Loni na sklonku září skončily na předměstí moravského Kojetína stavební práce na unikátním projektu. Developerská společnost Panattoni v tamní průmyslové zóně postavila už druhé české distribuční centrum pro americký internetový gigant Amazon. Šlo o jeden z největších projektů na poli komerčních nemovitostí v Česku. Pozoruhodná je nejen proinvestovaná částka – zhruba pět miliard korun. Moderní hala je podle developera jedinečná z mnoha dalších důvodů. Je to například první vícepatrové logistické centrum: má celkovou rozlohu 187 tisíc metrů čtverečních, ale vešla se na pozemek s půdorysem jen něco málo přes padesát tisíc metrů čtverečních.

Budova, z níž bude americký e-shop rozvážet balíčky do celé střední Evropy, je doslova nabitá technologiemi. Po spuštění ostrého provozu tam od letošního roku bude pracovat na dva tisíce lidí; většinu práce ale zastanou roboti. „Amazonu předáváme stavbu, která je jedničkou co do propojení moderních technologií,“ chlubil se při „předávání klíčů“ generální ředitel Panattoni Pavel Sovička.

Velkolepá zakázka potvrzuje trend posledních let: Česko se stává jednou z nejvyhledávanějších lokalit pro velké internetové a logistické firmy ve střední Evropě. Komerční development ale vzkvétá také díky poptávce domácích e-shopů nebo průmyslových firem. Výsledkem je, že najít volné prostory je například v Praze nebo ve středních Čechách prakticky nemožné.

Nenasytné e-shopy

Distribuční centrum Amazonu bylo loni jednoznačně nejambicióznějším a největším projektem, nových hal ale v Česku vyrostlo mnohem více. Celkem loni developeři dokončili 1,1 milionu metrů čtverečních průmyslových a skladových ploch.

Jde o historický rekord – podle poradenské společnosti Colliers výstavba dosáhla 155 procent pětiletého průměru. Celkem tak byly na konci roku 2022 po celém Česku haly o rozloze bezmála jedenáct milionů metrů čtverečních.

Navzdory nebývalé aktivitě developerů ale nabídka moderních skladových či výrobních hal nestačí. „Celostátní neobsazenost loni poprvé od počátku našich historických záznamů klesla pod jedno procento, a to na 0,86 procenta z celkového objemu ploch dostupných na trhu. Ještě před dvěma lety, na konci roku 2020, přitom tento podíl činil 3,65 procenta,“ konstatuje Josefína Kurfürstová, analytička společnosti Colliers.

Co způsobilo takovou explozi zájmu o průmyslové nemovitosti v Česku? Zásadní impulz představovala pandemie covidu. „V minulých letech došlo ke změně ve spotřebitelském chování evropské populace, která je teď zvyklá v daleko větší míře nakupovat online. To logicky zvyšuje hlad po halách,“ popisuje ředitel developerské společnosti Accolade Milan Kratina.

Pro lepší představu: zatímco v roce 2019 činily tržby e-shopů v Česku zhruba 155 miliard korun, o dva roky později už obrat dosáhl 223 miliard.

Loni sice tržby klesly na necelých 200 miliard, podle developerů a firem spravujících průmyslové a skladové areály to ale přetlak poptávky nijak zásadně neuvolnilo. „Mírný pokles e-commerce samozřejmě poptávku lehce ovlivňuje. Neřekl bych ale, že zájem výrazně poklesl, spíše se změnily preference,“ vysvětluje obchodní ředitel developerské společnosti CTP pro Českou republiku Jakub Kodr.

Syslení zásob

E-shopy nyní podle developerů představují asi čtvrtinu celkové poptávky po průmyslových halách. Větší sklady kvůli čínské chřipce a nyní také válce na Ukrajině potřebují ale i výrobní firmy, typicky ty z automobilového průmyslu.

Poslední tři roky s sebou přinesly problémy v dodavatelských řetězcích. Například zmiňované automobilky a jejich dodavatelé museli kvůli chybějícím komponentám nesčíslněkrát omezovat či úplně zastavovat výrobu. Nepříjemná zkušenost je tak přiměla změnit plánování. „Výsledkem je růst skladových zásob na úkor tradičního modelu zásobování just-in-time,“ konstatuje Milan Kratina. Jinak řečeno, firmy se daleko víc předzásobují a kvůli tomu jim nestačí dosavadní kapacity skladů.

Třetím významným motorem rostoucí poptávky po skladech jsou logistické firmy. Ty si Česko oblíbily kvůli jeho příhodné poloze uprostřed Evropy, která umožňuje z tuzemských hal zásobovat i okolní země. A konečně, roli hraje také změna filozofie mnoha firem, které kvůli nejistotám stahují část výroby z dříve oblíbené Asie.

Příliš drahá Praha

Velké a nepříliš vzhledné „krabice“ na okrajích velkých měst jsou poměrně nepopulární. Přestože si zákazníci e-shopů zvykli, že objednané zboží dorazí nejlépe do druhého dne, bydlet vedle distribučního centra, k němuž proudí nekonečné kolony nákladních aut, se nikomu nechce.

Kvůli tomu tak už v některých regionech skoro není kde stavět. „V některých lokalitách jsou možnosti nové výstavby velmi omezené a nákladné. Například v Praze nebo Brně už byla většina pozemků vyčerpána,“ tvrdí obchodní ředitel developerské společnosti Contera Management Laurent Jechoux. Stavební parcely, které ještě zbývají, jsou podle něj už příliš drahé. „To omezuje smysluplnost samotné investice do nových projektů,“ dodává Jechoux.

Firmy stavějící sklady a výrobní haly se tak začínají více poohlížet mimo střední Čechy nebo Brněnsko. „Vyčerpané možnosti v dosahu hlavního města ženou nájemce nejen dál do středních Čech, ale reálnou alternativou k Praze je například i náš park v Lovosicích. Přestože leží už v Ústeckém kraji, je díky skvělému napojení na dálniční síť dobře dostupný,“ popisuje uvažování firem šéf developmentu společnosti P3 pro Česko Aleš Zacha.

Mnohé firmy se však smiřují s tím, že si prostory pronajmou ještě dál od metropole. „Dalšími zajímavými regiony jsou určitě Jihomoravský i Moravskoslezský kraj, které nabízejí výbornou dopravní dostupnost do okolních zemí,“ vysvětluje Jakub Kodr ze společnosti CTP. Kromě skladů podle něj v těchto regionech roste zájem i o sofistikovanější prostory, do nichž podniky umisťují třeba oddělení výzkumu a vývoje.

Další rekord na obzoru

Developeři zaměřující se na komerční nemovitosti mají našlápnuto k tomu, aby rekord ve výstavbě hal pokořili i v letošním roce. „V současné době je ve výstavbě více než milion metrů čtverečních a téměř všechny tyto plochy mají být dokončeny v průběhu roku 2023,“ počítá Josefína Kurfürstová. Pokud se projekty nezpozdí, na konci letošního roku by mohla celková plocha hal a skladů v Česku překonat hranici dvanácti milionů metrů čtverečních.

Nejvíc nových hal roste aktuálně v Karlovarském kraji, který si firmy oblíbily zejména díky blízkosti významného německého trhu. Podle výpočtů společnosti Colliers roste v tomto re­gionu více než čtvrtina z rozestavěných projektů. Další třetinu mají dohromady na kontě Plzeňský a Jihomoravský kraj.

Mezi největší hráče má i tento rok patřit společnost CTP, která sama letos plánuje dokončit na půl milionu metrů čtverečních. „Jedná se zejména o projekty v Praze, Brně a v Ostravě,“ upřesňuje Jakub Kodr. Dalších sedmdesát tisíc metrů má v plánu letos zprovoznit společnost P3, a to v Plzni, Lovosicích a v Ostravě.

Nejrozmáchlejší plány má developerská společnost Accolade, která z Česka expanduje také do zahraničí. „V současnosti investujeme do výstavby zhruba 700 tisíc metrů čtverečních průmyslových prostor,“ říká šéf firmy Milan Kratina. Accolade se podle něj chce po Polsku, Německu nebo Nizozemsku etablovat také na španělském trhu, kam vstoupila v roce 2020. Letos v únoru pronajala dánskému distributorovi nábytku Jysk celý průmyslový areál na předměstí Valencie, další čtyři projekty jsou ve výstavbě. 

1,1 mil. metrů čtverečních nových průmyslových ploch dokončili loni developeři v Česku.

11 mil. metrů čtverečních činí aktuální celková plocha průmyslových a skladových hal.

0,9 % je aktuální neobsazenost průmyslových nemovitostí v Česku.