Je české stavebnictví v krizi? Podle developerské společnosti Central Group ano, navíc v krizi velmi hluboké. Její šéf Dušan Kunovský řekl novinářům, že v letošním březnu zaznamenal vůbec největší meziroční propad stavební produkce za poslední tři roky – a to o 8,3 procenta.

Důvod? Odložená poptávka, drahé financování i vysoké ceny stavebních dodávek. To všechno jsou příčiny, proč se dnes už investorům nevyplácí stavět – a projekty se odkládají. „Nedojde-li k podstatnému snížení cen stavebních dodávek, které jsou dle mého názoru mnohdy oportunistické a vystřelené do nebes, budou se stavební projekty nadále odkládat, což povede k poklesu nabídek,“ tvrdí Kunovský.

Není přitom žádným tajemstvím, že je Praha městem, které za ostatními evropskými metropolemi zaostává v téměř každém myslitelném žebříčku bydlení. Aby si teď průměrný Pražan koupil v hlavním městě byt o výměře 70 metrů čtverečních, potřeboval by na to 15,4 roční mzdy – nemohl by si ale pořídit nic navíc.

Podle dat ministerstva práce a sociálních věcí si Pražané v průměru vydělají necelých 58 tisíc korun měsíčně, přičemž cena zmíněného průměrného bytu je dnes téměř 10,7 milionu korun. V roce 2014 by člověku dle stejných dat stačilo „jen“ 9,9 roční mzdy.

Kunovský ovšem upozorňuje na to, že i když ceny bytů neustále rostou, mzdy tento trend nekopírují. Platy sice meziročně vzrostly o 6,2 procenta, ceny bytů ovšem nepatrně klesly jen o 1,5 procenta – v dlouhodobém horizontu tak zdražování nových bytů vysoce převýší zvyšování mezd. Stačí se podívat na statistiky: od roku 2015 vzrostly ceny bytů o asi 147 procent, mzdy pouze o 62 procent. Taková situace je neudržitelná.

Z indexu dostupnosti bydlení proto vyšla Praha v rámci středoevropského prostoru opět nejhůře. Nájemné tu totiž v posledních letech roste velmi rychlým tempem, kvůli čemuž se zhoršuje dostupnost nájemního bydlení. Dnes již člověk musí za nájem zaplatit zhruba 51 procent své mzdy, v roce 2021 to bylo asi 43 procent. I v tomto ohledu je Praha nejhorší z okolních metropolí – a nejen v něm.

Ruku v ruce s tím jde i rychlost povolování nových staveb, která je dlouhodobě velmi tristní. Ostatně i v tom je Praha v rámci středoevropského regionu nejhorší – a je těsně následována Bratislavou.

Přitom bytový trh v Česku oživuje, a to i díky poklesu úrokových sazeb, uvolnění pravidel pro hypotéky a snížení DPH na nové byty z 15 na 12 procent. Však jen v prvním čtvrtletí letošního roku se prodalo 1 600 nových bytů, což je meziročně 2,5krát více.

Kunovský současně upozorňuje na to, že v poslední době pozitivně vnímá vládní kroky, které mají podpořit výstavbu dostupného nájemního bydlení – především co se týče nastartování dostupného bydlení v obcích a městech. Podle analýz, z nichž Central Group čerpá, je ale pro zlepšení situace nutné stavět minimálně 25 tisíc nových veřejných nájemních bytů ročně, což je mimo možnosti veřejných rozpočtů.

A jaké by mohlo být řešení? Podle Kunovského třeba to, kdyby stát začal ve velkém stavět nájemní bydlení. Ostatně vnímá velmi pozitivně fakt, že si vláda a ministerstvo pro místní rozvoj uvědomují závažnost situace a chtějí ji řešit – například tím, že vyčlenily osm miliard korun na investice do výstavby dostupného nájemního bydlení.

Stát dál bezplatně převedl více než dvě stovky svých pozemků na obce a města. „K vyřešení krize bydlení je ale potřeba vynaložit stovky miliard. Je tedy nezbytné zapojit do veřejné výstavby i soukromé finance,“ míní Kunovský.

Podle čerstvé analýzy Central Group připravují momentálně soukromí investoři v Praze 145 tisíc nových bytů, a to celkem za 1,5 bilionu korun. I tak ale nabídka zaostává, proto začaly ceny bytů znovu růst.

„Prudce sílící poptávka naráží na velmi omezenou nabídku kvůli nefunkčnímu povolování,“ připomíná Kunovský s tím, že nejvíce bytů se v současnosti připravuje v Praze 9. Ve fázi povolování je momentálně 56 tisíc jednotek.

Central Group uvádí, že v Praze se průměrná nabídková cena za nové byty pohybuje na úrovni kolem 153 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco u starších jednotek jde o asi 124 tisíc korun za metr čtvereční. Kunovský ovšem zopakoval, že Praze chybí přibližně 85 tisíc bytů – vzhledem k nárůstu obyvatel metropole by město mělo ročně povolit postavit 10 tisíc bytů.

To se ale od roku 2006 nestalo ani jednou. Rychlejší povolovací procesy jsou přitom podle Kunovského v ekonomickém zájmu státu. Aktuální hodnota všech připravovaných bytů totiž přesahuje 1,5 bilionu korun, což by státu v konečném výsledku přineslo asi 165 miliard korun na DPH.

Podle Central Group by tragickou situaci kolem povolování nové výstavby mohl vyřešit nový stavební zákon, který má nabýt plné účinnosti 1. července. Ten ale prý není perfektní, především kvůli velké řadě změn a pozdnímu představení prováděcích předpisů a digitalizace. „Nový stavební zákon nenaplňuje původní očekávání, přesto si všichni držme palce, aby jeho uvádění do praxe dopadlo dobře,“ doplňuje šéf Central Group.

A jeho prognóza na nejbližší budoucnost? Prodeje nových bytů nadále porostou, a to i díky vlivu dostupnějšního úvěrového financování a snižování úrokových sazeb. Ceny bytů budou dále růst mírně, růst poptávky a pokles nabídky totiž budou tlačit na růst cen.

Nastane také nový prodejní boom – při poklesu úrokových sazeb hypoték k úrovni tří procent se přiblíží výše splátek hypotéky a nájemného. „Snad už v roce 2025,“ uzavírá Kunovský s tím, že jeho společnost letos připravuje 3 200 bytů v 16 projektech.