Levné peníze – drahá aktiva, to je hodně stará opera, což neznamená, že není často reprízována. Ve velmi výpravném provedení ji dávali před necelými dvaceti lety ve Spojených státech, v Británii i ve Španělsku. Sotva se podařilo vstřebat následky jedné prasklé bubliny na trhu nemovitostí určených k bydlení, už se tady zadělává na další. V rámci boje proti pandemii počátkem loňského jara přišla extrémně uvolněná měnová politika, tentokrát doplněná o rozpočtovou expanzi, a opět se přelila na trhy aktiv.

Teď žijeme v dost mimořádné situaci, kdy na globálním trhu obchodovatelného zboží panují silné inflační tlaky. V delším časovém horizontu ale platilo, že ceny nemovitostí spotřebitelskou inflaci hladce pokoří, a grafy potvrzují, že obojí souvisí s pandemií covidu-19. Všude v Evropě, s výjimkou Itálie, jsou ceny podstatně vyšší, než byly v roce 2015, u nás o víc než polovinu.

O dost těžší je alespoň trochu kvalifikovaně měřit, jak moc je třeba trh nemovitostí přefouknutý, protože najdete bezpočet „popíračů“, kteří tvrdí, že vzhledem k nepružné nabídce mají ceny jediný možný směr vývoje, pokud jej neuškrtíte nějakou drastickou krizí. K tomu lze dodat pouze tolik, že když praskla opravdu hodně nafouklá bublina na japonském trhu nemovitostí na přelomu osmdesátých a devadesátých let, ceny pozemků v šesti velkých japonských aglomeracích klesaly dalších patnáct let.

ČNB uvádí, že ceny jsou nad „fundamentální hodnotou“ nemovitostí asi o čtvrtinu, u „investičních bytů“ o třicet procent.

Vadí jen prázdné

Pořizování nemovitostí těmi, kteří v nich ani sami nechtějí bydlet, je jeden ze způsobů, jimiž konzervativní investoři chrání před znehodnocením své úspory nejraději. V tomto případě vychází ocenění – a tím i odhad velikosti bubliny – z toho, co můžete na nemovitosti vydělat pronájmem. Fundamentální hodnota bytu či domu se odvíjí od peněžního toku plateb nájemného v budoucnosti přepočteného na současnou hodnotu, tedy se zohledněním ceny peněz a rizika.

Miroslav Zámečník

Takže už samotný růst úrokových sazeb by se za jinak nezměněných okolností měl projevit na přibrzděných vzestupech cen bytů. Jejich případný pokles by měl prostřednictvím takzvaného majetkového efektu tlumit spotřebitelskou poptávku. Jenže současné úrokové sazby jsou stále ještě hluboko pod úrovní, kdy by mohly přivodit zásadní korekci cenového vývoje.

Nemovitosti v Praze jsou zkrátka předražené, když čistý výnos z nájemného, reflektující míru opotřebení, je hluboko pod dvěma procenty a nese méně než aktuální výnosy dlouhodobých státních dluhopisů. Hrubý výnos je s něco málo přes tři procenta srovnatelný s Manhattanem, kde podle specializovaného serveru Global Property Guide dosahuje 2,91 procenta.

Jasně že Praha není New York, ale dnes máte suverénně nejpřemrštěnější poměr cen k platům nikoli na Západě, ale v některých městech rozvíjejících se zemí.

V Pekingu by za něj líbali ruce, stejně jako v dalších čínských městech „první kategorie“ jako Šen-čen, Šanghaj nebo Kuang-čou, kde jsou ceny nemovitostí, v poměru k průměrným příjmům podstatně vyšší než v Praze, považované za předražené. V Pekingu se tento ukazatel pohybuje mezi 48- a padesátinásobkem a je momentálně po tureckém Istanbulu nejvyšší na světě.

Nedráždit a poslouchat předsedu

V zemi, kde „předseda všeho“, jak přezdívají tamnímu vůdci Si Ťin-pchingovi, už před časem prohlásil, že „byty jsou k bydlení, nikoli pro spekulaci“, nezní sázka na „investiční byty“ úplně prozíravě. Zvláště když čínský zvyk velí nechat je prázdné, neboť brutto výnos 2,1 procenta kryje průměrné opotřebení. Jejich majitelé dávají přednost čisté tezauraci, uchování hodnoty „panenského bytu“ s případným kapitálovým výnosem přes vzestup cen.

Miroslav Zámečník

Strana a vláda vědí velmi dobře, že kromě makroekonomického rizika je tady ještě sociální pnutí – extrémní nerovnost ve společnosti, která oficiálně hlásá komunismus, svým farizejstvím lidi opravdu irituje. Nic vnímání ohromné nerovnosti nejitří více než snadno viditelné neobsazené investiční byty. Při těchto cenových relacích je koupě bytu v metropolích „úplně mimo“ i pro vysokoškolsky vzdělané lidi patřící ke střední třídě a se spotřebními vzorci odpovídajícími západnímu konzumnímu standardu.

Plejáda opatření, která mají ztlumit čínský realitní trh, na sebe nenechala dlouho čekat: od těch zcela ekonomicky korektivních (zvednout nabídku dostupného nájemního bydlení) přes ta pochopitelná (zvednout nároky na kapitálovou vybavenost v případě půjček do realitního sektoru, nepůjčovat na nákupy investičních bytů, zvednout úrokové sazby, zavést majetkové daně, zejména na neobsazené byty) až po ta, jež jsou poplatná režimu (špatné hodnocení regionálních stranických tajemníků). Nakolik věřit čínským statistikám, toť otázka, ale trh se údajně v posledních měsících přesně podle přání mandarínů výrazně zklidnil.

Řízený útlum

Z hlediska makroekonomické stability není přehřátý čínský realitní trh prkotina, protože Čína je druhá největší ekonomika na světě. Pokud nepřihlížíte k rozdílům v cenové hladině, protože podle parity kupní síly, která to zohledňuje, je Čína globální jedničkou už hezkých pár let.

Expozice jejího finančního sektoru vůči developerským společnostem (nejde jen o Evergrande) a nemovitostem obecně představuje asi 28 procent celkové úvěrové angažovanosti; tři čtvrtiny z toho jsou v hypotékách, zbytek je vůči developerům. Dohromady jde ovšem o částku, která představuje 7,7 bilionu dolarů, tedy asi tolik co HDP Německa a Velké Británie dohromady.

Souvisí to s tím, že Čína se přes investice do nemovitostí a infrastruktury chtěla dostat z každého hospodářského útlumu (jako před ní Japonsko), takže dnes představuje stavebnictví a realitní byznys mnohem větší část ekonomiky, než je v západních zemích (včetně Česka) běžné, a většina toho byla financována na úvěr. I kdyby neexistovalo vůbec žádné riziko kontaminace světového finančního systému, prasknutí realitní bubliny místo jejího „řízeného vypuštění“ by způsobilo ve světové ekonomice otřes přes pokles čínské dovozní poptávky.

Kolik dluhu utáhnou?

Nemusíte být Číňan, aby vám hypotéky a přehřátý trh realit dělaly vrásky na čele. ČNB s velkým předstihem oznámila, že zvýší požadavky, které musejí zájemci o hypotéku v bankách splnit, což je součást takzvaných makroprudenčních opatření. Pod tímto krkolomným termínem rozumějte doplňkové nástroje, jimiž se má bránit vzniku bublin jako důsledku levných peněz na trhu statků, u nichž je z různých důvodů pomalá, nebo dokonce nulová reakce na nabídkové straně, například proto, že nabídka je fixní. Dalším nástrojem je zvyšování nároků na kapitál, od ledna 2023 o dva procentní body, což je dost.

Kolik dluhu jsou schopni zájemci o hypotéku utáhnout, když si hypotéku nabírají a poté ji obsluhují? Opatrný bankéř by se měl dívat nejen na současný příjem žadatele, ale i na jeho možné výkyvy v budoucnu, dané cykličností odvětví a jeho perspektivou. Bankéř by měl znát, zda má zájemce o hypotéku nějaké pohotové finanční rezervy, kolik dluží někde jinde, ale třeba i majetkové poměry jeho rodičů. Žijeme v rychlé době a detailní znalost žadatele o hypotéku je jedna z nejlepších oblastí, kde se investuje do práce s velkými daty a umělé inteligence.