Monotónní „škatule“ průmyslových a skladových areálů podél dálnic obecně vyvolávají spíše negativní emoce. Podle šéfa a spoluvlastníka firemní skupiny Accolade Milana Kratiny se však v posledních týdnech ukázalo, jak významnou roli tyto haly a parky hrají v zásobování nás všech.
„Protože stejně tak, jako chcete mít do druhého dne nový telefon, očekáváte, že budete mít do druhého dne základní potraviny. V každodenním životě si to většina lidí neuvědomuje, ale právě moderní haly jsou v době krize těmi místy, díky kterým je to možné,“ říká Milan Kratina.
Kratinu fascinovaly průmyslové nemovitostmi už během studia práv na Masarykově univerzitě v Brně. Od roku 2013 buduje skupinu Accolade, která se zařadila mezi největší investory do moderních průmyslových hal. Dnes má v České republice, Polsku a Německu 26 průmyslových parků s využitelnou plochou 1,3 milionu metrů čtverečních, další haly jsou ve fázi přípravy a výstavby. Pronikl tím do oboru, v němž dříve dominovali zahraniční investoři.
Za společností Accolade Holding stojí dva vlastníci, každý s 50procentním majetkovým podílem. Mladší, 34letý Milan Kratina, zastává funkci generálního ředitele, od deset let starší Zdeněk Šoustal se podílí na řízení strategie a financí. Hodnota portfolia Accolade přesáhla 1,1 miliardy eur. Jaké mají vlastníci skupiny Accolade záměry a jaké potíže jim způsobila současná situace? Na to odpovídá Milan Kratina v rozhovoru pro web týdeníku Hrot.
Již před nástupem koronavirové epidemie se zdálo, že trh s průmyslovými halami v Česku je přesycený. Jak to vidíte dnes, kdy na celou Evropu dopadla tvrdá karanténa?
Naši nájemci jsou nejen z oblasti výroby, ale také e-commerce a logistiky. Celá naše společnost dnes v praxi vidí, že infrastruktura pro podnikání a skladování je extrémně potřebná. Jak je možné, že nedošel toaletní papír nebo pomeranče? Protože funguje logistika. Věřím, že lidé konečně docení kamioňáky a doručovatele, protože jen díky nim zásobování nekolabuje. Ve střednědobém a dlouhodobém horizontu bude našich hal zapotřebí mnohem více. Bude kladen větší důraz na soběstačnost a jakousi geografickou diverzifikaci výroby, na skladové zásoby a na další rozvoj bezkontaktního nakupování.
Rapidně vzrostl zájem o online nakupování. Jaký vliv to má na váš obor?
Když se podíváme na data, tak například internetový gigant JD.com rostl na už tak rozvinutém trhu, jakým je Čína, o 65 procent. I v Česku vidíme de facto vánoční sezonu a u některých oborů, jako jsou potraviny, ještě mnohem větší nárůst. Nakupování přes internet přeskočilo třeba pět let vývoje a získalo statisíce nových zákazníků. Abyste je všechny obsloužili, musíte mít kvalitní prostory a zvládnuté zásobování měst. Předpokládám, že se z toho konečně stane téma.
Kam to povede? Podél dálnic okolo Prahy i dalších měst straší dlouhé řady jednotvárných bílých krabic, které expandují na úkor zemědělské půdy...
K tomu musím dodat, že Accolade má dnes 40 procent portfolia hal na brownfieldech, v Polsku je to již jedna polovina. Navíc to nejsme my, kdo zabírá nejvíc půdy. Za poslední rok průmyslové a logistické haly zabraly zhruba 150 hektarů půdy. Jenže v České republice každým rokem zmizí pět až sedm tisíc hektarů zemědělské půdy. Většinou se tato plocha změní na lesy nebo vodní díla, na dalším místě je bytová výstavba. Podíl našeho oboru na úbytku orné půdy je mezi dvěma a třemi procenty. Uvědomme si, že lidi a obchody zásobovat musíme a že dnešní situace ukazuje, jak důležité téma to je. Ty haly tam nejsou jen tak.
Jak je možné, že v Polsku stavíte na brownfieldech a u nás je to problém?
Legislativa v Polsku je pro podobné záměry příznivější. Navíc v Česku je těžká domluva s vlastníky starých areálů. Myslí si, že staré budovy mají nějakou hodnotu, ale jejich hodnota je záporná – musíme je zbourat a areál vyčistit od ekologické zátěže. Navíc se tyto areály často nacházejí uvnitř měst, a tak se hodí více k bytové výstavbě.
Můžete uvést úspěšný projekt, který vyrostl na brownfieldu?
Mohu uvést bývalé strojírny v Chebu, kde se za komunistické éry vyráběla velkorypadla pro povrchové doly. Dnes zde stavíme nové budovy, v nichž bude nájemcem německý internetový obchod Real Digital. Podobně jsme koupili objekty bývalého Elitexu v Týništi nad Orlicí, kde vznikla hala pro výrobce autozámků Alpha Corporation. V Polsku se nám podařilo přeměnit bývalou továrnu na bombardéry Junkers ve Štětíně na moderní průmyslový park, podobný příklad je bývalá továrna na panzerfausty v Bydhošti. V současnosti chystáme projekt v areálu Kovošrotu v Praze-Dolních Měcholupech, ale jsme pod palbou ze všech stran. Je to ideální prostor pro moderní průmyslové haly, kterých je v Praze nedostatek. Ale chvílemi to vypadá, že někteří lidé by tam pořád chtěli mít raději odpad.
V Praze je obecně těžké cokoli postavit. Čím je to podle vás způsobeno?
V Česku je problém v tom, že územní plán nic neznamená. I když máte v nějaké lokalitě povoleno umístit výrobu, tak potřebujete platné územní rozhodnutí. Přitom v Německu ani v Polsku s tím žádný problém není. Jakmile územní plán povoluje výrobu, tak ji tam zkrátka smíte umístit. Navíc na stavebních úřadech v Německu sedí profesionálové s vysokoškolským vzděláním. U nás na stejném úřadě často sedí paní se střední školou, která odborně složité projekty neumí správně posoudit. Navíc se dostáváme do začarovaného kruhu, protože účastníci územního řízení po nás chtějí vědět, kdo bude nájemcem, ale nájemce získáme až pro objekt s územním rozhodnutím. Není divu, že Česko je v povolování staveb až na 157. místě na světě.
Přitom neustále slyšíme od různých politiků sliby, že povolování staveb usnadní...
Politici stavební řízení zjednodušují už od roku 2006 a výsledkem je, že po každé změně zákona je to ještě horší.
Bavíme se spolu na začátku ekonomické krize, kterou už dnes experti srovnávají s krizí let 2008 a 2009. Jsou investice do průmyslových hal stále atraktivní?
Záleží na tom, kolik peněz bude vytištěno a vrženo na trh a jak budou komerční nemovitosti atraktivní v soutěži s ostatními možnostmi investorů, například s akciemi a dluhopisy. Průmyslové nemovitosti v dostatečné velikosti a diverzifikaci stále získávají na důležitosti. Budoucnost přišla mnohem dříve, než jsme čekali. Obor e-commerce přeskočil mnoho let dopředu během krátké chvíle. Logistika hraje v těchto těžkých časech zásadní roli v zásobování nás všech. Z mého pohledu budou průmyslové nemovitosti z celého sektoru nemovitostí zasažené nejméně, nicméně pokud krátkodobě poklesne cena nemovitostí obecně, budou tím zasaženy všechny typy nemovitostí.
