Banky při fixaci hypoték postupují v rámci zásad obezřetného podnikání tak, že na celou dobu fixace nabírají zdroje na trhu a za tyto zdroje také platí sazbu odpovídající délce fixace. Když jdou tržní sazby nahoru jako v letech 2012–2022, je případů předčasného splácení málo (kdo by chtěl vyšší splátku), takže vadná legislativní úprava neměla takový dopad na hospodářský výsledek.

Při výrazném poklesu je to naopak – objem předčasně splacených hypoték výrazně vzroste. Banky budou muset pořád platit vyšší sazby za delší zdroje, zatímco předčasně splacené hypotéky již neponesou výnosy, s nimiž se při fixaci v bankách počítalo.

Jestliže nedojde k úpravě legislativy, která by takzvané účelně vynaložené náklady zohlednila, budou na to banky poskytující hypotéky muset reagovat. Přitom navrhovaná úprava sice účelně vynaložené náklady respektuje, ale zároveň uvádí řadu důvodů, proč lze hypotéku splatit bez sankce – nově například rozvod.

Riziková přirážka

Ony se s tím vyrovnají, ale celý hypoteční trh to promění. Není-li jistoty, že klient bude splácet po celou dobu fixace, nebude dlouhých fixací, protože banky nebudou chtít nést riziko výpadku výnosů v případě předčasného splácení a udělovat klientům jednostrannou opci zdarma. U nás dosud převládající fixace na pět a více let, které dlužníci preferovali, banky opatří rizikovou přirážkou, jež by perspektivu předčasného splácení bez úhrady vyvolaných nákladů zohlednila.

Dlouhý horizont u jedné z nejvýznamnějších výdajových položek hypotékou zatížených domácností se zkrátí tak, jak nastoupí trend výrazně kratší fixace nebo rovnou pohyblivých úrokových sazeb, které výši splátek hypotéky ovlivňují měsíc co měsíc. Rozkmitané výše splátky také znamenají, že mnozí žadatelé na hypotéky nedosáhnou, protože nebudou schopni garantovat dostatečnou příjmovou rezervu při výkyvech sazeb směrem nahoru – nepříjemné, ale logické.

Varováni byli

Evropa je rozdělena do dvou skupin. V jedné, reprezentované jižním křídlem, tedy Portugalskem, Španělskem, Itálií a Řeckem, doplněným o Rakousko, jsou normou hypotéky s pohyblivou úrokovou sazbou. Naopak Německo, Francie, Belgie, Nizozemsko a také Česko jsou země s dominantním podílem delších fixací.

Co to v praxi znamená? Dlouhé fixace sazeb brzdí dopad pohybu tržních úrokových sazeb na rodinné rozpočty, což vnímáme jako přednost. Ovšem vzhledem k tomu, že hypotéky se velmi výrazně podílejí na celkovém objemu úvěrů v ekonomice, snižují dlouhé fixace účinnost měnové politiky centrální banky.

Když kvůli potlačení inflace zvedne úroky, trvá to dlouho, než se změna propíše do chování těch, kteří fixace mají. Naopak při pohyblivých sazbách hypoték je přenos takřka okamžitý v obou směrech, jako je to obvyklé u firemních půjček, navěšených na sazby mezibankovního trhu.

To se může líbit monetárnímu ekonomovi, ale už ne domácnostem, které budou muset začít hodně šetřit na všem ostatním, aby na rychle stoupající splátky hypotéky, každý měsíc jiné, měly. Neboť jestli něco nechtějí, tak dostat se do problému se splácením hypotéky, zajištěné nejen jejich střechou nad hlavou, ale i celým budoucím příjmem. V příštím cyklu všichni hypoteční dlužníci poznají, že předčasné splátky bez úhrady účelně vynaložených nákladů vážně nejsou oběd zadarmo.

Poslanci rozhodnou, varováni byli předem.