůbec nic.