Ten pohled dodnes udiví. Vylézt z metra na konečné zastávce Letňany znamená ocitnout se mezi poli na jedné straně a areálem výstaviště na straně druhé, přičemž zvláštní panorama dotváří ještě nedaleké letiště. Snad jedině vzdálené panelákové sídliště na severu napoví, že se stále ještě nacházíme v hlavním městě. Ale proč zrovna do těchto odlehlých míst ústí nejdůležitější dopravní spoj v Praze – tedy metro – je otázkou za milion. Nebo spíše za několik miliard. 

Městská část Praha 18 – Letňany, která se rozkládá na necelých šesti kilometrech čtverečních v severovýchodní části města a žije v ní asi 21 tisíc lidí, se totiž pomalu stává největším centrem zájmu developerů a českých miliardářů. Nikde v Praze ani jinde v republice se nekoncentrují tak ambiciózní projekty českých miliardářů jako právě zde. 

Jejich zdejší plány jsou nebývalé. Jen první odhady hovoří o tom, že do 15 až 20 let by se díky nim mohl počet místních obyvatel více než ztrojnásobit.

PPF s letištěm 

Vždyť developerský comeback ve velkém stylu zde ohlásil i nejbohatší Čech a vládce PPF Petr Kellner, který se přitom většiny svých realitních aktivit v Česku vzdal už před lety. Mnohé převzal například Radovan Vítek a jeho CPI, jiné zase jeho někdejší krizový manažer Karel Pražák. Kromě libeňské O2 areny a hotelu v jejím sousedství se lokálnímu developmentu roky spíše vyhýbal.

U společnosti PPF ale vždy hraje roli velikost. Většina realitních příležitostí v Česku na ní byla zkrátka příliš malá. Ale když se jí v rámci vyrovnání s někdejším vládcem ČKD Petrem Speychalem dostal do ruky bezmála 80 hektarový pozemek pod Letištěm Letňany, přece jen neodolala. 

„Je to obrovská plocha a my chceme vytvořit plnohodnotnou městskou část se vším, co k tomu patří. Je tu metro, dobrá dostupnost. A funkce letiště uprostřed obydlené zástavby je neudržitelná. Proto se nabízí, co s lokalitou dál, nevyužít ji by byl hřích. My přicházíme s naší vizí a chceme o ní diskutovat,“ rozpovídá se Vladislav Minář, investiční manažer PPF, který má projekt Letiště Letňany na starost a listuje nachystanou prezentací v karlínské kanceláři známé projekční společnosti Qarta Architektura. Její architekti například spolupracovali s developerem Sergem Borensteinem, a jsou tak podepsaní pod novou tváří Karlína. A PPF si je vybrala, aby jim pomohli také s novou podobou Letňan.

Projekt za desítky miliard má být během na dlouhou trať v řádech desítek let, který navíc čeká zdlouhavé schvalovací řízení od změny územního plánu až po stavební povolení. Základní představy už investor i její architekti ale mají.

„Naším cílem je vytvořit lokální centrum. Místo, kde se budou protínat všechny lidské činnosti. Tedy bydlení, práce, služby. Proto počítáme se čtyřmi zónami – zónou produkční, tedy místem inteligentní výroby, zónou smíšenou, kde bude část kanceláří, část bytů a obchodů, zónou obytnou a zónou volného času,“ doplňuje Mináře jeden z autorů studie a partner Qarty Architektura David Wittassek. 

Návrh počítá mimo jiné se vznikem širokého bulváru velikosti Václavského náměstí, velkým centrálním parkem, který by odděloval obytnou část od vládního letiště na jihu, a také velkým sportovním areálem pro veřejnost. V konečné fázi by zde mohlo najít domov až 16 tisíc obyvatel, tedy skoro jednou tolik, kolik jich v Letňanech bydlí dnes. 

Byty pro 50 tisíc lidí 

Jen o něco málo ambicióznější plány má severně od PPF americký investor tureckého původu žijící dlouhodobě v Praze Michael Saran, šéf skupiny Odien. Ten ovládl rozsáhlé území někdejšího výrobního areálu Avia a ke změně územního plánu mu chybí už jen poslední razítka. Je tak o několik let před skupinou Petra Kellnera. 

„Areál zaujímá plochu o velikosti 66 hektarů, což je jen pro představu polovina celé Malé Strany. Protože se jedná o jeden z největších pražských brownfieldů, vzniká tak obrovský potenciál nejen pro potřebnou bytovou výstavbu, ale především pro zajištění dostatečného objemu občanské vybavenosti a zeleně, která v oblasti schází,“ říká za Odien mluvčí Kristýna Hájková. V první fázi výstavby firma předpokládá s vybudováním asi 1400 jednotek.

Pavel P. Novotný

Asi deset hektarů bývalé Avie drží také olomoucký finančník a majitel skupiny UniCapital Pavel Hubáček. Jeho firma zatím stojící průmyslové haly pronajímá americkým produkcím k natáčení televizních seriálů, i on ale v budoucnu počítá s výstavbou bytů, zejména pro potřeby nájemního bydlení. 

A další zcela novou bytovou čtvrť pak na západní části Letňan chystají další velké ryby českého realitního trhu – skupina Penta Investments Marka Dospivy a developerská společnost Central Group Dušana Kunovského.

Panika na radnicích

Tím však výčet bohatých investorů, které uhranuly letňanské reálie, zdaleka nekončí. Staví tu například Skanska, operují realitní žraloci, jako je Radovan Vítek a Karel Pražák.

„Oblast Letňan je tak trochu pozapomenutým koutem Prahy. Přispívala k tomu i dávno překonaná vize doposud vyjádřená v platném územním plánu, totiž záměr vybudovat v tomto území výstaviště evropského významu. Dnes je zřejmé, že tento záměr nebude nikdy naplněn, a tak se dá říct, že ve střednědobém a dlouhodobém plánování jsou Letňany vítanou rezervou pro rozvoj Prahy. Není proto divu, že se Letňany dostávají do hledáčku developerů,“ vysvětluje Marek Vácha, mluvčí Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR Praha).

Mnohem větší rozpaky ale budí plány developerů u místních politiků, kteří v extrémně bující výstavbě tuší řadu problémů.

„Zájem developerů o Letňany trvá již takřka dvě desetiletí, Za posledních 15 let se počet obyvatel Letňan s trvalým pobytem zvýšil o více než sedm tisíc. Situaci do dalších let komplikuje skutečnost, že volné pozemky v okolí stávající výstavby v Letňanech vlastní majitelé, kteří je chtějí zhodnotit výstavbou obytných domů. My jako zástupci občanů Letňan ale musíme hájit zájmy obyvatel a snažit se s vlastníky pozemků dohodnout takové podmínky, které budou ku prospěchu nejen budoucích, ale také současných obyvatel,“ říká starosta městské části Praha 18 Zdeněk Kučera. Bez navazující dopravní infrastruktury podle něj nepůjde tolik nových obyvatel pojmout.

Nepomáhá ani fakt, že ve středně velké městské části operují skoro všichni vlivní a bohatí realitní investoři v Praze.

„Musíme se vypořádat s velmi silnými vyjednávacími týmy velkých investorů. Je to obsáhlá agenda, k našim personálním možnostem jsou ve značné přesile,“ naznačuje Kučera.

Navíc pozice městské části není zrovna nejsilnější. Změna územního plánu se řeší na úrovni magistrátu a případné výtky městských části nemusejí být vyslyšeny. 

Faktor Babiš

Do zdejšího dění navíc vstupuje také vláda a premiér Andrej Babiš, který by rád v blízkosti metra Letňany nechal vybudovat takzvanou vládní čtvrť s budovami pro státní úředníky. Bydlení by zde mělo najít až pět tisíc lidí. Na tom se ale zatím příliš neshodne s pražským primátorem Zdeňkem Hřibem, který tlačí, aby nešlo jen o „úřednické ghetto“, ale i o další druhy zástavby. Čtvrť by totiž měla podle prozatímních plánů vzniknout částečně na městských a částečně na státních pozemcích, tedy na rozsáhlé oblasti mezi výstavištěm a areálem letiště v držení PPF.

„Vždyť na lokální úrovni je nutné vytvořit moderní systém veřejné dopravy. Ale zcela zásadním pro rozvoj Letňan a okolí je vybudování severovýchodní části Pražského okruhu s doplněním místní silniční sítě. Bez toho si intenzivnější rozvoj Letňan nelze představit,“ dodává Vácha z IPR. 

A to v konečném důsledku nezaplatí developeři, ale veřejná pokladnice. Jen dostavění vnějšího okruhu přijde státní kasu zhruba na 60 miliard korun, Prahu zase například uvažované prodloužení metra C do Čakovic 20 miliard. Další stovky milionů až miliard si vyžádá zahuštění veřejné dopravy a tvorba úplně nových dopravních spojů.

„Vedení městské části chápe, že se Praha rozvíjí, ale ten rozvoj musí být rovnoměrný. Není možné povolovat výstavbu bydlení pro desetitisíce lidí, když ani ti současní zde nemají komfort bydlení, jaký by se čekal v hlavním městě. Mám na mysli například problémy s velmi hustou dopravou, parkováním, nedostatek pozemků a financí na podporu školství, z toho pramenící nedostatek míst ve školkách, což je problém, který se brzy přesune do základních škol, nedostatek lékařů, zvlášť pediatrů, ubývající zeleň,“ shrnuje obavy starosta Letňan Zdeněk Kučera. 

Investoři hlásí, že argumenty místních politiků chápou a chtějí s nimi spolupracovat. Ti z jejich přístupu ale zatím nadšeni zrovna nejsou. Na výsledku ale budou muset spolupracovat všichni, od Babiše přes starosty až po zástup investorů. Z některých náznaků je už ale teď patrné, že místo tažení za jeden provaz si někteří protagonisté vybrali mydlení letňanských schodů.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot. Předplatit si ho můžete ZDE.

Pavel P. Novotný