Jako Němec, který dlouhodobě žije v Česku, dokáže dobře popsat rozdíl mezi bydlením v Praze a ve své rodné zemi. A podle něj tu žádná katastrofální situace nepanuje. „Pokud se podívám na poměr mzdy a ceny, tak si myslím, že už jsme na evropské úrovni. Spíš bylo Česko dřív levné, proto si skoro každý mohl po škole koupit vlastní byt. Teď už to nejde, ovšem to nejde ani ve zbytku Evropy,“ říká šéf realitní skupiny European Housing Services (EHS) Hendrik Meyer.

Pod EHS spadá mimo jiné portál Bezrealitky.cz, který nedávno představil několik novinek, například přepracované ověřování zájemců o nájemní bydlení. Podle Meyera je tato funkce dalším příklonem k západní Evropě. „Když chci jít v Německu do nájmu, musím mít připravenou obří složku se životopisem, referencemi od předchozích pronajímatelů, trestní bezúhonností, přehledem posledních výplat nebo třeba výpisem z bankovního účtu. V Česku stačilo dlouhá léta si jenom potřást rukou s majitelem,“ připomíná v rozhovoru pro Hrot.

Meyer by chtěl, aby Bezrealitky začalo co nejvíce využívat umělou inteligenci. Ostatně jedna taková funkce se už šije – a server ji brzy představí. Co to bude? Na jaký zahraniční trh hodlají letos se službou Bezrealitky vstoupit? A jak je Meyer spokojený s investicí do startupu Ownest?

Je trh s byty v Praze v katastrofálním stavu, jak se často říká?

Tak bych to nepopsal. Všichni samozřejmě vnímáme nedostupnost bydlení jak u prodejů, tak i u nájmů. Ale za mě to je relativní a je potřeba širší kontext. Zájemcům o bydlení ceny po dlouhých letech klesaly, byť už zase lehce rostou. U nájmů zase vidíme, že na jeden inzerát se v průměru hlásí 30 lidí, v Praze občas i 100 nebo 200 zájemců.

Ale musíme si pro změnu uvědomit, že tito žadatelé nejsou unikátní, jsou to často klienti reagující na více inzerátů. Takže situace není zas tak horká, jak se zdá. Výrazně blíže ke katastrofě má například hledání bydlení v Berlíně nebo Mnichově. To je pro Čecha něco nepředstavitelného.

Ano, vy jste Němec, tak to můžete dobře porovnat. Čím se český trh s byty liší od toho německého? 

V Německu žije asi půlka obyvatelstva v nájmu. A přijde jim to úplně normální. Tady naopak převládá domněnka, že pokud si člověk nezvládne koupit vlastní byt, tak vlastně v životě ničeho nedosáhl. Tahle představa je občas přemrštěná – mluvím o touze dostudovat a hned si koupit byt, ideálně v centru Prahy.

Němcům přijde úplně v pohodě, když žijí desítky let v nájmu. Není to pro ně takový závazek, jakým je hypotéka. A mladým lidem v Německu už ani nedává koupě bytu smysl, přijde jim to často jako zbytečná zátěž. Navíc je teď u nich populární sdílená ekonomika – pokud jde sdílet auto nebo koloběžky, tak proč by měl být nájem něčím špatným?

A co se týče velkého rozdílu mezi Českem a Německem: když chci jít v Německu do nájmu, musím mít připravenou obří složku se životopisem, referencemi od předchozích pronajímatelů, trestní bezúhonností, přehledem posledních výplat nebo třeba výpisem z bankovního účtu. Musím totiž daného majitele přesvědčit o tom, že jsem solidní nájemce.

V Česku stačilo dlouhá léta někam přijít a potřást si s majitelem rukou, tedy si jen padnout do oka. Množství pronajímatelů se ale přes ty roky spálilo – vlastně se domluvili s neplatičem nebo někým, kdo jim pak jejich byt – jak se říká – vybydlel. V Německu tohle obvyklé není, většinou je díky té složce, o které jsem mluvil, jasno, jakého člověka si k sobě pouštíte. 

Takže tímhle by se Češi měli inspirovat?

Ano. A právě kvůli tomu jsme tuhle funkci nedávno na serveru Bezrealitky zavedli. Nyní nabízíme možnost bezplatného ověření zájemce v několika rejstřících. Aby majitelé věděli, zda jednají s bezúhonným člověkem, který například nemá žádné exekuce. Nebo ho nehledá policie. Zatím je to samozřejmě nepovinné, ale ověření silně doporučujeme, protože brzy se z toho stane na trhu standard a pro zájemce tím pádem stejně nebude jiná možnost. 

Dříve platilo, že největší šanci mají ti nejrychlejší zájemci, to ale nebylo správně. Pro majitele je lepší najít ideálního člověka, ne toho, kdo zareagoval na inzerát jako první. Myslím si, že teď jsou pronajímatelé vděční, protože se k nim už dostávají jen relevantní lidé.

Začali si tedy vaši uživatelé nějak hromadně ověřovat své profily?

Ano, začali. Od spuštění funkce si svou identitu a bezdlužnost dobrovolně ověřilo zhruba 60 procent uživatelů. 

Co ten zbytek?

Ten se z mého pohledu nemá šanci s majitelem domluvit. Aspoň ne v Praze. Samozřejmě v lokalitách, kde ta poptávka není tak velká, může být pronajímatel rád, že se mu do bytu vůbec někdo hlásí, ověřený profil tak po lidech nevyžaduje. Ale v Praze nebo Brně už neověřený uživatel sítem neprojde.

Virtuální realita u realitních inzerátů

Další novinkou, kterou jste v poslední době zavedli, je systém příhozů – u každého inzerátu lze nově navýšit nájemné až o 20 procent. Nepovede to k dalšímu zdražování nájmů? A jaký je cíl tohoto opatření?

Ne, nechceme zbytečně dál zvyšovat nájmy. Toto opatření má za cíl dvě věci. Zaprvé si někteří majitelé nastavují u inzerátů příliš nízké částky, které jsou pak pod úrovní tržních cen. Ověřený uživatel, který má o takový byt zájem, může něco přihodit – klidně jen pět procent – a majiteli tím ukázat, že v dané lokalitě si může za nájemné říct o trochu víc peněz. Je to tedy možnost pro případy, kdy je nabídka zbytečně levná a zájemců je moc. A tím moc myslím klidně vysoké desítky nebo dokonce stovky lidí.

Druhým cílem je pomoci ověřeným uživatelům, kteří mají z pohledu majitele nějakou nevýhodu a nejsou tak ideálními zájemci. Příhozem mají možnost říci: „Ano, vím, že jsem tu měl menší exekuci, protože jsem zapomněl něco zaplatit, ale dám vám o deset procent větší nájem, když mi dáte šanci.“ A je samozřejmě na majiteli, jestli mu to přijde jako dobrý nápad.

Jde tedy přihazovat u všech bytů, ne jen u nabídek, u nichž váš algoritmus vyhodnotí, že jsou pod tržní cenou?

Ano, žijeme ve volném trhu, každý si ceny může určovat sám. Navíc to samo o sobě ani novinkou není. Ty příhozy se běžně děly v soukromých konverzacích – zájemce mohl nabídnout trochu víc peněz, aby ho majitel nemovitosti upřednostnil. Naopak pronajímatel, když měl hodně zájemců, mohl napsat: „Kolik jste ochotní dát navíc?“. My jsme tuto možnost pouze zformalizovali, jde to teď na jedno kliknutí. A také jí dali jasná pravidla.

„Co se týče zahraničí, chceme od letoška každý rok vstupovat do další země. Tam se na naší ambici nic nezměnilo.“ Foto: Tomáš Novák

Co ještě chystáte v Bezrealitky za novinky?

Obrovský potenciál vidím například v naší práci s umělou inteligencí. Před několika měsíci jsme zavedli funkci automatického generování textu v inzerátech. Při jejich zadávání člověk vyplňuje řadu údajů: kolik má jím nabízený byt metrů čtverečních, kde se nachází a jestli je tam třeba balkon. Umělá inteligence už je dnes tak šikovná, že shrnutí do inzerátu napíše velice dobře a přehledně za něj, navíc takovým způsobem, aby byl ten inzerát zajímavý. Velmi brzy, už za několik týdnů, také spustíme vizualizaci bytů, se kterou rovněž pomůže AI.

Mluvíte o nástroji Briz?

Ano, přesně tak. Virtuální stránka je u prodeje nemovitostí velice důležitá. U nás lidé často vyfotí neuklizený byt, navíc na mobilu, takže ta fotka je nekvalitní a tmavá. Briz na jedno kliknutí byt virtuálně uklidí, rozsvítí a pokud majitel chce, tak i přemění – třeba do nějakého jiného stylu s odlišným nábytkem. Ukáže, jak dispozice bytu může vypadat například po rekonstrukci. Inzerát s pěkně vypadajícími fotkami se pak lépe udá. A původní snímek tam samozřejmě může zůstat také.

Umí tento nástroj přeměnit i exteriér?

Ano, dům – třeba i starší – je možné pomocí Brizu přestylizovat. Aby odpovídal vkusu různých zájemců, kteří ho kupují s vidinou rekonstrukce. Budovu jde virtuálně upravit tak, aby z klasické nemovitosti vznikl moderní dům ve skandinávském, industriálním nebo nějakém kreativním stylu. Je možné si také určit míru zásahů. Nástroj buď může plně ctít všechny prvky stávajícího objektu, nebo navrhnout další dílčí stavební úpravy.

Bude tato služba zpoplatněna?

Bude zdarma k dispozici v rámci prémiového profilu na webu Bezrealitky či v případě zakoupení inzerce. Chceme, aby uživatelé, kteří si za služby platí, dostali maximum přidané hodnoty.

Společnosti ve skupině EHS • Bezrealitky – zajišťují prodej a pronájem nemovitostí bez provize. Mají už více než 1,2 milionu zákazníků. • Maxima Reality – realitní kancelář se 62 tisíci klienty. • Český nemovitostní trust – vykupuje nemovitosti po celé ČR, ty pak rekonstruuje a vrací zpět na realitní trh. • Tvůj Správce – svým klientům nabízí, že se postará o jejich byt, pronajme ho a bude posílat nájem i v případě, že nemovitost nebude obsazená nebo se v ní usadí neplatič. Platforma už spravuje 500 až 600 bytů. • Nemo Report – služba nabízí rychlé prověření možného rizika nemovitosti, o jejíž koupi klient uvažuje. Podle Meyera je to podobné, jako když si chce člověk nechat ověřit auto před jeho zakoupením. • Room Story – nabízí interiérový design na míru a rekonstrukce bytu a domů. • Ownest – rent-to-own startup, který za klienta koupí byt. Ten si ho pak může odkoupit, až dosáhne na hypotéku. • Briz – vizualizace bytů a domů pomocí umělé inteligence.

V roce 2021 jste řekl, že EHS má v plánu do pěti let expandovat do pěti zemí a mít miliardový obrat. Platí stále tento cíl?

Ano, pořád platí. Jen u expanze se ten časový harmonogram trochu posunul. Co se týče obratu, jsme teď zhruba na půlmiliardě. Jedné miliardy bychom už dosáhli, pokud by se realitní trh přirozeně vyvíjel v nějakém stálém tempu. A on se místo toho zasekl. Velká část našeho byznysu jsou například výkupy a následné rekonstrukce, kdy vracíme na trh staré byty i domy. Když teď tedy ceny klesaly, bylo velmi riskantní investovat do nemovitostí a pak je ještě rekonstruovat. Takže tato část pak nefungovala z byznysového hlediska tak, jak jsme očekávali.

Co se týče zahraničí, chceme od letoška každý rok vstupovat do další země. Tam se na naší ambici nic nezměnilo. Kromě Česka už jsme na Slovensku. A teď nás čeká třetí země.

A kam chcete letos? Bude to pořád region střední Evropy?

No, já jsem Němec. A pak tu jsou další německy mluvící země a samozřejmě i obří polský trh, který nás také zajímá. 

Takže Německo.

Ano, první bude Německo.

Čtyři roky od převzetí novým majitelem

Co dalšího byste chtěli stihnout ještě letos?

Mám pocit, že se nám podařilo transformovat nájemní trh – všechny kroky se už od A do Z mohou opravdu odehrávat na Bezrealitky. Včetně smlouvy, podpisu a třeba těch ověřených klientů. Všechno podle nás běží tak, jak má. Podobně bychom chtěli zdokonalit i prodej. Tedy pomoci lidem v nákupech nemovitostí a ještě lépe je vést tím virtuálním procesem, aby to pro ně bylo co nejjednodušší. A aby každý Čech věděl, že když něco potřebuje prodat, tak se může obrátit na Bezrealitky – a společně to nějak vyřešíme. Tuto vizi s sebou chceme vzít i do zahraničí. 

Moje asi spíš dlouhodobější představa je ještě více využít umělou inteligenci. V budoucnu by mělo stačit přijít na web a říct: „Já jsem Hendrik Meyer a chci pronajmout svůj byt.“ AI už pak bude skrze Nemo Report a moje osobní údaje z digitálních registrů vědět, kde ten byt je, jaké jsou jeho dispozice a tak dále. Sama vygeneruje a aktivuje inzerát na Bezrealitky. Já do toho nebudu muset nijak zasahovat, snad jen poskytnutím fotek. A pak mi pouze přijde seznam nejlepších zájemců a už domluvené časy prohlídek na základě mého kalendáře. 

Jaký teď máte tržní podíl?

Přesná čísla, která by mapovala Český trh, v podstatě neexistují. Podle statistického úřadu, sčítání lidu a dalších veřejně dostupných informací jsme nicméně odhadli, že u nájmů jsme v Praze na 40 až 50 procentech, u prodejů se pohybujeme mezi 10 až 15 procenty. Je ale nutné říci, že nájmy přes sociální sítě nebo bazarové platformy nemáme šanci dotrackovat, takže toto je opravdu jenom statistický dopočet. I přesto se domnívám, že jsou naše data poměrně přesná.

Na Bezrealitky fungoval blacklist parazitujících makléřů. Máte ho pořád?

Tady musíme vzít v potaz dvě roviny. Co považujeme za chování přes čáru? Když u nás například makléř inzeruje byt, tak to nám ani našim klientům obvykle nevadí, pokud tam tedy není nějaká dodatečná provize. Jestliže na webu vidím svůj vysněný byt za sedm milionů, a přijde mi to jako adekvátní cena, tak mi vlastně může být jedno, že se o ty peníze majitel rozdělí s makléřem nebo někým jiným. Důležité je, abych vždycky viděl finální cenu. Pokud navíc chci vypnout nabídku realitek, mohu to udělat velice jednoduše ve filtru vyhledávání.

Vadí nám ale makléři, kteří reagují na inzeráty a chtějí přes ně ulovit nějaký kšeft. Jsou navíc velmi kreativní, často píší něco ve stylu: „Já a moje rodinka jsme se zamilovali do tohoto bytu, pracuju hned za rohem, domluvme si prosím prohlídku.“ Pak přijdou a začnou nabízet svoje služby. Takovéto zprávy nám uživatelé často nahlašují. Máme na to také vlastní algoritmus, který parazitující makléře odhaluje, a snažíme se ho neustále vylepšovat.

Od vašeho převzetí novým majitelem Markem Rosenbaumem uplynuly asi čtyři roky. Co se od té doby změnilo?

Z malého webu Bezrealitky se stala fungující realitní služba, která se navíc pořád zdokonaluje. A to natolik, že je připravena jít na tak složitý trh, jako je zmíněné Německo. Zároveň jsme kolem firmy vybudovali celou skupinu EHS a propojený ekosystém služeb, které se vzájemně doplňují. Mluvím teď o realitní kanceláří Maxima, Českém nemovitostním trustu a dalších společnostech. Celé to funguje velmi dobře, můžeme díky tomu obsloužit de facto každého klienta v realitním sektoru, ať už hledá pronájem, chce nakupovat nebo naopak něco nabízí. 

Dám vám příklad této spolupráce, kterou jsme nedávno řešili. Na Bezrealitky byl inzerát na jeden byt za výhodnou cenu, majitel navíc spěchal. Tak jsme ho koupili přes Český nemovitostní trust, který jsme založili právě kvůli takovýmto případům. Nemovitost však často potřebuje nějaké úpravy. Od toho máme Room Story, kteří nám dělají design interiérů a rekonstrukce. Pak jsme byt prodali přes Maximu. A nakonec nám ho nový majitel – investor, který si ho „proklepl“ přes Nemo Report – dal do správy přes službu Tvůj Správce.

A je samozřejmě klíčové, že pod novým majitelem máme kapitál na takovou expanzi. Teď je pro nás důležité, aby každá společnost v rámci EHS sama na sebe vydělala a jednotlivé služby byly navzájem propojené. Každopádně jsme spokojení – i když se jednomu našemu segmentu kvůli nějaké krizi zrovna nedaří, těm ostatním ano. Dohromady se naše byznysy vyvažují. Funguje to.

Takže ty jednotlivé společnosti na sebe ještě nevydělávají?

Naopak. Ty, které už máme déle než rok, to zvládají. Tedy kromě služby Briz, což je však úplný nováček, na sebe všechny vydělávají.

„Myslím si, že nakopnutí realitního trhu nastane. Poptávka se letos zvyšuje, lidé začínají více chodit na prohlídky, ovšem vybírají si pečlivěji.“ Foto: Tomáš Novák

A co startup Ownest, jak jste s touto investicí spokojeni?

Do Ownestu jsme investovali před dvěma lety, kdy Česká národní banka zpřísnila podmínky pro hypotéky. Žadatel dnes musí mít akontaci 20 procent a minimální příjem, který je však velice přísný. My se inspirovali v USA a jiných zemích, kde už model rent-to-own funguje. (Byt koupí zprostředkovatel, zákazník v něm po nějakou dobu žije jako nájemník s předkupním právem, pak si vezme hypotéku a nemovitost si sám koupí – pozn. red.) 

Je to řešení právě pro lidi, kteří zatím na hypotéku nedosáhnou, ale chtěli by se už nastěhovat do svého vysněného bytu, který si sami vyberou. O zbytek se jim postaráme my. Navíc jsme ve většině případů schopni získat ještě nějakou slevu, z čehož zákazník také benefituje. A po uplynulé době se pak může klient sám rozhodnout, zda využije opci, zajistí si hypotéku a byt, ve kterém doposud bydlel, skutečně koupí. Takže našim klientům buď nabízíme hypotéku, nebo jim v případě nesplnění podmínek ukazujeme právě službu Ownest.

Stává se, že klientovi dojdou peníze a nemovitost si od vás nemůže odkoupit?

To se nám zatím nestalo. Spíš klient získá peníze rychleji, než si původně myslel, a ten byt si koupí. Ale samozřejmě v životě se může stát cokoliv, na tom není nic špatného – najednou už není člověk schopný si ty peníze našetřit nebo se třeba rozejde s přítelkyní, s níž v tom bytě bydlel. A dokonce se může teoreticky stát i to, že ceny nemovitostí půjdou razantně dolů a klient si řekne, že je pro něj výhodnější koupit si levnější byt někde jinde. Ve všech těchto případech tu opci prostě nevyužije. 

O jaké nemovitosti je u vás největší zájem?

U nájmů i prodejů je to shodně 2+kk mezi 60 a 70 metry čtverečními. Ta dispozice je za poslední roky pořád stejná, teď se ale začala snižovat metráž. Lidé se musí kvůli vysokým cenám trochu uskromňovat. Na druhou stranu přímo u nájmů pozorujeme i nárůst segmentu opravdu velkých bytů, které dlouhodobě zastoupeny příliš nebyly. Jde často o rodiny, které ještě nedávno hledaly dům ve Středočeském kraji, nakonec ale třeba kvůli dojíždění upřednostnily byt v Praze.

Na nájemním bydlení není nic špatného

Podle developerů ze Skansky, Central Group a Trigemy se trend obrací – byty budou zase zdražovat, protože jejich ceny nejsou přepálené. Vidíte to stejně?

Ano, ostatně jsme to už viděli v prvním kvartálu, kdy hlavně v Praze a Brně začalo opětovné zdražování. A v ostatních městech už ceny neklesají a spíše stagnují. Určitě není důvod, aby nezačalo docházet k opětovnému zdražování bytů. Máme tady inflaci a omezený počet volných nemovitostí. Samozřejmě růst cen nebude tak neskutečný jako před lety, kdy dosahoval rychlosti 10 až 15 procent ročně. Takové skoky již nečekám, protože jsou hypotéky drahé a zlevňovat už nebudou.

Podle různých analýz je ale Praha nejdražším městem v Evropě. Cítíte, že to je problém?

Ceny hodně rostly, to je pravda. Pokud se ale podívám na poměr mzdy a ceny, tak si myslím, že jsme na evropské úrovni. Spíš bylo Česko dřív levné, proto si skoro každý mohl po škole koupit vlastní byt. Teď už to možné není. Ovšem možné to není ani ve zbytku Evropy.

Takže Česko čeká přerod z vlastnického bydlení na bydlení nájemní?

Ano, je to tak, ale na tom není nic špatného. A spousta lidí to už tak tragicky nevidí, byť se stále najdou tací, kteří by nejraději složili hypotéku hned z první výplaty. Ale podívejte se třeba do Německa, jak se tam pracuje s aglomeracemi – dostupnost bydlení je totiž třeba řešit také v souvislosti s dopravní dostupností. A tam máme obrovské limity. Ani v Německu tedy nedosáhne průměrně vydělávající člověk na centrum města, ale v jeho okolí si něco pořídí v pohodě… Tedy snad kromě Bavorska.

Očekáváte letos nakopnutí realitního trhu?

Myslím si, že nakopnutí nastane. Poptávka se letos zvyšuje, lidé začínají více chodit na prohlídky, ovšem vybírají si pečlivěji – jdou klidně na 10 nebo 15 prohlídek, než se definitivně rozhodnou. Makléři to nemají moc rádi, ale je to dobře, přece jen jde často o největší životní investici člověka. 

A dokonce se zvedl zájem o starší domy. Lidé mají nějaký finanční strop, klidně tak volí nemovitost, která pro ně sice není úplně nejvhodnější, ale prostě chtějí už něco vlastnit. Každopádně pak je zásadní i kontrola kvality nemovitosti, protože jako laik nepoznáte, zda tam je všechno v pohodě.

A co zdejšímu realitnímu trhu škodí?

Jak už jsem zmiňoval, chybí tu dostatečná infrastruktura, tedy rychlá spojení. Praha by samozřejmě neměla růst do šířky, je třeba ji také zahušťovat. Ale exkluzivní prostor vevnitř města je drahý, přitom ve vesnicích jen kousek od Prahy je množství vybydlených domů. V Česku je skoro nejvíc obytných jednotek na člověka v Evropě, ovšem ty domy často leží ladem. 

Ale chápu, že dojíždění je pro nás stále bariérou. Němci jsou více ochotní akceptovat delší cesty do práce. Zatímco v Česku jsou lidé zvyklí maximálně na půlhodinku, v Německu je to klidně hodina.

Hendrik Meyer (50) • Vystudoval telekomunikace a ekonomii na Lipské univerzitě v Německu. • V telekomunikačním byznysu následně prošel celou řadou významných pozic – mimo jiné jako manažer CEE trhů pro mobilní řešení Microsoftu, šéf obchodu mobilní divize LG Electronics nebo Head of Online Business ve Vodafone. • Čtyři roky byl také obchodním ředitelem cestovní kanceláře Fischer Group. • V roce 2017 nastoupil do funkce generálního ředitele Bezrealitky.cz, aby se o čtyři roky později stal CEO nově vzniklé realitní skupiny European Housing Services Marka Rosenbauma.