Nemovitosti bývají v krizi oblíbeným „bezpečným“ přístavem investorů. Nejinak je tomu v době koronakrize. Ne každý má však dostatek peněz nebo času na investování do nájemního bytu. Zájemci o komerční reality – tedy obchodní centra, kancelářské budovy nebo logistické a průmyslové haly – pak mají možnost vložit peníze do některého z investičních fondů. „Máme dva realitní fondy – u kancelářského jsme dosáhli ročního zhodnocení skoro 8,4 procenta a u retailového téměř 4,5 procenta,“ odkazuje na solidní výsledky místopředseda představenstva realitního fondu Wood & Company Jiří Hrbáček.
Jak poznamenal investice a vůbec trh komerčních realit problém s pandemií koronaviru?
V nejlepších letech se investiční aktivita v Česku pohybovala kolem tří miliard eur. Loni přišel pokles o desítky procent. Nebýt transakce bytů Residomo, byl by pokles ještě významnější, až o polovinu na necelých 1,5 miliardy eur. Takový pokles investiční aktivity tady byl naposledy po krizi v roce 2009.
Propad investiční aktivity v roce 2020 nicméně není důsledkem ztráty investorské důvěry. Zatímco během velké recese byly nemovitosti označovány za příčinu propadu trhu, v současné době jsou považovány za bezpečné úložiště kapitálu. Investoři do nemovitostí ve světle vysoké inflace neprodávají, a na trh se tak dostává méně příležitostí.
Jaké jsou výhledy pro letošní rok?
Loňský rok byl složitý a letos to bude pokračovat. Aktuálně nemáme informace, kdy přijdou uvolnění v oblasti retailu, ale čekáme, že se situace podobně jako minulý rok uklidní. Nicméně platí, že komerční reality prokázaly velkou odolnost. Máme dva realitní podfondy – u kancelářského jsme dosáhli ročního zhodnocení téměř 8,4 procenta a u retailového téměř 4,5 procenta. Když jsme loni na jaře viděli, jak se trh vyvíjí, čekali jsme slabší výsledky.
Obecně v oblasti realitních transakcí v Česku v posledních letech nabírají na síle domácí hráči. Je tomu tak i u komerčních realit?
Kolem 40 procent transakcí realizují lokální hráči a jejich podíl se zvyšuje. Například ve Varšavě dominují zahraniční investoři – mají na trhu přes 90 procent. Je potěšující, že v ČR a Praze je dostatek domácího kapitálu. Teritoriální struktura poptávky po komerčních nemovitostech v České republice přinesla trhu v dobách pandemie stabilitu a likviditu ve srovnání s ostatními státy střední a východní Evropy. Lidé se naučili, že je dobré mít část aktiv v této formě, a s tím souvisí i růst investic do realitních fondů.
Jak vlastně vybrat vhodný fond, do kterého investovat, pokud mám zájem o komerční reality?
Ještě před pěti lety nebyla historie fondů dostatečně dlouhá a investor měl složitější srovnání historické výkonnosti. Dnes již existuje několik žebříčků srovnávajících výkonnost realitních fondů, které mohou sloužit jako základ pro srovnání investičních produktů. Vyjma historické výkonnosti je důležitým měřítkem poměr dluhu k hodnotě nemovitostí.
Důležité je zdůraznit, že investice do realit jsou dlouhodobé s horizontem pět a více let. Může se stát, podobně jako u akciového portfolia, že se můžete s investicí „trefit“ zrovna do poklesu trhu. U dlouhodobého investování se tyto propady vyrovnají.
Důležité také je, kolik peněz chcete investovat. Fondy kvalifikovaných investorů přijímají kapitál od investorů, kteří chtějí investovat ekvivalent nejméně 125 tisíc eur, tedy přes tři miliony korun. Pokud investor prokáže při vyplnění dotazníku určitou kvalifikaci, limit pro minimální investici je milion korun. Fond kvalifikovaných investorů není pro střadatele, kteří si chtějí odložit třeba 100 tisíc korun. Pro drobnější investory jsme letos připravili emisi dluhopisů, kterou si mohli pořídit online přes naši platformu opPORTUnity.
Co když se budu chtít podílu, respektive akcií, zbavit?
Naše fondy jsou ze zákona fondy otevřenými. Investiční akcie může investor prodat na sekundárním trhu prostřednictvím naší skupiny, případně je odkoupí samotný fond. Standardně žádosti o odkup řešíme do šesti měsíců. Cenu akcií čtvrtletně stanovuje nezávislý oceňovatel v souladu se statutem fondu.
Jak bezpečná je investice do fondu kvalifikovaných investorů?
Jsme regulováni a licencováni Českou národní bankou, jsme pod dohledem depozitáře, což je v našem případě UniCredit Bank, máme svého administrátora a jsme auditovaní společností Deloitte a máme dva valuátory na aktiva v portfoliu fondu. Kontrol je tolik, že to dává našim investorům velmi přiměřenou míru jistoty, že o jejich peníze bude náležitě postaráno.
Jak jste na tom s investiční aktivitou ve vašich fondech?
Jsme aktivní, před měsícem jsme koupili další kancelářské budovy v Bratislavě – BBC 1 a BBC 1 Plus, kde je navíc potenciál pro další rozvoj. Nezastavili jsme se a i nadále aktivně vyhledáváme zajímavé akviziční příležitosti.
Když loni začala epidemie, ve velké míře se rozšířila práce z domova. Nejprve se mluvilo o tom, že do budoucna se už spousta zaměstnanců do kanceláří nevrátí. Postupně ale firmy zjistily, že produktivita doma je horší… Bude tedy skutečně potřeba méně kanceláří?
Začnu jedním číslem. Obsazenost v našich kancelářských budovách je i po roce pandemie přes 97 procent. Ano, téma domácí práce, flexibilních kanceláří a podobně loni hodně rezonovalo. Nicméně tyto trendy jsou tady už desítky let. Veteráni real estate byznysu vám řeknou, že diskuse o budoucnosti a podobě kanceláří začala už v 80. letech. Teď se to jenom výrazně urychlilo.
Ostatně už po minulé krizi, v letech 2010 a 2011, se mluvilo o tom, že nebude potřeba tolik kanceláří a lidé budou na home officu. V té době bylo v Praze asi 2,9 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch – a dnes jsme téměř na 3,8 milionu. I po těch obrovských diskusích, propouštění a snižování nákladů přišlo zase období expanze a firmy pochopily, že týmy by měly po významnou část pracovní doby sedět spolu, mluvit a hádat se o projektech, hledat řešení…
Dnes jsou ale důvody jiné, zdravotní.
První lockdown byl pro všechny šok, kanceláře se opravdu vyprázdnily a třeba ze čtyř stovek zaměstnanců jich tam zůstalo deset, opravdu jen udržovali oheň. Dnes už i díky novým opatřením, dezinfekci, ionizaci prostor a testovaní, je v práci více lidí než loni na jaře. Současně si firmy uvědomují důležitost kanceláří. Společnosti, které dříve propagovaly práci z domova, nyní řeší, jak dostat své zaměstnance zpět do kanceláře.
Jaká bude budoucnost?
Už teď vidíme u našich nájemníků, že přemýšlejí, jak nastavit svoje pracovní týmy. Zavádí se třeba politika deseti lidí na sedm míst. Nicméně lidé už nebudou ochotní sedět ve velkých kancelářích rameno na rameni. Budou vyžadovat větší komfort a lepší hygienu práce. Když ale bude na pracovišti méně lidí, bude naopak potřeba víc zasedacích místností nebo odpočinkových zón, kde se budou týmy scházet, aby se nevídaly jenom na dálku. Větší flexibilita určitě přijde. Pro nás to ale zároveň znamená nutnost do kancelářských budov investovat. Nicméně že by kanceláře zmizely ze světa, to rozhodně nehrozí. Byznys z obývacího pokoje nebo domácí pracovny dělat nemůžete.
Říkal jste, že váš fond investující do obchodních center dosáhl loni výnosu kolem 4,5 procenta. To mi s ohledem na dobu, po kterou byznys stál, přijde jako dobrý výsledek. Jak komplikovaný měla centra loni byznys?
Obecně nejvíc postižena byla centra, která se díky své lokalitě orientují na turisty nebo jsou destinačního charakteru. I když bylo otevřeno, pohyb lidí tam byl menší, turismus šel radikálně dolů nebo v důsledku omezení pohybu osob lidé do destinačních center nepřijeli. Vlastníme dvě centra, která jsou buď obklopená lidmi, kteří tam bydlí či pracují, nebo je tam velký pohyb osob díky dopravě.
Samozřejmě situace je bezprecedentní, tak dlouho a tak zásadně omezený pohyb a provoz tu ještě nebyl. Nás ale potěšil jeden trend: jakmile se po lockdownu obchody v létě minulého roku zase otevřely, lidé se do nich velmi rychle vrátili. Loni v červenci a srpnu lidé chtěli nakupovat, chtěli se bavit. Věříme, že teď se vrátí zase. Je otázka, jak si budou moci dovolit nakupovat, ale je patrné, že vláda se snaží poptávku podporovat.
Jaké nové trendy do obchodních center covid přinesl?
Obchodníci se například v rámci zákonných omezení naučili více pracovat s e-commerce. Covid urychlil tento trend. Každý větší a střední obchodník má dnes slušnou vlastní elektronickou platformu. Nicméně i do budoucna budou kamenné obchody potřeba, aby bylo zboží kde předvést, vyzkoušet, poradit zákazníkovi.
Můžete zhodnotit vládní pomoc?
Program Covid – Nájemné pomohl a snažíme se, aby pokračoval i nadále. Hlavně ale doufáme, že budeme moci brzo zase otevřít. Obchodní centra jsou přísně řízená a střežená místa, je tam ochranka, všechno se kontroluje. Veškerá hygienická kritéria se maximálně dodržují. Není to fotbalové utkání, kde se fanoušci nedají uhlídat. Snažíme se vládě prokázat, že jsou bezpečná.
Naznačil jste, že se loni zpomalil development nových komerčních realit. Proč a jak dlouho to bude trvat?
Developeři viděli, že se podmínky na trhu komplikují, například že se zpomaluje leasingová aktivita při hledání nájemců. V době covidu bylo taky těžké sehnat stavebníky i některý materiál. Odhadujeme, že v příštích dvou letech se nová výstavba ještě sníží. Také banky budou opatrnější, kvůli tomu se bude stavět méně spekulativních budov. Pro financování nebude stačit mít dvaceti- až třicetiprocentní obsazenost, bude potřeba vyšší.
Prakticky se ale rovněž přestala stavět velká obchodní centra. To také souvisí s covidem?
U obchodních center je situace ještě jiná. V posledních letech se v Praze i krajských městech stavělo podstatně méně než před 15 nebo 20 lety. Do budoucna už se podle nás žádná nová velká obchodní centra stavět nebudou, spíš se budou rozšiřovat nebo vylepšovat ta stávající. Trh je nasycený a na místech, kde se nákupní centrum vyplatí, už většinou nějaké je.
Článek vyšel v příloze Development tištěného vydání týdeníku Hrot
