Česko nemůže závratně růst, když Německo ekonomicky neprospívá, říká známý ekonom Lukáš Kovanda v novém Hrotcastu. A jak je to se závislostí či nezávislostí na ruském plynu?
Česko nemůže závratně růst, když Německo ekonomicky neprospívá, říká známý ekonom Lukáš Kovanda v novém Hrotcastu. A jak je to se závislostí či nezávislostí na ruském plynu?
Švýcarský výrobce čokolády Lindt čelí v USA žalobě, která zpochybňuje jeho tvrzení o prémiové kvalitě a bezpečnosti výrobků. Spor vyvolaly výsledky studie, jež odhalila přítomnost těžkých kovů v některých hořkých čokoládách značky.
Švýcarský výrobce čokolády Lindt čelí v USA žalobě, která zpochybňuje jeho tvrzení o prémiové kvalitě a bezpečnosti výrobků. Spor vyvolaly výsledky studie, jež odhalila přítomnost těžkých kovů v některých hořkých čokoládách značky.
Český miliardář podniká hlavně v energetice a těžbě hnědého uhlí, ale také v realitách a financích. Ocelářství jeho skupina vnímá jako klíčový obor pro svůj další růst.
Český miliardář podniká hlavně v energetice a těžbě hnědého uhlí, ale také v realitách a financích. Ocelářství jeho skupina vnímá jako klíčový obor pro svůj další růst.
Vláda bude jednat o návrhu zákona, který má pomoci překonat bytovou krizi v Česku. Ve skutečnosti však řeší sociální hledisko a k dostupnějšímu bydlení nepovede
Do deseti let chceme snížit počet lidí v bytové nouzi o třetinu. Bude to sice stát 1,5 miliardy ročně, náklady na řešení problémů lidí s bydlením jsou ale ještě vyšší. Nová legislativa se prostě vyplatí.
Zhruba těmito slovy propagují autoři připravovaného zákona o podpoře v bydlení výsledek své více než roční práce, který má po meziresortním připomínkovém řízení příští měsíc projednat vláda a v roce 2024 parlament. Pod novou legislativou jsou podepsaní hned dva: ministr práce a sociálních věcí Marian Jurečka a ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš. A oba se shodují, že výsledný kompromis bude pro český trh s bydlením, který už několik let drtí vysoké ceny, posunem vpřed.
Navzdory slibnému názvu zákon ve skutečnosti nedostupnost vlastního bydlení skoro vůbec neřeší. V podstatě lze souhlasit s kritiky z opozice, podle nichž jde o jakousi verzi legislativy o sociálním bydlení. Nenajdeme v něm nic, co by mohlo alespoň teoreticky když už ne zlevnit, tak alespoň zpomalit zdražování bydlení.
Hlavní myšlenkou vznikající legislativy je vytvoření sítě kontaktních míst, na nichž by úředníci radili a pomáhali lidem, kteří mají z nejrůznějších důvodů problémy s bydlením. Podle aktuální verze zákona by měla vzniknout ve všech obcích s rozšířenou působností – tedy zhruba na dvou stovkách lokalit.
Hlavním úkolem takzvaných kontaktních míst pro bydlení by bylo lidem, kterým hrozí ztráta střechy nad hlavou (anebo kteří už o ni přišli), poskytovat poradenství. Dozvěděli by se třeba, o jakou pomoc od státu mohou žádat, úředník by prý měl umět také v kritické situaci nouzové bydlení zprostředkovat. Kontaktní místa mají vést rovněž databázi dostupných městských či nájemních bytů.
Vedle toho chce zákon zvýšit nabídku činžovních bytů, které by měly být k dispozici nejohroženějším rodinám. Obce by za pronajímání bydlení lidem v nouzi dostávaly kompenzace. Soukromým pronajímatelům zase ministři chtějí dodat motivaci prostřednictvím garancí, že nepřijdou o své peníze kvůli nájemcům neplatičům.
Celkem spočítali autoři návrhu náklady na roční provoz systému státních „realitních poradců“ na necelých 1,5 miliardy korun. Tyto náklady obhajují tím, že průměrné náklady bytové nouze pro veřejné rozpočty jen letos údajně dosáhnou asi 4,1 miliardy korun. Pokud by se tedy díky zákonu podařilo nouzi vyřešit, byly by to skutečně dobře vynaložené peníze.
Právě efektivita zákona je ale velkou otázkou. S legislativou jsou spokojeni lidé pracující například v sociální oblasti. Realitní experti ale upozorňují, že zákon sice myslí na osoby, jimž hrozí ztráta bydlení, vůbec ale neřeší, zda je bude kam ubytovat. Jinými slovy, je hezké mít úředníka-realitního poradce. Pokud se ale nezačne více stavět, nebude mít klientům co poradit.
Problémem Česka je, že bytová krize dorostla do rozměrů, kdy potíže s bydlením neřeší jen sociálně slabé rodiny nebo senioři, ale prakticky celá střední třída a mladé rodiny především. Stalo se z ní jedno z hlavních politických témat a vláda Petra Fialy otázku bydlení zařadila mezi hlavní priority svého programového prohlášení. Pro řešení krize ale zatím udělala jen málo – a i u toho mála často sklidila kritiku.
Vůbec největším trumfem středopravicového kabinetu měla být podpora nové výstavby. Vláda záhy po svém vzniku avizovala, že překope stavební zákon narychlo protlačený parlamentem předchozí vládou, respektive ministryní pro místní rozvoj Klárou Dostálovou. A že díky tomu odblokuje a zásadně urychlí schvalování nových bytových projektů.
Úpravy nejdůležitější legislativy v oblasti stavebnictví nakonec trvaly více než rok a z výsledku jsou mírně rozpačití vlastně všichni. Vláda například couvla před tlakem Starostů, kteří dokázali vylobbovat zrušení původního záměru na zásadní přestavbu celého systému. Ten původní by totiž oddělil stavební úřady od radnic, které by tak do značné míry ztratily vliv na to, co se „u nich“ bude stavět. Také slib „jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko“ se tak úplně nepodařilo naplnit a „štemplů“ bude nutné vyběhat při žádosti o stavební povolení více.
Výsledkem složitého hledání kompromisů tak sice je nový stavební zákon, který většina hráčů, jichž se dotýká, označuje za kvalitnější než ten dnešní, zároveň ale jen málokdo věří, že se skutečně podaří splnit slib a zásadně zkrátit povolovací proces u nové bytové výstavby. Ukáže se už brzy – zákon bude účinný od ledna příštího roku.
Ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš, který má na starosti většinu bodů problematiky bydlení, tedy za dva roky ve funkci stihl připravit dva zákony. Jeden z nich má nakopnout (především) soukromou výstavbu a přispět k růstu nabídky na realitním trhu, druhý míří spíš na ochranu sociálně slabších, tak aby se kvůli bytové nouzi neocitli na chodníku.
Z Bartošových dřívějších prohlášení je ale zjevné, že sám ministr příliš nevěří v čistě tržní řešení bytové krize. Jinými slovy, že není stoupencem teorie, podle níž samotná masivní výstavba zarazí růst cen a učiní bydlení dostupnějším. Proto se rozhodl – podobně jako třeba Rakousko nebo Dánsko – vsadit také na budování bydlení v režii měst a obcí.
„V České republice představuje vlastnické bydlení osmdesát procent trhu. Má to historické důvody a podílela se na tom i privatizace městských bytů do osobního vlastnictví. Jediný způsob, jak se to dá dnes řešit, je podpořit zvýšení tohoto poměru ve prospěch nájemního bydlení. Protože země, které mají v Evropě nejmenší problémy s dostupným bydlením, mají tento poměr výrazně více přikloněný na stranu nájmů,“ popisuje svou filozofii Ivan Bartoš.
Do vlastního developmentu by se tak podle představ ministra pro místní rozvoj měla pustit také města, a to třeba formou kopírování úspěšných projektů jiných municipalit, které by si menší obce přizpůsobily svým podmínkám, pokud samy nebudou mít kapacitu na přípravu projektů vlastních.
Ministr zároveň usiluje o co největší finanční podporu municipalit prostřednictvím dotací. Prozatím se mu na tyto účely podařilo ze státního rozpočtu získat dvě miliardy korun do roku 2025; z toho osm set milionů je k dispozici už letos. Po roce 2025 by mělo být vyčleněno dalších osm miliard korun z Národního fondu obnovy, tedy z evropských peněz. Ministerstvo ale do budoucna počítá také s investicemi ze soukromého sektoru, které by mohly přesáhnout deset miliard korun.
Zapojení měst do budování obecního bytového fondu může být podle Bartoše různé, nepočítá se jen s vlastní výstavbou. Mohou například za výhodných podmínek poskytnout obecní pozemky bytovým družstvům.
Otázkou je, nakolik se obce a města osvědčí jako správci realitních portfolií. Už nyní je podle analýz MMR po celém Česku více než deset tisíc obecních bytů nezpůsobilých k obývání. Například v Praze, kde magistrátu a městským částem patří přes 31 tisíc bytů, byla loni neobsazená skoro desetina. Podobné je to v Brně, které ve stejné době evidovalo přibližně tisícovku jednotek v neobyvatelném stavu. Jde o dlouhodobý problém, který se nedaří řešit. Budou pak ale města schopná spravovat ještě daleko větší bytová portfolia?
Nejistý je také osud družstevní výstavby se zapojením města. Jeden z nejambicióznějších projektů – družstevní výstavbu na pozemcích magistrátu – v tomto směru prosadila loni po letech tahanic radní Hana Kordová Marvanová. Zatím se ale nezdá, že by výsledkem byl sukces.
Do tendru, ve kterém hlavní město hledalo soukromého partnera pro výstavbu prvního projektu družstevního bydlení na městských pozemcích, se ani po roce od vypsání nikdo nepřihlásil a magistrát jej musel zrušit. Město v tendru hledalo partnera pro výstavbu dvou bloků domů s až 266 byty v Radlické ulici v Praze 5.
Ačkoli příklady úspěšných městských či obecních developerských projektů i v Česku bezesporu existují, možnosti, že by radnice mohly zásadně přispět ke snížení přetlaku poptávky na realitním trhu, příliš nevěří ani komerční developeři. Daleko lepší cestou by podle nich bylo co nejvýraznější uvolnění podmínek pro novou výstavbu – třeba po vzoru Polska.
Varšava totiž ukázala, že když je vůle, dá se prosadit i velmi radikální „debyrokratizace“ stavebního řízení. Dobré zkušenosti potvrzují i někteří čeští developeři, kteří se vydali vyzkoušet štěstí do sousední země. Získat stavební povolení pro větší rezidenční projekt třeba ve Varšavě podle nich trvá dva až tři měsíce. A pro stavbu rodinného domu nově není potřeba žádat o povolení dokonce vůbec.
Polsko zároveň vyvrátilo argument, že ani sebevětší výstavba nepomůže, protože se z bytů stala komodita, a spekulanti proto skoupí jakkoli vysoký počet nových bytů. Nestalo se tak z jednoduchého důvodu: držet byty prázdné se spekulantům na růst ceny vyplácelo právě jen v době vysokého převisu poptávky po bydlení nad nabídkou. Pokud je ale trh „zaplaven“ byty, ceny zdaleka tolik nerostou a spekulace ztrácejí smysl.
Čeští zákonodárci nejenže nebyli tak odvážní; výstavbu v Česku navíc brzdí další faktory, které se nedají řešit ani stavebním zákonem. V Praze a Brně je tím hlavním absence aktuálního územního plánu.
Praha sice měla mít takzvaný Metropolitní plán už od příštího roku, kvůli průtahům to ale nakonec neklapne. „Cítíme, že jde skutečně o velký plán, a chceme vypořádat ještě nějaké požadavky městských částí. Plán by tedy měl být, jak je i řečeno v koaliční dohodě, do konce tohoto volebního období,“ vysvětluje radní pro územní rozvoj Petr Hlaváček. Dříve se nového územního plánu nedočká téměř jistě ani moravská metropole.
Pro developery je zastaralý plán problémem z více důvodů. V první řadě jde o časové hledisko: právě změna plánu je při snaze o výstavbu tou největší brzdou a běžně trvá dva či tři roky i více.
Potíž je i v tom, že starý plán neumožňuje stavařům rozmáchnout se do výšky. Výsledkem je do nebe volající plýtvání místem, jako třeba u aktuálně vznikající čtvrti Smíchov City. Místo věžáků tam developer Luděk Sekyra staví maximálně pětipodlažní domy, protože více by mu u stavebního úřadu (a sousedů) neprošlo.
Metropolitní plán by měl tyto bolístky částečně řešit. Jednak totiž uvolní k výstavbě pozemky tak, aby se Praha po vzoru západních metropolí mohla zahustit, jednak vymezuje lokality, kde bude možné stavět také více do výšky. Průměrné evropské metropole totiž mají hustotu obyvatel okolo padesáti na hektar, v Praze je to 28 lidí na hektar – zjevně tedy stále je i v širším centru kde stavět, aniž by se město rozrůstalo dál do polí.
Vedle chybějících plánů developerům zásadně komplikují život odpůrci nové výstavby, takzvaní NIMBY (not in my backyard – ne na mém dvorku). Občanské spolky, sdružení sousedů, nebo dokonce samotné městské části dokážou nejrůznějšími obstrukcemi a odvoláními prodloužit stavební řízení o roky. Jaké je řešení?
Někteří developeři se snaží předcházet potížím už v samotných smlouvách – kupující nového bytu se v nich pod hrozbou sankce zavazuje, že nebude blokovat ani nijak zdržovat výstavbu dalších etap projektů, kde si dříve sám pořídil bydlení. Vedle toho stavaři v Praze a dalších městech platí radnicím takzvané kontribuce, tedy poplatky za každý nový byt. Lepší by ale podle nich bylo systémové řešení. Jaké?
Legislativa by měla starosty motivovat k tomu, aby rozvoj obcí podporovali, především finančně. S ohledem na nízké daně z nemovitostí totiž dnes nová výstavba přináší hlavně náklady na vybudování infrastruktury, občanské vybavenosti a podobně. Pokud by ale městské části či obce dostaly například část z DPH, kterou developeři odvádějí státu, jistě by byly ony i jejich voliči mnohem vstřícnější.
Větší stavební aktivitu a pomalejší tempo zdražování by podpořilo i zmírnění některých technických předpisů. Ty jsou dnes v Česku často přísnější než v západní Evropě. Nutnost extrémně zateplovat budovy, zajistit denní světlo v každé místnosti bytu nebo třeba povinně budovat parkovací místa přitom stojí velké peníze, které se pochopitelně odrazí v cenách bydlení. Jako všude totiž platí, že každé zboží si najde svého kupce – a týká se to i temnějšího bytu nebo bydlení bez parkovacího stání.
