Nasbírat všechna „razítka“ z desítek úřadů, abyste mohli začít stavět, stihnete v Česku za 243 dní. Tak, a teď si povíme tu o Karkulce. Ono hypotetické číslo, které vychází ze zákonných lhůt (a mimochodem řadí Česko podle analýzy Světové banky až na 157. místo ze 190 zemí světa) je totiž v praxi zcela nedosažitelné. Reálně čekají developeři na všechna povolení roky, v horších případech i desetiletí.
„Do procesu v obou fázích, tedy při získávání územního rozhodnutí a znovu při získávání stavebního povolení, se vám může odvolat prakticky kdokoliv, a to s jakoukoliv námitkou,“ říká obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová. Pojďme se podrobněji podívat, jak může stavbu domu o měsíce i roky oddálit nespokojený soused, ochránce zvířat nebo pomalý úředník.
Ještěrka, která neexistovala
Hned dva developeři mají nápadně podobnou zkušenost s ekology. „Na jednom z našich projektů se před vydáním stavebního povolení zčista jasna objevil chráněný druh ještěrky. I když tato ještěrka byla pouze jedna, zastavilo to povolení stavby o šest měsíců,“ vypráví ředitel společnosti Geosan Development Petr Beneš.
Ještě dráž vyšel chráněný plaz jinou firmu, jejíž ředitel raději nechce být jmenován. V jeho případě se ekologům podařilo zdržet projekt dokonce více než o rok. „Nakonec se ovšem po podrobných zoologických průzkumech ukázalo, že se ještěrky někam vytratily,“ dodává šéf pražské developerské firmy.
Významný zásah do plánů umějí developerům způsobit i starousedlíci, kteří nestojí o nové obyvatele ve své čtvrti. Dramatické momenty se sousedy, dokonce za účasti policie, si prožil spolumajitel skupiny Realism Martin Hubinger. Aby zabránili stavbařům ve vjezdu na stavbu, připoutali si k plotu automobily řetězy. „Ti stejní lidé si o pár měsíců později najali buldozer a roztrhali asfalt na příjezdové cestě, a ještě na úřad podali oznámení, že se nám utrhla silnice. Stejný kousek s bagrem a později s lopatami zopakovali o několik týdnů později, ale to už jsme si je stihli vyfotografovat,“ vzpomíná Hubinger.
Podle Hubingera často není motivací stěžovatelů skutečný zájem o místo nebo přírodu. „Spolky a sousedské války jsou podle mě největší brzda rozvoje města a dostupnosti bydlení. Jsou to často jenom vyděrači, kteří chtějí výpalné. Jsou ale ve svém chování poměrně sofistikovaní a dokážou úřady zahltit a paralyzovat, a v neposlední řadě zastrašit,“ dodává spolumajitel developerské společnosti Realism.
O vydírání hovoří i majitel Ekospolu Evžen Korec. Mnoho stížností a odvolání je podle něj čistě šikanózních, bez naděje na úspěch. „Stalo se nám několikrát, že přišli účastníci řízení a řekli: My víme, že stavba povolená bude. Stojí vám ale za to čekat další rok, když se odvoláme?“ tvrdí Korec.
Nestíhá se
Seznam všech úřadů a správců infrastruktury, kteří se museli vyjádřit k jednomu z projektů Ekospolu, čítá celkem 60 položek. Čekalo se například na vyjádření městských odborů dopravy, památkové péče nebo rozvoje a dopravních agend, hygieniků, hasičů, povodí Vltavy, policie, dopravních podniků, ale také třeba plynařů nebo provozovatelů telekomunikačních sítí.
Zatímco v zahraničí, například v Německu, většinu těchto stanovisek pro developera zajišťuje stavební úřad, v Česku se musí otáčet sám. A navíc často na papíru; elektronická komunikace v některých případech nestačí. Celá dokumentace se pak počítá na mnoho krabic, u větších projektů spíš na dodávky.
S každým razítkem jsou spojené potenciální komplikace. „Na stanoviska některých úřadů se čeká mnohdy i půl roku. Na jejich přezkumy v rámci jednotlivých odvolání pak většinou rok a déle,“ konstatuje výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.
Problém není ve lhůtách, ale v tom, že je úředníci nedodržují. „Dodržování lhůt většinou neexistuje. Nemyslím si ale, že by to bylo tak často neschopností úředníků,“ myslí si Martin Hubinger. Na vině je podle něj spíš podstav na úřadech. A také to, že kvůli legislativě nemohou úředníci rozhodovat pružněji a zabývají se každým, i zjevně nesmyslným odvoláním nebo připomínkou.
Proti nedodržování zákonných lhůt jsou dnes developeři v podstatě bezmocní. „Sankce teoreticky existují, je možné se soudit o náhradu škody. Ale fakticky to nikdo nedělá, protože soudy u nás pracují tak pomalu, že by vysouzená náhrada škody ani nemusela pokrýt náklady,“ upozorňuje Korec. Další developeři zase tvrdí, že jim nestojí za to, aby si zbytečně naštvali úředníky tím, že by se kvůli průtahům soudili.
Ještě horší než samotné dlouhé schvalování je nicméně podle developerů nevyzpytatelnost. V podstatě není možné naplánovat, jak dlouhý čas uplyne od vyřízení všech povolení do kolaudace domu. „Dnes jsme v situaci, kdy musíme počítat s odvoláním u úplně všech projektů, a to na obou stupních, tedy v případě vydání územního rozhodnutí i jednotlivých stavebních povolení,“ tvrdí Michaela Tomášková.
Jedno razítko, jeden úřad a fikce
Nový stavební zákon má anabázi se získáváním všech povolení zkrátit. Od začátku naráží na tuhý odpor ze všech stran
Katastrofální pomalost nové výstavby (nejen) v Praze má vyřešit nový stavební zákon, který vláda schválila loni na konci roku. Ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová slibuje, že zkrátí povolování staveb ze současných více než pěti let na jeden rok.
Proti původnímu návrhu se nicméně sešlo tolik stížností a připomínek, že premiér Andrej Babiš vrátil ministryni Dostálové legislativu k přepracování. Hlavní výtky? Některé změny jsou nedomyšlené a příliš komplikované. A zákon jako by si navíc psali sami developeři – je k nim příliš vstřícný.
Dostálová zatím upustila od zřejmě největšího zásahu do systému, který počítal s vytvořením nového Nejvyššího stavebního úřadu, pod nějž by spadaly krajské stavební úřady. Dnešních 730 úřadů po celé republice by se přeměnilo pouze na pobočky. Obce se obávaly, že ztratí kontrolu nad výstavbou na vlastním území – nakonec však obcím vlastní úřady zůstanou.
Návrh zákona navrhuje také začlenění většiny institucí, které dávají ke stavebnímu povolení svá stanoviska, pod krajské stavební úřady. Jinak řečeno, každý z nich by měl vlastní hygieniky, památkáře a další experty a nemusel by čekat na vyjádření „zvenčí“. Místo desítek razítek by tak stačilo jedno. I tady se ale ministryně setkala s odporem, a to hlavně kvůli obavám z nedostatku odborníků. Například hasiči nebo památkáři se obávají, aby o „jejich“ agendě nerozhodovali laici.
Velký odpor ekologů a občanských spolků zase vyvolalo navrhované omezení okruhu lidí, kteří by mohli podávat k řízení odvolání. Nově by se mělo týkat jen místních obyvatel a nikoli dotčených osob, za něž se může prohlásit prakticky každý.
Nová legislativa se zaměřila i na kritizované nedodržování lhůt a zavádí takzvanou fikci souhlasu. Podle tohoto pravidla by v případě, že úřad do zákonem stanovené lhůty nevydá žádné vyjádření, bylo stanovisko považováno za souhlasné. A konečně, k urychlení celého povolovacího procesu má přispět také jeho kompletní digitalizace.
Celkem se na ministerstvu pro místní rozvoj sešlo pět tisíc připomínek, z toho většina zásadních. Na jejich zpracování dostala ministryně Klára Dostálová čas do konce března.
