Česko nemůže závratně růst, když Německo ekonomicky neprospívá, říká známý ekonom Lukáš Kovanda v novém Hrotcastu. A jak je to se závislostí či nezávislostí na ruském plynu?
Česko nemůže závratně růst, když Německo ekonomicky neprospívá, říká známý ekonom Lukáš Kovanda v novém Hrotcastu. A jak je to se závislostí či nezávislostí na ruském plynu?
Švýcarský výrobce čokolády Lindt čelí v USA žalobě, která zpochybňuje jeho tvrzení o prémiové kvalitě a bezpečnosti výrobků. Spor vyvolaly výsledky studie, jež odhalila přítomnost těžkých kovů v některých hořkých čokoládách značky.
Švýcarský výrobce čokolády Lindt čelí v USA žalobě, která zpochybňuje jeho tvrzení o prémiové kvalitě a bezpečnosti výrobků. Spor vyvolaly výsledky studie, jež odhalila přítomnost těžkých kovů v některých hořkých čokoládách značky.
Český miliardář podniká hlavně v energetice a těžbě hnědého uhlí, ale také v realitách a financích. Ocelářství jeho skupina vnímá jako klíčový obor pro svůj další růst.
Český miliardář podniká hlavně v energetice a těžbě hnědého uhlí, ale také v realitách a financích. Ocelářství jeho skupina vnímá jako klíčový obor pro svůj další růst.
Zamrzlý realitní trh nutí developery měnit obchodní politiku. Nemohou zdražovat a růst nákladů jim snižuje marže
Musíme zdražovat, protože se málo staví, katalogy s byty jsou poloprázdné a nestíháme nasytit poptávku. Těmito argumenty developerské firmy několik posledních let vysvětlovaly, proč jejich ceny letí nahoru šíleným tempem, jedním z nejvyšších v Evropě. Aby mohlo být bydlení levnější, je prý potřeba doplnit zásobu volných bytů o tisíce.
Loni na podzim přišel zajímavý test této tržně znějící argumentace. Přehřátý realitní trh po zdražení hypoték během krátké doby prudce ochladl, vlastně skoro zamrzl. Potenciální zákazníci odkládali kvůli vysokým úrokům pořízení vlastního bydlení a prodeje nových bytů se propadly o desítky procent.
Část developerů i v době nízké poptávky dál pokračuje podle plánů. Někteří, včetně největších hráčů, ale přísun nových bytů na trh přiškrtili. Zásoba neprodaných nemovitostí tak sice roste, developeři ale zjevně nemají v plánu doplnit ji o tisíce chybějících bytů, o nichž mluvili ještě před dvěma lety. Zatím také ani nezlevnili a propad cen prý nemáme čekat ani letos.
Potvrzuje tento zdánlivý paradox slova kritiků developerských firem, které podle nich drží nabídku nízkou uměle, aby mohly zdražovat? Nebo má svoje opodstatnění?
Pro lepší představu, jak hluboký je současný propad realitního trhu v Praze a Brně, začněme několika čísly. V roce 2021 prodaly developerské firmy v Praze celkem 6450 bytů, v Brně prodeje dosáhly bezmála dvou tisíc jednotek. Loni ale tato čísla spadla na 3100, respektive 618 jednotek.
V české i moravské metropoli byla tragická především poslední dvě čtvrtletí. Důvod je v obou případech stejný: na hypotečním trhu se plně promítlo utahování měnové politiky ČNB a úrokové sazby úvěrů na bydlení překročily šest procent. Lidé hledající bydlení se rozhodli vyčkat v nájmu na lepší časy. Podíl kupujících, kteří pořízení nemovitosti financovali hypotékou, byl přitom v posledních letech u většiny developerských firem až poloviční. Nyní spadl na jednotky procent – a právě tito zákazníci developerům chyběli.
Zásoba volných bytů díky tomu v Praze stoupla zhruba ze čtyř tisíc na více než pět tisíc; v Brně katalogy nabobtnaly řádově o stovky neprodaných jednotek.
Jak se propad poptávky projevil na cenách? V Praze nové byty od začátku do konce roku 2022 podražily asi o desetinu. Zajímavější je ale pohled na poslední kvartál roku: nabídkové ceny zůstaly prakticky na stejné úrovni jako o čtvrtletí dříve. V Brně celoměstský průměr cen nových bytů dokonce asi o 2,7 procenta klesl. Jinak řečeno, trh zafungoval a přinutil developery po letech konstantního zdražování zásadně přehodnotit cenovou politiku.
Když v minulosti developeři hovořili – za tehdejší situace čistě hypoteticky – o okolnostech, které by mohly zlevnit nové bydlení, zmiňovali dvě podmínky. Zaprvé, muselo by se více stavět. A zadruhé, nesměly by neustále zdražovat stavební materiály nebo energie.
Co se prvního bodu týče, přístup developerů oslovených týdeníkem Hrot se v současné době nízké poptávky liší. Například jedna z „nejplodnějších“ společností, YIT Stavo, prý navzdory krutým podmínkám na trhu plány nijak zásadně nemění. „Chceme zahájit například projekty v Praze 5, 11 a 12, celkem jde o více než 300 bytů,“ popisuje obchodní ředitelka firmy Dana Bartoňová.
Stopku či odklady výstavby si nepřipouštějí ani ve firmách Skanska, Geosan Development, UBM Development, Finep nebo JRD. I u nich je ale patrná opatrnost. „V tuto chvíli nechystáme odklad žádného z námi plánovaných projektů, nicméně vývoj trhu velmi pozorně monitorujeme a jsme připraveni adekvátně reagovat, vždy s ohledem na potřeby konkrétního projektu,“ zní třeba vyjádření mluvčího Skansky Jana Pohorského.
Opačný názor má největší pražský developer Central Group. Jeho majitel a šéf Dušan Kunovský od loňského podzimu mluvil o možném odsunutí prodeje dalších etap vybraných projektů a letos už je úplně konkrétní. O rok se podle něj posouvá zahájení druhých etap dvou významných akcí: Parkové čtvrti na Žižkově a Tesly Hloubětín v Praze 9.
Kunovský dal zároveň jasně najevo, co si o doplňování „skladových zásob“ neprodaných bytů myslí. „Reagujeme na situaci na trhu. V době zpomalení prodejů o více než polovinu není efektivní stavět nové byty na sklad. Než topit miliardy v zemi, je lepší mít je volné pro akvizice,“ konstatuje Dušan Kunovský.
Už samotná developerská společnost Central Group letos „ochudí“ pražský trh o novou nabídku stovek bytů. To však nebude jediný úbytek. Výše zmiňované firmy Finep a JRD totiž sice na jednu stranu nechtějí už naplánované stavební práce odkládat, zároveň ale našly jinou únikovou cestu, jak neprodávat v nepříznivé době se slevou.
Obě firmy oznámily, že kvůli situaci na realitním trhu část nově postavených bytů nebudou prodávat zákazníkům, ale nechají si je jako součást portfolia nájemních bytů. Stanou se z nich tedy de facto také správci činžáků.
Trend přesunu k nájmům je dlouhodobější. Například společnost AFI Europe už své nově postavené byty neprodává více než rok. Její činžovní portfolio tak dosahuje už několika stovek bytů a další přibývají.
Také Finep či JRD tvrdí, že aktuální mráz na realitním trhu jen uspíšil jejich dřívější plány. „Situaci, která dnes nastala, jsme předvídali už před pěti lety a začali se na ni připravovat. Své portfolio diverzifikujeme do nájemního, družstevního a vlastnického bydlení,“ vysvětluje mluvčí Finepu Tomáš Hečko. V každém případě ale hovoří až o pěti tisících nájemních bytech ve dvanácti lokalitách. A ty budou na trhu vlastnického bydlení pochopitelně chybět.
Podobně hovoří i generální ředitelka JRD Developmentu Alexandra Tomášková. „Bez ohledu na současnou situaci je jedním z našich dlouhodobých záměrů rozšiřování podílu v segmentu nájemního bydlení. Založili jsme proto i samostatnou divizi JRD Invest,“ říká bez konkrétního upřesnění, kolik bytů se přesune ze sekce „prodej“ do kategorie nájemních bytů.
Očekávat od developerů, že by naplnili svá slova z minulosti a snažili se zajistit levnější bydlení zavalením nízké poptávky vysokou nabídkou, tedy nejspíš nelze. Zlevnění nových bytů ale nelze očekávat ani s ohledem na druhý výše zmiňovaný faktor ovlivňující cenovou politiku – tedy ceny vstupů u developerů a jimi najímaných stavebních firem.
V tomto případě je argumentace developerů celkem jasná a nezpochybnitelná. Kdo se jen trochu orientuje v cenách stavebnin, jistě potvrdí, že ceny materiálů zažily v posledních dvou letech divokou jízdu s výkyvy až o stovky procent. A i když doba nejhorší drahoty už skončila, prakticky všechny vstupy zůstaly na podstatně vyšších cenových hladinách.
Důležitým faktorem jsou navíc i pro developerské firmy úrokové sazby. Většina bytových projektů totiž probíhá s částečným či úplným bankovním financováním. „Úrokové sazby vzrostly trojnásobně a investoři i developeři se potýkají se zvýšením finančních nákladů,“ konstatuje šéf společnosti Trigema Marcel Soural.
Jinými slovy, už stagnace cen nových pražských bytů v druhé polovině loňského roku neodrážela růst cen materiálů a dalších nákladů developerů. „Nezdražování“ tak u mnoha z nich šlo na účet klesajících marží. Potvrzuje to i průzkum společnosti CEEC Research z loňského podzimu. Dvě třetiny z oslovených developerských firem v něm řekly, že jejich marže klesají a budou klesat patrně i letos.
I ti z developerů, kteří se rozhodli seškrtat plány na prodeje bytů, se brání, že nejsou v rozporu s dřívějšími slovy o nutnosti doplnění zásoby volných nemovitostí na trhu. Stavět dostupné bydlení podle nich není možné za tu cenu, že projekty budou na hranici rentability.
Další cenový vývoj jak v Brně, tak v Praze nyní bude záviset především na tom, kdy padne největší překážka na straně kupujících – tedy drahé hypotéky. S ohledem na signály, které vysílají členové bankovní rady ČNB, to hned tak nebude. Přestože s dalším zvyšováním úroků centrální bankéři nyní spíš nepočítají, nedá se očekávat ani přehnaně svižné uvolňování měnové politiky.
Developeři se tak smiřují s tím, že je letos čeká další hubený rok. „Zásadní oživení trhu očekáváme v příštím roce, kdy by se už úroky hypoték mohly snížit ke třem procentům ročně. To už by měsíční splátky hypotéky mohly být i nižší než nájemné,“ vysvětluje Dušan Kunovský, za jakých okolností se developerům vrátí přízeň kupujících, kteří se prozatím spokojí s nájmy.
Že by se dostaly do potíží, které by je přiměly zlevnit, si developerské firmy zatím příliš nepřipouštějí. Pokud prý na slevy dojde, bude to spíš formou různých akcí a bonusů než nižší ceny za metr čtvereční. „Ceny u novostaveb nezaznamenají v letošním roce velký propad, pouze v jednotkách procent, které odpovídají pobídkám typu parkovacího stání nebo sklepa zdarma,“ vysvětluje obchodní ředitelka společnosti UBM Development Alice Slámová.
Současná situace nejvíc nahrává lidem, kteří mají dostatečné úspory a mohou si dovolit financovat nemovitost z vlastního. Letošní stagnující ceny nových bytů v Praze i Brně představují jedinečnou příležitost k výhodnému nákupu. Není totiž pochyb o tom, že ihned po zlevnění hypoték a zvýšení poptávky po bytech přijde také další zdražování.
