Nižší ceny těžko. Maximálně se zastaví zdražování, zní nejčastější odhady vývoje cen bytů. Zopakuje-li se ale scénář z poslední krize, mohou ceny spadnout až o pětinu.
ilustrační foto | Tomáš Turek, týdeník Hrot
Byznys se zpomalí, ale nezamrzne. Bydlení hledá tolik lidí a je ho takový nedostatek, že se bude prodávat dál. Zdražování se možná sice zastaví, ale žádné velké zlevnění nepřijde. A když se podaří restartovat ekonomiku v rozumné době, všechno se zase vrátí do starých kolejí – křivka cen hnaná nedostatkem bytů bude dál spokojeně pokračovat v růstu.
Tolik nejoptimističtější varianta vývoje krize, v niž stále doufá většina developerů i realitních makléřů. „Věříme, že po uklidnění současné situace dojde k nastartování ekonomiky a poptávka po novém bydlení se opět zvýší na původní úroveň,“ říká výkonný ředitel developerské společnosti JRD Martin Svoboda. Byty se podle něj možná budou prodávat pomaleji, ale ke zlevnění to nepovede. „To by se trh musel potýkat s dlouhodobějším zpomalením prodeje,“ dodává Svoboda.
S každým dalším týdnem, neřkuli měsícem prodlužování současné hibernace velké části české ekonomiky se ale právě takový pesimistický scénář stává stále pravděpodobnějším.
Hospodářský propad v takovém případě vystřelí nezaměstnanost na dvouciferné hodnoty. Část lidí, kteří zvažovali ještě nedávno pořízení vlastního bytu, bude muset přehodnotit plány. „Realitní trh bude zablokovaný. Lidé po skončení současných omezení budou řešit spíše existenční starosti – mnozí přišli o pravidelné příjmy. Zbytné investice budou odkládat, drahé byty nebude možné prodat,“ předpovídá majitel Ekospolu Evžen Korec.
Krize vzor 2009
Pochopitelně se nabízí analogie k finanční krizi v roce 2009 a následné recesi. Ta by už ke zlevnění nemovitostí vedla. A to především těch starších – stejně jako při poslední krizi před deseti lety, kdy ceny nových bytů klesaly méně. „Když vyjdeme ze stejného scénáře, jsme nyní v období stagnace, kdy je ještě možné prodat za ceny před krizí,“ tvrdí šéf pražské realitní kanceláře Maxima Vladimír Zuzák.
Tento klid před bouří ale podle něj nebude trvat dlouho – maximálně dva nebo tři měsíce. „Nejpozději od léta začnou ceny klesat, propad může postupně dosáhnout 15 až 20 procent,“ odhaduje Zuzák. V analogii s minulostí pak pokračuje – ceny nemovitostí se budou snižovat jeden nebo dva roky a teprve poté se odrazí ode dna. „Po krizi budou ceny stoupat a do tří let by se mohly vrátit na dnešní úroveň,“ dodává šéf Maximy.
Při minulé krizi bydlení zlevňovalo od konce roku 2008 až do poloviny roku 2010. Pak ceny několik let rostly jen velmi pomalým tempem. Na předkrizovou úroveň se dostaly až v roce 2015. Největší propad se přitom odehrál mimo Prahu. V rámci hlavního města pak větší výkyvy zažily starší byty.
I když propad českého HDP letos může být stejný, ne-li ještě horší než v roce 2009, černý modelový scénář se od dneška přece jen liší. „Dnešní stav s krizí před deseti lety nemůžeme srovnávat. Na trhu byla jiná situace – nemovitostí byl dostatek. Dnes ale v Praze chybí až 20 tisíc bytů,“ upozorňuje mluvčí developera Finep David Jirušek. Právě převis poptávky nad nabídkou podle něj zabrání výraznějšímu zlevnění nových bytů.
Kterým z naznačených směrů se realitní trh v příštích měsících a letech bude ubírat, nicméně spolehlivě neumí říct nikdo. Na rozdíl od minulé recese jsou totiž hospodářské problémy způsobené pandemií daleko méně předvídatelné. Chybějí informace.
Zatím se staví
K opatrnému optimismu ohledně vzdálenější budoucnosti řadu developerů a realitních makléřů vede zejména dosavadní vývoj. První měsíc epidemie, z poloviny navíc „vylepšený“ o karanténu, zatím trh s nemovitostmi nepoškodil nijak zásadně.
Prodejci a makléři sice pracují z domova, kanceláře jsou zavřené a prohlídnout si byty je možné jen ve virtuální realitě, ale byznys se nezastavil. „Není sporu o tom, že se snížil počet nových objednávek. Ale několik prodejů jsme realizovali i v této situaci,“ konstatuje majitel developerské skupiny Realism Martin Hubinger. Desítkami prodaných bytů v karanténě se chlubí i další developeři.
Pokračuje i výstavba. Přestože stavebním firmám uteklo mnoho zahraničních dělníků, zatím se situaci daří zvládat. To je důležitá informace především z jednoho důvodu. Byty se dnes běžně nakupují „z papíru“, ještě před dokončením, a tak mnoho kupců nervózně sleduje, jestli se budou moci do zaplacených domovů nastěhovat včas. „Na stavbách se pracuje a termíny dokončení nových bytových domů by neměly být jakkoliv ohroženy,“ uklidňuje výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.
Jistá opatrnost developerů je ale přesto vidět na číslech. Podle analýzy Deloitte je letošní březnová nabídka v katalozích nových bytů nejslabší za několik posledních let. Celkem dali stavaři do prodeje 425 jednotek. Oproti loňské tisícovce je to významný propad; na druhou stranu třeba růstový rok 2016 byl jen o 50 bytů silnější.
O stagnaci cen nebo dokonce zlevnění zatím nemůže být vůbec řeč. „Cena plochy nových bytů činila 117,9 tisíce korun za metr čtvereční a byla při meziročním srovnání s březnem 2019 o 13 procent vyšší,“ píše se v analýze Deloitte.
Trh se staršími byty podle realitních kanceláří – i když se také najdou výjimky – zpomalil ještě výrazněji než v případě novostaveb. „Za nás můžu říct, že se prohlídky, nábor nemovitostí i prodej propadly někam na úroveň 10 až 15 procent předkrizové úrovně,“ počítá šéf ERA Reality Jiří Rájek.
Realitní kanceláře se snaží přizpůsobit, nabízejí třeba virtuální prohlídky bytů přes internet i s doprovodným komentářem makléře. Dokud se ale neomezí karanténa, podle makléřů byznys bude strádat.
Nájmy srazil nabídkový šok
Nejviditelnější je zatím efekt pandemie na klesajících nájmech v Praze. Jde ovšem o anomálii, která se neodehrává prakticky v žádném jiném městě. Způsobil ji dočasný kolaps platformy Airbnb a obecně krátkodobých pronájmů. Výsledkem jsou bobtnající nabídky na realitních serverech: od konce února se v nich objevuje stále více volných bytů využívaných s největší pravděpodobností právě ke krátkodobému ubytování turistů. Tentokrát ale na běžný nájem. S rostoucí nabídkou jdou ruku v ruce klesající ceny.
Nejvíc nových inzerátů na pronájmy v prvním měsíci epidemie přibylo podle statistik Deloitte na Malé Straně (meziroční nárůst o 270 procent), na Starém Městě (o 206 procent) a na Novém Městě (o 142 procent). V lokalitách, kde v posledních dvou letech většinu bytů skoupili právě „Airbnb investoři“, se během měsíce dostalo na trh 850 volných bytů.
Nezlevnilo však jen nájemní bydlení v pustých ulicích historického centra. „Zdaleka se to netýká jen Prahy 1 a 2. Část investorů má své byty pro krátkodobý pronájem nakoupené například v panelových domech na metru,“ upozorňuje mluvčí realitní kanceláře RE/MAX Tomáš Hejda. I když méně, klesají tak díky skokovému nárůstu nabídky průměrné ceny nájmů prakticky po celé Praze.
Otázkou je, jak dlouho vliv náhlého přísunu velkého množství nemovitostí na ceny vydrží. Někteří realitní makléři tvrdí, že nové byty z velké části budou jen saturovat nedostatek nájemního bydlení v posledních letech. V nájmech navíc může skončit řada lidí, kteří původně plánovali pořízení vlastní nemovitosti, a také ti, kteří kvůli výpadku příjmů například nezvládnou splácet hypotéky na vlastní byty.
A konečně, dříve či později se do Prahy vrátí turisté – a s nimi i poptávka po krátkodobém ubytování v centru, které část majitelů bytů opět vyjde naproti. Pravděpodobnější tak je, že nájmy klesnou spíš krátkodobě.
Nula od nuly pojde
Přestože vláda dlouhodobě hovoří o tom, jak je nutné zajistit lidem dostupné bydlení, alespoň prozatím pro povzbuzení realitního trhu neudělala téměř nic.
Kabinet v oblasti bydlení zatím podnikl jediný konkrétní krok, který navíc situaci na trhu může ještě více zkomplikovat. Majitelům bytů zakázal nájemníky, kteří do července nebudou mít na nájem, z bytu vyhodit. Naopak – pronajímatelé musí dát čas na doplacení dlužných poplatků do konce roku.
Už dnes je ale jasné, že velká část závazků zůstane nesplacená. Lze jen těžko očekávat, že by lidé, kteří dnes přijdou o práci, začali od podzimu vydělávat a mohli si dovolit 1,5násobné splátky. To povede ke ztrátám mnoha pronajímatelů a investorů.
Ostatní návrhy vlády zatím zůstávají jen v rovině slibů. Ministryně financí Alena Schillerová nabídla hned dva. První spočíval ve zrušení daně z nabytí nemovitosti. Pomineme-li fakt, že vláda úplně stejný návrh opozice odmítá už dva roky, má i tato úleva háček. „Zrušení této daně bych uvítal, považuji ji za loupeživou daň. U novostaveb ale bude efekt nulový, protože jsou od daně osvobozeny už teď,“ upozorňuje majitel developerské skupiny Realism Martin Hubinger.
Lidé kupující starší byt by nicméně úsporu čtyř procent z kupní ceny bezesporu ocenili. „Od rána v pondělí 30. března, tedy den poté, co ministryně o nápadu mluvila v televizi, nám volají klienti s dotazy, jestli mají pozdržet koupi. Reakcí bylo mnoho,“ říká Jan Martina z M&M Reality. Poptávce po nemovitostech by tedy opatření zřejmě pomohlo.
Je tu ale další zádrhel. Ministryně sice jednu úlevu navrhuje, jedním dechem chce ale jinou zrušit. Zhruba 14miliardový výpadek výnosu z daně z nabytí nemovitosti by ráda vyvážila úsporou ve formě zrušení daňových odpočtů úroků z hypoték. V součtu by se tak oba návrhy téměř vynulovaly a „hypotékáři“ by ušetřili jen minimum. U obou novinek navíc zatím není jisté, kdy případně vejdou do praxe.
Lidem žádajícím o úvěr na bydlení ulevila ještě Česká národní banka. Ta jako jedno z opatření na podporu ekonomiky zmírnila podmínky pro získání hypoték. Lidem tak od dubna ke schválení hypotéky stačí dát jen deset procent ceny z vlastní kapsy (místo dřívějších dvaceti) a mírnější jsou i parametry pro minimální příjmy. Konkrétně od začátku dubna platí, že splátka hypotéky smí činit maximálně polovinu měsíčních příjmů žadatele (místo dřívějších 45 procent).
Nakolik se vládní opatření podepíší na lepší dostupnosti bytů, je nicméně nejisté. Stejně jako to, jestli se realitní trh vydá směrem dolů jako před deseti lety, anebo otřesy přežije bez vážnějších šrámů.
