Teď v polovině září jde stále ještě o nenápadný parkovací plac v proluce činžovních domů, který svírají ulice Jugoslávských partyzánů a Verdunská na hraně extrémně rušného Vítězného náměstí v pražských Dejvicích. V Praze byste ale těžko hledali pozemek se zajímavější historií a zřejmě i budoucností.

Brzy se tady začne stavět, čímž se po více než deseti letech uzavře pozoruhodný a trochu pohnutý příběh projektu, ve kterém se střetávaly zájmy tehdy nejbohatšího Čecha s místními obyvateli a politiky a který pro Petra Kellnera představoval jeden z mála velkých byznysových neúspěchů.

Ostatně právě projekt nedokončené moderní kancelářské budovy, kterou zde chystal pod názvem Line, ale pro niž se mnohem více uchytilo označení Lední medvěd, byl jedním z důvodů, proč se PPF nakonec z tuzemského developerského trhu téměř úplně stáhla.

Archiv

Na lukrativním místě nakonec nebude stavět PPF, ale investiční skupina Penta Marka Dospivy, který v oblasti pražského developmentu naopak patří k nejúspěšnějším hráčům.

Stopu PPF v projektu drží skupina Kaprain Karla Pražáka, někdejšího blízkého spolupracovníka a přítele Petra Kellnera. Lední medvěd ale mezitím chcípl, místo moderní opulentní kancelářské budovy se bude stavět střízlivější bytový dům Victoria Palace zhruba za miliardu pro ty nejnáročnější obyvatele, což i v kontextu současné situace na realitním trhu dává smysl.

Engelovy plány

Ale vraťme se na úplný začátek. Ideálně do roku 1925, kdy Vítězné náměstí vznikalo pod rukou významného architekta a urbanisty Antonína Engela. Ten vyhrál urbanistickou soutěž na řešení celého severozápadního města, a je tak autorem novodobých Dejvic, přičemž právě rozlehlé kulaté náměstí bylo jejich jádrem. Inspirací mu byla přestavba Paříže v průběhu 19. století. To on kolem Vítězného náměstí umístil systém vysokoškolských budov, včetně areálu ČVUT a Masarykovy koleje.

Jeho záměr byl ale naplněn jen zčásti. Přišla hospodářská krize, druhá světová válka a následně komunistický převrat a mnoho z Engelem zamýšlených staveb zůstalo jen na papíře. I proto náměstí dodnes lemuje poněkud nevyrovnaná zástavba s řadou proluk a volných ploch.

To platí i o pozemku, který je prolukou mezi činžáky v severovýchodní části náměstí. Plocha patřila až donedávna městu. V roce 2008 vznikl společný podnik městské části Praha 6 a skupiny PPF, společnost Vítězné náměstí. V ní měla městská část 45 procent, zbytek PPF. Skupina Petra Kellnera v té době už platila za významného místního hráče se sídlem na Evropské nedaleko náměstí. Historicky jí zde patří i další nemovitosti, například usedlost Hadovka. V roce 2013 také koupila a následně zbourala brutalistický hotel Praha.

Spojení s PPF vzniklo za starostování Tomáše Chalupy, který zde úřadoval v letech 2002 až 2011. Vedení městské části tehdy uvažovalo, že by na pozemcích mohla vyrůst nová budova radnice. A pro následnou realizaci si vybralo právě nejmocnější skupinu ze sousedství.

Ale krátce nato se zastupitelé rozhodli raději rekonstruovat svou starou radnici, ze společného podniku s PPF vystoupit a pozemky skupině jen pronajímat. Přesněji řečeno, PPF pokračovala v projektu na Vítězném náměstí sama s tím, že pozemek Prahy 6 bude mít jako věcné břemeno, za které bude městské části posílat bezmála pět milionů ročně. A zároveň měla opci na odkup pozemků v roce 2015. K odkupu ale nedošlo.

V roce 2010 byla vyhlášena architektonická soutěž, kterou vyhrál návrh architekta Radana Hubičky s názvem Line. Známý příznivec pražských mrakodrapů, autor V Tower na Pankráci a také moderních vil lobbisty Romana Janouška v Podolí či miliardáře Zdeňka Bakaly v Modravě, přišel s odvážnou představou moderní, dynamicky vyhlížející kancelářské budovy, pro kterou se vžilo již zmiňované označení Lední medvěd.

Archiv

O projektu se hodně mluvilo. Mnozí jej odvážností dokonce přirovnávali ke Kaplického blobu. A od samotného začátku projekt také u veřejného mínění spíše prohrával.

Osmipatrová budova s futuristickým vzhledem přesahovala výšku okolní zástavby a třicet tisíc metrů čtverečních podlahové plochy bylo dost mimo rámec územního plánu. Nicméně dlouho to vypadalo, že projekt projde jak přes místní radnici, tak magistrát a další úřady.

V roce 2013 se ale do celého procesu vložil Nejvyšší správní soud, který poměrně razantně zamezil nejrůznějšímu přifukování staveb a donutil pražský magistrát zrušit územní rozhodnutí. Lední medvěd nebyl jediným projektem, který toto rozhodnutí soudu odstřelilo.

Mezitím se vyhrotil vztah PPF s Prahou 6. Ta skupinu zažalovala kvůli neuhrazenému nájmu, PPF kontrovala protižalobou. Reputačně to pro PPF byla katastrofa a Petr Kellner ambiciózní projekt definitivně odpískal.

Medvěd i Trojmezí

V roce 2014 řadu svých problematických realitních aktiv prodal obchodnímu spojenci a dlouholetému manažerovi PPF Karlu Pražákovi, který v té době zakládal svou vlastní investiční skupinu Kaprain. Kromě Ledního medvěda od PPF převzal také například pozemky na Trojmezí a řadu dalších zajímavých aktiv.

Odborník na obchod s pohledávkami, restrukturalizaci a celkově na projekty v problémech si na pomoc ihned přivedl zkušeného spojence. Společnou řeč našel s Markem Dospivou, spolumajitelem Penty, která má v Praze za sebou už řadu velkých developerských projektů. K největším patří kancelářská budova Florentinum v centru Prahy, Churchill na Žižkově nebo čtvrť Waltrovka v Jinonicích.

„Možnost zapojit se do projektu jsme Pentě nabídli s ohledem na vysokou kvalitu jejích vlastních projektů a skutečnost, že jsme v té době ještě neměli vybudovanou vlastní divizi developmentu,“ říká Ondřej Pechar, mediální zástupce Pražákovy skupiny Kaprain.

Jde o poměrně pikantní spojení, neboť je veřejným tajemstvím, že Marek Dospiva a Petr Kellner se příliš nemuseli. Jejich vztah zásadně ovlivnila tvrdá obchodní a právní válka o loterii Sazka. Nicméně některé spekulace praví, že participaci Penty na Vítězném náměstí ještě domlouval Dospiva přímo s Kellnerem, mnohaletým nejbohatším českým byznysmenem, který letos tragicky zahynul při pádu vrtulníku na Aljašce.

Podle některých informací PPF, potažmo Kaprain vybíraly mezi dvěma potenciálními společníky. Kromě Penty byla ve hře ještě společnost BPD Development někdejších uhlobaronů Petra Pudila, Vasila Bobely a Jana Dobrovského, kterou řídí další známý byznysmen Radek Pokorný. Právě BPD navíc stavěla sídlo PPF a v sousedství budovu Blox. V Dejvicích je tedy jako doma. Nakonec ale došlo na Pentu, která v projektu získala padesát procent. A konečně se začíná stavět.

„Kaprain si nás vybral za partnera, díky tomu jsme mohli začít připravovat projekt na úžasném místě v Praze. Určitě jsme sehráli pozitivní roli jako mediátor řešení sporů o nájemné mezi městem a původním investorem,“ říká k tomu David Musil, ředitel pro rezidenční výstavbu Penty.

Právě vyřešení sporů s městem bylo pro budoucnost projektu klíčové. Penta s Pražákem vyrovnali dluhy plynoucí ze soudních sporů, celkem bezmála čtyřicet milionů korun, a hlavně místním nabídli zcela nový projekt i formu spolupráce.

Archiv

„S novými investory jsme se dohodli na tom, že na místě postaví bytový dům s podzemním parkováním a v přízemí s obchody a službami, po nichž je od místních velká poptávka. Na projektu participujeme vlastním pozemkem, který byl investorům poskytnut za cenu přibližně 120 milionů korun,“ říká k tomu Jakub Stárek, místostarosta Prahy 6 pro územní rozvoj a veřejný prostor.

Ve smlouvě má navíc Praha 6 opci na odkoupení nebytových prostor v domě, které může pronajímat například některému z předních obchodních řetězců, neboť zástupci města i investora by do budovy rádi přivedli velkou prodejnu s potravinami.

„De facto tak směníme pozemek za prostory v přízemí, které jsou určené pro komerční činnost. Z dlouhodobého hlediska je takový postup výhodnější než prostý prodej pozemků. Dosáhneme pravidelných výnosů z pronájmu prostor provozovatelům obchodů a služeb. Současně můžeme ovlivnit nabídku služeb v lokalitě dle poptávky místních obyvatel,“ dodává Stárek z ODS.

Budovu navrhl architekt Jakub Cigler, který s Pentou pravidelně spolupracuje. V devítipatrovém objektu má vzniknout 97 bytů ve vysoké kvalitě. Užitná plocha rezidenční části má být podle Penty 7200 metrů čtverečních, retailová kolem 1800 metrů. Vrcholem má být apartmá v devátém patře s výtahem až do bytu o ploše 202 metrů s terasou o velikosti 236 metrů. Cena takového bytu má přesáhnout šedesát milionů korun.

Dominantním prvkem je otevřená prosklená fasáda, členěná vertikálními lamelami. Umožňuje bohaté prostoupení světla do vnitřního prostoru všech bytů. Návrh také mnohem více respektuje původní urbanistickou koncepci Antonína Engela. Půdorys totiž do určité míry kopíruje tvar protější budovy Generálního štábu AČR. Hotovo by mělo být na konci roku 2023.

„Na rozdíl od Ledního medvěda byl projekt Victoria od začátku pozitivně vnímaný odbornou i laickou veřejností. Přesto se jeho realizace zpozdila o více než dva roky jenom proto, že zástupce místního spolku využíval obstrukce, aby oddálil rozhodnutí stavebního úřadu,“ říká Musil. Spory s Občanským sdružením Bubeneč nakonec musel řešit i soud. Nyní by však dokončení krkolomného příběhu o jedné pražské budově a příliš velkém medvědovi už nemělo nic stát v cestě. Další příběhy se ale brzy začnou psát na dalších místech kolem Vítězného náměstí, kde zatím nic nestojí. Vlčáci si už brousí zuby.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.