Když zástupci společnosti Tchibo oznamovali v polovině května nové smlouvy pro své distribuční centrum, šlo o největší transakci svého druhu v prvním čtvrtletí. U Chebu firma získá prostory přesahující sto tisíc čtverečních metrů. Jenže není čas na to, otevírat šampaňské. Zatímco v Česku řádila pandemie čínské chřipky, zmizela téměř veškerá volná kapacita v průmyslových parcích. Kolem Prahy je nyní jejich obsazenost dokonce 99,1 procenta. A nové vznikají jen pomalu. Logickým vyústěním této rovnice je zdražování, které obchodníci přenesou na spotřebitele v ceně zboží.

Střemhlav vzhůru

Stejně jako zpráva z Chebu vypadají celková čísla nových skladů a výrobních hal impozantně. Čtvrtletní poptávka vzrostla podle BNP Paribas Real Estate meziročně o 191 procent. Pronajalo se totiž 760 tisíc čtverečních metrů industriálních ploch, což je více než polovina objemu celého loňského roku. Další zpráva je ale napsaná mezi řádky statistik. Zboží už v Česku není kam dávat. Koneckonců nové pronájmy tvořily jen třetinu onoho čísla. Zbytek je prodlužování stávajících smluv, protože obchodníci měli oprávněný strach o to, kam v příštích letech své zboží uloží.

„V nejzajímavějších lokalitách už není kde stavět. A není to zdaleka jen tím, že prostor fyzicky dochází. Pozemek s napojením na infrastrukturu s vhodnou kapacitou, podporou obce a platným stavebním povolením začíná v českém prostředí připomínat bájného jednorožce,“ komentuje Pavel Sovička, ředitel společnosti Panattoni pro Českou republiku a Slovensko. Firma patří k největším světovým developerům a kromě Amazonu v Dobrovízi má na kontě i podpis smlouvy s Tchibem, o kterém byla řeč v úvodu.

Je zřejmé, že ceny pronájmů letí nahoru. „Aktuální tržní nájem nejkvalitnějších průmyslových nemovitostí kolem Prahy již v některých případech výrazně přesahuje pět eur, což je oproti situaci před dvěma lety nárůst až o 40 procent,“ říká Petr Narwa ze společnosti Prochazka & Partners, který se dlouhodobě věnuje korporátnímu poradenství pro klienty v oblasti industriálu.

Na růstu cen pro konečné spotřebitele se podílí řada faktorů, takže odkázat jen na výši nájmů ve skladovacích a výrobních prostorech by bylo hodně zjednodušující. Je ale zřejmé, že aktuálně spotřebitelské ceny rostou. Podle ČSÚ meziročně o 2,2 procenta. Sami stavitelé trend zdražování sledují. „Bohužel je to ekonomická nutnost - je-li něčeho málo, bude to dražší, promítne se to do ceny pro koncové zákazníky,“ říká Pavel Sovička.

Pomalé Česko, rychlý covid

Ještě než se dostaneme ke všem efektům, které zaplněný skladovací tetris bude v Česku mít, je důležité ohlédnout se zpátky. Tedy proč taková situace nastala a proč Česku oproti ostatním zemím ujel vlak. Stalo se to zejména vinou českého zpomaleného povolování staveb v kombinaci s „efektem covid“. Zjednodušeně řečeno: do vrzajícího, ale jakž takž funkčního soukolí se opřela bouřka. Že postavit plochu pro průmysl trvá i pět let, všichni věděli. A že stavba hal je oproti tomu brnkačka na devět měsíců, je taktéž známé. Jenže jak během covidu vzrostl zájem o nakupování přes internet, stoupla i potřeba e-shopů a zásilkových firem ono zboží někam uložit.

Výsledkem je právě historicky nejvyšší obsazenost, rekordní objem uzavřených smluv a rostoucí nájemné. „Souhrnně jde o jeden z nejsilnějších kvartálů za deset let. Covid tento segment přiměl k rychlejším inovacím a donutil řadu firem vstoupit na pole e-commerce, což spolu s oživením ekonomiky zapříčinilo nadprůměrný růst poptávky po skladových prostorách,“ vysvětluje Dušan Drábek, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových a logistických nemovitostí poradenské BNP Paribas Real Estate.

Nové haly i parky se sice stále plánují a stavějí, to, co covidová doba tak rychle utrhla, bude ale trh ještě nějakou dobu dohánět. „Speciálně Praha ve smyslu nedostatku průmyslových ploch trpí nejvíce. Na vše, co se aktuálně staví, se čeká fronta. Plánovaná výstavba je tam nyní na úrovni 120 tisíc metrů čtverečních, ani to ale nebude ve střednědobém horizontu stačit,“ dodává Narwa.

Pryč odsud

Někteří nájemci podle zkušeností Petra Narwy zvažují, že by si sklady postavili svépomocí, sám je před tím ale spíše varuje. Jsme tedy u efektů, které s sebou nezvyklá situace přinesla. O zdražování jako o tom nejdůležitějším už řeč byla. Druhým je stěhování firem do parků, které nejsou tak atraktivní. To bude sice znamenat dopravní zátěž a peníze navíc, ale s ohledem na nájem se to může podnikatelům stále vyplácet.

Dalším efektem je stěhování zejména velkých korporací úplně mimo Česko. Na razítka se totiž čeká tak dlouho, že firma často ztratí zájem a zvolí raději lokalitu v některém ze sousedních států. „Za dobu pandemie jsme napočítali minimálně tři velké mezinárodní společnosti, které zvažovaly vstup do Česka, ale nakonec je odradil přístup našeho státu. To už se nesmí stávat,“ varuje Sovička.

V postcovidovém extrému není Česko samozřejmě samo. Že zemi v zájmu velkých firem porazilo vloni Polsko, není velkým překvapením. Severní soused má extrémně jednoduché povolování a průmyslové parky tam rostou nejrychleji v Evropě. Tuzemsko ale zůstalo i za Německem, což je překvapivé. Důvodem je podle odborníků tamní stabilnější podnikatelské prostředí, a zejména nižší ceny pozemků v zemích bývalé NDR. Naopak exportním bonusem pro firmy pak je, že na své zboží mohou natisknout hrdou značku „made in Germany“. A jsme opět u efektů, které bude tato stěhovací situace mít. Na zboží se bude čekat déle a jeho cenu v budoucnu ovlivní uhlíková daň.

Jak z toho ven?

Logicky se nabízí odpověď, že lze využít staré brownfieldy. Jenže ani to už není tak jednoduché. Skoro každá obec má sice bývalé JZD, staré kasárny nebo opuštěnou továrnu, nicméně developeři upozorňují, že obce už de facto podniky pohřbily, když pro ně například nemají kapacitu v městských čistírnách odpadních vod, nevedou k nim odpovídající silnice nebo je v areálech ekologická zátěž. Každý developer si pak lehce spočítá, že ani při vysokých cenách prázdných pozemků nedává smysl do takových areálů vstupovat. Výjimku v tom v Česku tvoří jen Ostravsko.

Developerské iniciativy proto dlouhodobě tlačí na zákonodárce, aby změnili rozpočtové určení daní podobně, jako je tomu v Německu. Obce by pak měly z místních továren více peněz a získaly by prostředky k rozvoji brownfieldů. „Protože ale takový systém nemáme, řeší se to přes různé sponzoringy a podpory, které ve finále stejně vyznívají jako jakási,korporátní korupce‘. Jsme často svědky až absurdních situací, kdy obec něco potřebuje, společnost je ochotná to zaplatit, ale vzhledem k vlastním složitým korporátním procesům není schopna prostředky efektivně alokovat,“ říká Pavel Sovička z Panattoni. Pak se samozřejmě nabízí změna povolovacích procesů. A také digitalizace státu. Protože covid ukázal, že povolovací řízení se online vyřizovat nedá. Vše proto skoro rok stálo.

Musíme to mít?

Jenže než se všechna zpoždění doženou a v Česku zase začne růst dost hal pro dost nových firem, je možná na čase podívat se na věc z druhé strany. Tedy jestli nakonec není jedno, že haly nerostou. Zaprvé, přidaná hodnota, kterou by se „země pro budoucnost“ měla pochlubit, obvykle nevzniká v obřích skladech pro nadnárodní e-shopy. Navíc nezaměstnanost je nízká a průmyslové parky budou dříve nebo později závislé na dovozu pracovní síly z levnějších zemí.

Otázka, jestli to všechno stojí za to, má i zelený efekt. „Průmyslové parky přinášejí vedle pozitivních efektů také přinejmenším dva zásadní negativní dopady. Zabírají tu nejcennější zemědělskou půdu v okolí velkých měst a vytvářejí novou dopravní zátěž. Do polí za město nejede každých pár minut metro či tramvaj. Do práce se sem musí auty, nové silnice a ohromná parkoviště zabírají další půdu a přibývá i emisí z dopravy,“ říká Daniel Vondrouš z asociace ekologických organizací Zelený kruh.

Parky se dnes v řadě případů stavějí podle zelených certifikátů. Například developer VGP zahajuje v těchto dnech výstavbu páté haly ve svém logistickém parku VGP Park Plzeň, který se nachází v průmyslové části Bručné a budova vzniká v zelené certifikaci BREEAM Very Good. Zelené certifikáty ale pouze garantují, že nová stavba šetří energii, vodu a vytváří lepší pracovní prostředí. Neřeší zabetonování půdy. Stavby také nijak nepomohou svou „zeleností“ zlepšit klima ve městech, protože leží mimo ně. Česko by nynější přestávku mělo využít k hlubšímu přemýšlení.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.