Developeři se pouští do výstavby činžovních bytů. Bude jim prý patřit budoucnost. První nájemní projekt chystá i developerská společnost Finep. Půjde celkem o 69 bytů na Barrandově. „Neplánujeme ale byty sami pronajímat. V historii vždy platilo, že míchání role stavitele a majitele znamená pouze vyšší náklady, a tedy i vyšší nájem pro klienta. Věřím, že si projekt svého investora najde,“ říká šéf Finepu Tomáš Pardubický.
V Česku je oproti západní Evropě stále vysoký podíl lidí preferujících vlastní bydlení před nájmem. Čím je to způsobeno?
Je to dáno masivní privatizací bytového fondu v 90. letech minulého století. Dnes víme, že to byl sice logický, přesto ne zcela domyšlený krok. Data uvádějí, že 78 procent lidí u nás má buď vlastní bydlení nebo vlastní bydlení s hypotékou. Zbytek připadá na nájemní bydlení, případně jiné formy bydlení.
Jak se situace liší podle regionů?
Podíl lidí žijících dnes v nájemním bydlení v Praze je vyšší, než je průměr republiky. Odhady mluví až o třetině lidí, kteří v hlavním městě žijí v nájmu. A to často i z důvodu pracovního uplatnění a nechuti každý den dojíždět za prací desítky minut nebo desítky kilometrů ze Středočeského kraje, případně i dalších vzdálenějších oblastí.
Je tato situace v Česku udržitelná? Jinak řečeno, nedotlačí vysoké ceny bytů Čechy do nájemního bydlení, jako je to jinde v Evropě?
Dnešní trh prochází velkou proměnou, která je navíc teprve na začátku. Řekl bych, že nás po letech relativního klidu čeká velká revoluce, respektive změna ve formě bydlení, ale i myšlení lidí. Podíl nájemního bydlení, tak jak jej známe na západ, ale i na jih od našich hranic, bude významně růst a sám odhaduji, že se během pár let dostaneme do situace, kdy podíl nově stavěných bytových projektů určených pro nájemní bydlení bude dosahovat polovinu veškeré produkce. A klienty pro developery již nebudou pouze privátní zájemci, ale i velké finanční instituce, fondy a možná také města.
Co kromě vysokých cen nemovitostí bude tuto revoluci pohánět?
Cena je faktor číslo jedna, protože dnes jsou byty pro běžného kupujícího, který ještě před pár lety bez problémů dosáhnul na hypotéku, cenově již nedostupné. A druhým faktorem jsou desítky tisíc chybějících bytů v Praze, kde navíc každým rokem v posledních deseti letech klesal počet vydaných stavebních povolení. Takže již dnes vím, že za pár let bude nabídka bytů do osobního vlastnictví v Praze ještě menší než dnes. A to přitom tu dnešní situaci s nabídkou nových bytů vnímáme jako katastrofickou.
Nájemní bydlení tak rozhodně nebude fenoménem jen pro dnešní mileniály, se kterými je dnes tato forma bydlení nejčastěji v médiích spojována. Naopak si myslím, že největšími skupinami na trhu s nájemním bydlením budou rodiny s dětmi a pak teprve ta mladší generace, buď singl nebo i páry.
Jak bude nájemní bydlení vypadat?
Sám za sebe vidím na trhu tři různé skupiny forem nájemního bydlení. Za prvé, individuální nájemní bydlení, kde investorem bytu je privátní osoba, neposkytující služby nad rámec pronájmu. Za druhé bydlení v celých domech, které pro tento účel budou stavěné a také vybavované například nábytkem nebo specifickými sdílenými službami a kde investorem bude silná finanční skupina či firma nebo fondy. Tato druhá forma bydlení bude mít na trhu největší podíl. Konečně třetí skupinou bude nájemní bydlení hotelového typu se službami 24 hodin denně typicky pro manažery, kterou bude často využívat korporátní segment.
Doposud bylo pronajímání bytů spíš věcí individuálních investorů, moc velkých investorů vlastnících stovky bytů v Praze není. Mění se i tohle?
Jednoznačně změní, protože pražský a obecně český nájemní trh je dnes postaven na privátních investorech, kteří nejčastěji pronajímají jednu až tři nemovitosti a svou investici do těchto bytů buď vnímají jako zabezpečení na stáří místo důchodového pojištění nebo to je tzv. dárek pro děti, aby měly kde bydlet, až odejdou od rodinného stolu. To se ale velmi brzy změní a dnešní koronavirová krize tuto změnu ještě nejspíše uspíší. Řada privátních fondů, institucionálních investorů, bank nebo pojišťoven již několik let hledá oblasti, do kterých investovat a mít z nich stálou dividendu, a spokojí se s konzervativním, ale velmi pravidelným výnosem. Aktuálně ale pro tyto investory není na trhu nabídka, proto očekávám, že velmi podstatná budoucí produkce novostaveb a obecně bytů bude hned od počátku výstavby směřována již do portfolia těchto investorů. A ti je budou pronajímat koncovým uživatelům, tedy nájemníkům.
Říkal jste, že větší podíl nájemního bydlení je v Praze než v regionech. Zaměřují se i velcí investoři především na hlavní město?
Praha bude vždy v centru zájmů těchto velkých a silných investorů. Většina z nich ale bude své portfolio nájemních bytů mixovat jak z nabídky bytů z regionů, dalších velkých měst, tak samozřejmě i z Prahy.
Mají o pražský nájemní trh zájem spíš domácí hráči, nebo zahraniční fondy a skupiny?
Je to tak padesát na padesát. Ze zahraničí mají velký zájem na český trh vstoupit již zavedení hráči s obřími portfolii (desítky i stovky tisíc bytů) z Británie, Nizozemska, Švédska, Německa apod. České fondy vytváří buď bohaté investiční skupiny, ale také rodiny.
Obracejí se investoři i na vás jako na developera? Je poptávka po tom, abyste pro ně stavěli celé činžovní domy?
Sám jsem se za posledních 12 měsíců potkal s velmi dlouhou řadou těchto investorů, zejména s manažery fondů, které nabízí správu rezidenčního portfolia penzijním fondům, pojišťovnám nebo bohatým soukromým investorům. Všichni do jednoho vidí v investici do nájemního bydlení bezpečné zhodnocení svých aktiv v zemi, která je stabilní a kde ceny nemovitostí budou ve střednědobém horizontu nadále růst.
Máte už nějaký konkrétní projekt nájemního bydlení?
První nájemní projekt spustíme příští rok, a to v rámci našeho rezidenčního projektu Kaskády Barrandov. Tam stavíme i byty do osobního nebo družstevního vlastnictví a nyní tam například začínáme stavět i nové barrandovské náměstí. Dnes již hrubá stavba projektu stojí a předpokladem je, že nájemci se začnou stěhovat v polovině příštího roku. Půjde o dům s 69 bytovými jednotkami, kde budou nejenom dnes tradiční byty 1kk nebo 2kk, ale také byty 2+1, tedy historicky klasický byt s neprůchozími pokoji, které jsou pro nájemní bydlení velmi vyhledávané. Jde o projekt, který je od počátku koncipován jako dům přímo určený pro formu nájemního bydlení, kde si doslova hrajeme s detaily, jako jsou společné prostory v domě nebo vybavení bytů přímo na míru jednotlivým kategoriím. Věřím, že tento typ nájemního bydlení si svého investora najde.
Jak výhodná je stavba nájemních bytů pro developera? A kolik nájemní dům vynáší?
Výstavba a prodej nájemních celků bude pro developery nejspíše srovnatelná s prodejem bytů do vlastnictví. Říkám nejspíše, a to proto, že trh s novostavbami do nájmu teprve vzniká a cena se teprve bude utvářet. Očekáváme, že fondy budou realizovat mezi 2,5 a 3,5 procenty výnosu. Developer na jedné straně ušetří na marketingu a prodeji, na straně druhé musí investovat do interiérového vybavení bytů a také poskytne fondům určitou slevu za nákup celého balíku bytů.
Někteří developeři dokonce část bytů nechtějí prodávat vůbec, plánují je sami pronajímat. Vydáte se taky touto cestou?
Zatím to neplánujeme. V historii vždy platilo, že míchání role „stavitele“ a „majitele“ znamená pouze vyšší náklady, a tedy i vyšší nájem pro klienta. Pokud by však selhal, kupříkladu kvůli pandemii, finanční trh, tedy fondy, umím si představit naše vlastní portfolio jako dočasné řešení.
