Galerie Šantovka patří s 50 tisíci metry čtverečními prodejních ploch mezi desítku největších obchodních center v České republice a je jednoznačně největším chrámem konzumu v Olomouckém kraji. Svým velkorysým pojetím dalece přesahuje úroveň většiny „nákupáků“ v Česku. Stavba v srdci Olomouce je životním projektem Richarda Morávka, nenápadného olomouckého miliardáře, který se řadu let veřejné pozornosti vyhýbal. Avšak velikost jeho byznysu ho přiměla změnit postoj.

„Nemůžete chtít po ostatních, aby se prali za naše projekty, když sám zůstáváte schovaný za oponou. To jsem pochopil, a proto možná ta změna,“ zamýšlí se jednapadesátiletý byznysmen, když prochází svým královstvím. Že projektem žije, se pozná na první pohled. Seznam nájemců zná prakticky zpaměti, stejně jako jejich ekonomickou situaci. Covid prý obchodní centrum přežilo se ctí, i když na počínání státu během pandemie má velmi kritický názor. Ostatně jako jeden z předních funkcionářů Asociace nákupních center byl v posledních měsících hodně slyšet. Teď si ale užívá, když po širokých chodbách centra zase korzují davy lidí. Když během procházky narazí na zaseknuté prosklené dveře u jednoho z východů z centra, hned to začne řešit.

Dnes je Morávek vládcem developerské a realitní skupiny Redstone. Jeho životní příběh lemují i mnohem kontroverznější momenty a temnější figury. Mnozí mu dodnes připomenou nálepku blízkého spolupracovníka nechvalně známého bosse podnikatelského polosvěta let minulých Františka Mrázka a jeho společníka Tomáše Pitra. S nimi Morávek spolupracoval na přelomu tisíciletí, když stál v čele olomouckého závodu chemičky Milo.

Dnes Morávka naplňují hlavně živé realitní projekty, jejichž hodnotu odhaduje na 25 miliard korun. Jen v okolí Šantovky je podepsán prakticky pod celou čtvrtí, novým administrativním areálem Envelopa, navíc od svého obchodního spojence a bankéře Pavla Hubáčka koupil sousední obrovské území Velkomoravská, což je zhruba 17 hektarů půdy po někdejších vojenských skladech.

„Zde se bavíme opravdu o horizontu deseti dvaceti let,“ ukazuje na nedaleké území, kde začínají bourací práce, a pomalu se přesouvá do stylového salonku bistra Helen v horním patře Šantovky. To mu také patří, stejně jako sousední rodinná restaurace Lobster a velké bowlingové centrum Bowland naproti.

Je to hodně rodinný byznys. Gastronomii tu má na povel jeho žena a usměvavá dívka, která mu během jednání nese kávu, je jedna z jeho dcer. „Hodně času a vzdělání investovala do svého kosmetického salonu, ale bohužel jej otevřela loni v březnu a hned ho zase zavřela. Teď je tady,“ vysvětluje Morávek, hlava rodiny i zdejšího rozsáhlého byznysu.

Osobně řešíte rozbité dveře v obchoďáku, teď tu vybíráte barvu klik. Dá se tímto mikrostylem uřídit velká skupina?

Ty dveře byly náhoda. Když už tam jdu a vidím to, tak to přece nahlásím. Ale jinak jsou tu od toho jiní. Pracuji hodně, ale snažím se i odpočívat. Ctím víkendy, začínám mezi osmou a devátou a končím mezi šestou a půlnocí. Jak kdy. Nejhorší je, když jedu do Prahy a běhám tři dny po schůzkách - pak se to tady na mě navalí.

Ale dá se to zvládnout, když projektů přibývá? Vaše plány v Olomouci a v Pardubicích jsou přece obrovské. To budete řešit kliky u všech budov, které chystáte?

Nebudu. Ale máte pravdu, že si zakládáme na tom, že jsme vlastně malá firma. Máme kolem čtyřiceti zaměstnanců, spoustu věcí outsourcujeme. Projekty se zabýváme na denní bázi. Je to týmová práce. Jsme relativně malý tým špičkových osobností, které se doplňují. Tu atmosféru malé firmy chci zachovat. Stále chci být u toho co nejblíž. Mít ty projekty skutečně na dosah, vtiskovat jim ducha. I proto v tuto chvíli nepřemýšlím o dalších lokalitách. Chci dodělat Pardubice a dál rozvíjet věci v Olomouci. Ambici začít dělat velké projekty třeba v Praze zatím nemáme.

Ale v Praze už jste byli, že ano? Vlastnili jste tam několik nemovitostí..

Občas něco koupíme, když vidíme nějakou přidanou hodnotu. V Praze jsme koupili a zase prodali třeba administrativní budovu Galerie Louvre v Radlicích nebo nákupní park v Čestlicích. Ale jsou to spíše jednotlivosti. Nesmějí to být projekty, které by nás nějak zásadně zatěžovaly, nebo dokonce ohrožovaly naše hlavní činnosti. I tak je toho dost.

Jste znám jako velký olomoucký patriot. Proč jste se tedy vydal do Pardubic, kde chystáte velké obchodní a kancelářské centrum?

To jsem, ale Pardubice jsou skoro stejně velké město jako Olomouc. Je to první velká zastávka na cestě do Prahy, když jedete z Olomouce vlakem. Mají obrovský potenciál. Mají skvělé železniční spojení, a až se dostaví dálnice, můžou na tom být lépe než Hradec Králové. Navíc saturace byznysu je malá. Kromě toho k městu mám i osobní vztah. Můj děda pocházel z Pardubic a byl to velký tamní patriot. Děda nežije už 30 let, ani nevěděl, že jsem začal podnikat. Ale je to zvláštní, asi mě tam něco táhlo.

Máte stavět nedaleko autobusového a vlakového nádraží, ale zároveň nedaleko máte konkurenční Atrium. Čím chcete zaujmout?

Jde o jedinečnou lokalitu, skutečný dopravní uzel. Chystáme až 60 tisíc metrů čtverečních pronajímatelných ploch. Plánujeme kromě obchodů čtyřhvězdičkový hotel s kongresovým sálem, multiplex, jump arénu, dětskou zónu, spoustu kvalitní gastronomie. A k tomu asi osm tisíc metrů čtverečních kanceláří. Všechno v unikátním provedení, vysokém standardu.

O jak velkou investici v penězích půjde a v jaké fázi se projekt nachází?

Jde zhruba o tři a půl miliardy korun. Čekáme na vydání územního rozhodnutí. Tato doba nám to pochopitelně zdržela, ale stále máme ambici začít stavět příští rok. Otevírat bychom chtěli na přelomu let 2023 a 2024. Opět spolupracujeme s architekty z Chapman Taylor a Obermeyer Helika, kteří jsou podepsaní třeba pod OC Chodov nebo Centrem Černý Most, a také s britským architektem Robertem Bishopem. Ti s námi pracují i na rozšíření Šantovky. Na kvalitní architekturu vždycky klademe důraz, chceme do regionů přinést mezinárodně srovnatelnou kvalitu.

Většina vašeho byznysu se nachází v Olomouci. Co tam chystáte kromě rozšíření Šantovky?

To chceme spustit v příštím roce. Včetně podstatného remodelingu stávající budovy. Nová tvář Šantovky se hodně zaměří na ekologii. Budovy reálně zezelenají včetně pěstování „surovin“ pro naše gastro, chystáme i chov včel. Spolupracujeme třeba s Mendelovou univerzitou. Přibudou prostranství pro venkovní kulturní akce a trhy, zázemí pro rodiny s dětmi a zdravý životní styl. Retailu nakonec tolik nepřibude. V plánu je také hotel nebo originální atrakce na pomezí zábavy a vzdělávání. Analyzujeme různé možnosti. Trendy v USA ukazují, jak obchodní domy budoucnosti budou vypadat. Že musí čím dál víc jít o zážitek, životní styl, nikoli jen o nakupování.

Jak se vůbec vaše obchodní centrum vypořádalo s tím rokem a půl hrůzy? Ztratili jste nějaké nájemce a jak se propadlo hospodaření této pro vás klíčové firmy?

Určitě to nebyly lehké časy a vláda nám to chaotickými kroky vůbec neulehčila. V celkové bilanci jsme to ale zvládli. Ztratili jsme sice několik nájemců, víc nových a atraktivních jsme ale získali. Snažili jsme se využít časového prostoru lockdownu k přípravě novinek, o kterých jsme dlouho uvažovali. Pokud jde o postavení v tržní konkurenci, tady jsme spíše posílili. A po uvolnění jsme se velmi rychle vrátili jak co do návštěvnosti, tak ekonomických čísel na úroveň roku 2019.

Zpět k vašim projektům v Olomouci. Protože to dnes není zdaleka jen Šantovka, že ano?

Projekt Envelopa jste viděl, už na podzim otevřeme špičkový kancelářský dům na dohled od obchodního centra. Dalším projektem jsou byty Šantovka Living, kde se nám ale stále nedaří vytendrovat stavební firmu. Nejsme schopni najít nikoho, kdo by nám to za rozumných podmínek postavil. Trh je přehřátý a my si raději počkáme. Nebude přehřátý věčně. A kromě toho děláme třeba také developera logistického parku o sedmi halách na kraji Olomouce. Hodně projektů si chystáme do fáze stavebního povolení, připravíme si je v mašličkách a počkáme na správnou dobu.

Od Pavla Hubáčka jste koupil nedaleké území Velkomoravská. To je asi hodně výhledový projekt, že ano?

Je to živý projekt. Aktuálně startují demoliční práce, 17 hektarů se brzy začne čistit. Paralelně pracujeme na pořízení regulačního plánu. V konzervativní variantě počítáme s 15 bloky a 300 tisíci metrů čtverečních podlahových ploch. Je to obrovský projekt, takže vám dnes neřeknu přesný poměr bytových jednotek a kanceláří, ale bude to mix všeho. Počítáme také s výstavbou multifunkční haly, kterou Olomouc potřebuje. Jednáme s městem o spolupráci, bez podpory města to nepůjde. My jsme ochotni ji postavit za své, s městem bychom se rádi domluvili na podpoře provozu.

V jaké hodnotě tedy aktuálně chystáte projekty?

Mluvíme o projektech zhruba za 25 miliard korun. Ano, některé z nich jsou během na dlouhou trať 15 a více let. To je jasné.

Když shrnete ekonomické výsledky Redstonu a Šantovky, jaký rok za sebou tedy máte?

Je to rok s logicky nižším účetním ziskem, přesto nás ani covid nesvedl z trvalé dráhy posilování ekonomické síly skupiny. Konsolidovaný zisk skupiny Redstone před zdaněním dosáhl 176,7 milionu korun. EBITDA zisk je pak 228 milionů. Celková aktiva skupiny se vyšplhala na 3,2 miliardy a meziročně se navýšila o 500 milionů, tedy takřka o pětinu. Vlastní kapitál společnosti se meziročně zvýšil o 155 milionů na hodnotu 1,192 miliardy. U Galerie Šantovka byla za rok 2020 EBITDA 253 milionů korun, což je trošku méně než v roce 2019, přesto je to stále skvělý výsledek. Galerie má aktiva 5,471 miliardy.

Jak své projekty financujete? Je to kombinace dluhopisů a bankovních úvěrů?

A naší ekvity. Ano. Aktuálně máme na trhu bondy asi za miliardu. Banky nám věří. Pracujeme hlavně s Raiffeisenbank, ale také s Creditas zmiňovaného Pavla Hubáčka, s J&T Bankou, ČSOB a dalšími.

Lidé na trhu vás a Pavla Hubáčka někdy označují za tandem. Je to dnes váš klíčový obchodní partner?

Určitě jeden z klíčových. Známe se 15 let, takže ne úplně odmalička, ale byznysově i osobně si rozumíme. Navíc mě inspirují lidé, kteří mají vize a je za nimi vidět spousta práce, a Pavel mezi ně bezpochyby patří. Při šíři našich aktivit ale máme samozřejmě řadu dalších partnerů, spřátelených subjektů, se kterými nás pojí podobný pohled na podnikání a priority a kteří nám věří.

Vlastníte luxusní restauraci, vinařství ve Francii, za Olomoucí vám patří historická pevnost. Mají tyto investice nějakou byznysovou logiku, nebo to už jsou spíše koníčky?

Na to není jedna odpověď. Všechno má svou genezi. Na začátku jsme budovali bowlingové centrum jinde v Olomouci. V tomto sportu jsem velmi aktivní. Asi deset let jsem byl viceprezidentem bowlingové federace. A k bowlingovému centru jsme potřebovali udělat gastro, tak jsme si to vyzkoušeli. Co se týká rodinné restaurace Lobster, jejím základem byla myšlenka mít v obchodním centru dobrou gastronomii. Od začátku v roce 2013 spolupracujeme na konceptu Lobsteru s Romanem Paulusem. Z dlouhodobé spolupráce se vyvinulo partnerství a dnes je Roman šéfkuchařem Lobster Cateringu a třešničkou na dortu bude jeho nové bistro v budově Envelopa. Celou gastronomii řídí moje žena.

A k vinařství Escot u Bordeaux jste přišel jak?

Jsme velcí milovníci vína a na našich cestách za vínem se nám naskytla možnost koupit zámek a vinohrad s potenciálem dalšího developmentu. Spojil jsem se přitom s Vítem Bartoškem z Good Wine Lover, který mnoho let vozí kvalitní vína a kromě toho provozuje pražskou restauraci U Malířů. Nakoupili jsme nějaké další vinice, dnes je máme na třech místech, celkem přes 20 hektarů. Pravidelně tam jezdíme a pracujeme na obnově a stavebním povolení na rekonstrukci zámku a vinohradu. Aktuálně se nám podařilo koupit dalších 5,7 hektaru kvalitní půdy, čímž asi rozšiřování ukončíme.

Kolik tam máte nainvestováno a jakou to má produkci?

Je to zhruba 150 milionů korun. Loni jsme měli produkci asi 630 hektolitrů, tedy asi 84 tisíc lahví, ale to byl vinařsky spíše slabší rok. Naše vína jsou zalistovaná ve všech lepších restauracích, ale prodáváme je i v zahraničí do různých vinoték, velkoobchodů. Třetinu obratu nám dělá například jedna španělská letecká společnost. Což ovšem bylo loni pochopitelně velmi složité.

Dříve jste se držel stranou mediální pozornosti. Proč jste teď změnil postoj?

Všichni mi vyčítali, že nejsem vidět. Když chci po ostatních, aby se za naše projekty prali, nemohu být sám schovaný za oponou. Pochopil jsem, že si to musíme odpracovat i ve veřejném prostoru. Nemáme se za co stydět, není důvod se skrývat, i když jsem hodně dbal na své soukromí. Ale ono se stejně neschováte. Zejména když žijete ve stotisícovém městě.

Váš příběh je dost barvitý a svou roli v něm hrají i temné postavy českého prostředí, nemyslíte?

Vím, kam míříte, ale nesmíte věřit všemu, co se píše a říká. Příběhy, které píše život, se od těch v knihách můžou lišit. Jsme malá země a člověk potká během kariéry spoustu lidí. Ano, spolupracoval jsem určitou dobu i s Františkem Mrázkem a mohl bych to teď lacině odbýt. Místo toho řeknu, jak to cítím: Nepoznal jsem ho tak, jak ho dnes líčí romány a filmy. Stejně tak jsem spolupracoval s Tomášem Pitrem, to je pravda.

Tak to vezmeme od začátku. Jaké byly vaše podnikatelské začátky?

Brzy jsem se oženil a potom šel na vojnu. Tak trochu jsem začal podnikat už tam, když jsem provozoval štábní armu, s dvoukolákem jezdil pro párky pro lampasáky. Vtipné je, že pro párky jsem jezdil do domu, který jsem později koupil a po pár letech prodal. Naše firma tam má ale dodnes kanceláře. Za ty peníze jsem pak koupil pozemky na Šantovce. V 90. letech jsem tedy začal podnikat v potravinách. Měli jsme velkoobchod, vozili jsme konzervy z Asie, Pobaltí, ale také z Řecka, Španělska a Itálie. Po nějaké době v potravinách jsem přešel k tomu, že jsem koupil první pozemky a zmiňovaný dům.

Ale na přelomu tisíciletí jste skončil ve vedení Mila, které ovládali právě pánové Pitr a Mrázek. Znali jste se z obchodu s potravinami?

Ano, dodávali jsme také do jednoho velkoobchodu, který patřil Tomáši Pitrovi. Pravda je taková, že nám ta společnost neplatila včas a já ho furt otravoval, a tím jsme se líp seznámili. Tehdy získal celou obrovskou skupinu chemiček Milo, a protože mě znal a věděl, že jsem místní, začali jsme spolupracovat. Tak jsem se seznámil i s Františkem Mrázkem. Republika byla malá, každý znal každého. Věci, které mi pak ale někteří přisuzovali, byly hodně přehnané. Žádná jeho pravá ruka jsem určitě nebyl. Dělali jsme spolu byznys, za to se nestydím. Jak říkám, tehdy jsem ho opravdu nevnímal tak, jak je vyobrazován dnes.

Jaká byla tedy vaše role v Milu?

Byl jsem najat na restrukturalizaci firmy. Bylo to zejména o jednání s bankami a věřiteli. Neuvěřitelná škola, jak pracovat pod tlakem. Naučilo mě to hodně. To, že jsem podnikatelsky přečkal devadesátky, což se ne všem podařilo, mě přivedlo k hlubšímu přemýšlení nad tím, čemu se chci v byznysu věnovat, a nakonec k orientaci na reality a posléze na development. Prostě něco vytvářet, posouvat, vymýšlet. A díky studnici zkušeností z té dynamické doby se také snažím lidi posuzovat výhradně podle vlastní zkušenosti, ne podle toho, co o nich někdo říká nebo co se o nich píše.

Ale dobře to nedopadlo, aspoň pro Milo a vlastně ani pro Tomáše Pitra. Vy jste odcházel asi po roce. V dobrém?

Řadu věcí se podařilo zachránit, hodně pracovních míst existuje dodnes, byť třeba pod jinými majiteli. Můj odchod byl normální. Spolupráce prostě skončila. S Tomášem se normálně pozdravíme, ale v nějakém intenzivním kontaktu na pravidelné bázi nejsme.

Šantovka stojí právě na místě bývalého olomouckého závodu Mila. Pomohla vám vaše epizoda v chemičce k těmto pozemkům? Vyhlédl jste si je třeba už v té době?

Vůbec ne. Ten nápad přišel později, když jsme viděli, že to prodávají. To už jsem s nimi neměl několik let nic společného. Byl to opravdu problémový brownfield hned vedle historického jádra města. Závod byl určený k demolici už v 70. letech. Nikdo netušil, co tam bude za ekologické zátěže. Vždyť se tam plnily oleje, vyráběla mýdla. Byla to velká hra, složitá práce, kterou jsme nakonec dotáhli. Často jsme byli pod tlakem aktivistů. Jednou se v lokalitě „objevil“ chráněný ledňáček, jindy se ruiny chemičky pokoušeli vydávat za kvalitní industriální architekturu. Ale povedlo se nám to...

Kdy jste tedy vydělal první velké peníze? Kdy přišel ten zlom?

Asi právě v tom roce 2005, kdy se kupoval tento brownfield. To nás katapultovalo do úplně jiné ligy. Tehdy mi s ekvitou pomohl Ivan Gerši. Právě on ode mě koupil ten první dům v centru Olomouce a táhneme to spolu dodnes. Do projektu Šantovky jsme přivedli ING Real Estate, svého času největší realitní společnost na světě. Těm jsme dobře prodali čtvrtinu projektu. To nám přineslo první velké zdroje na rozvoj.

Také jste na Šantovce ze začátku spolupracoval s Luďkem Sekyrou. Ale nerozešli jste se úplně v dobrém, je to pravda?

Tak bych to vůbec necharakterizoval. Chvíli jsme byli partneři, rozešli jsme se kvůli rozdílným pohledům. Mělo to ale logiku. Pro něj to byl jeden projekt z mnoha. Pro mě projekt ve městě, ve kterém žiju, a chtěl jsem ho mít do detailu vymazlený. A hlavně jej dotáhnout, obstát před Olomoučany. Rozešli jsme se na věcných detailech, určitě ne lidsky ve zlém.

Máte tři děti, chystáte si mezi nimi už nějakého nástupce? Přece jen rozjíždíte projekty, které jsou na generace...

Ano, mám tři děti a podotýkám, že i přes velký věkový rozdíl s jednou ženou. Někdy s humorem říkám, že banky by měly koukat i na stálost rodinných poměrů svých klientů. Že to o něčem vypovídá. Nástupce nevím. Máme dvě dospělé dcery, obě mají dvě děti. Jedna dcera pracuje tady v bistru, druhá se osamostatnila a má vlastní podnik. Do toho mám dvanáctiletého syna. Ten loni říkal, že chce být architekt; to mi udělalo radost. Ale letos už to vypadá na pizzaře. Takže uvidíme. Ale věřím, že vždy budou mít v okolí schopné kolegy, kteří budou mít vůli a schopnosti naše projekty dotáhnout.

Co vás tedy dnes v práci motivuje? Jde o nějaký odkaz, být otcem moderní Olomouce?

To vážně ne. Po takovém titulu vážně netoužím. Nejsem megaloman. Ale nedovedu si představit, že bych nepracoval. Baví mě projekty posouvat, vymýšlet je. Myslím, že když to děláte srdcem a dáte do toho celou duši, tak se dostaví i komerční úspěch. Potkáváme přitom zajímavé lidi, vybíráme si ty nejlepší, sledujeme světové trendy, pořád se něco učíme. To je důvod, proč stále pracuji na sto procent.

Richard Morávek (51)

• Narodil se v Zábřehu na Moravě, dětství prožil v Mohelnici, ale léta trávil u babičky v Olomouci.

• Vystudoval Gymnázium Jana Opletala v Litovli, po maturitě se oženil a nastoupil vojenskou službu.

• Podnikat začal v roce 1992, nejdříve měl velkoobchod s potravinami, později přešel k nemovitostem. V roce 2000 vedl společnost Milo z obchodní říše Tomáše Pitra.

• Dnes je šéfem a většinovým vlastníkem skupiny Redstone Real Estate a Šantovka Holding.

• Je bývalým viceprezidentem bowlingové asociace, členem Asociace olomouckých architektů a stavitelů, stojí v čele Nadace rodiny Morávkových.

• Se ženou Helenou je ženatý 33 let, mají tři děti a čtyři vnoučata.

• Má rád dobrou gastronomii, architekturu a víno, rád cestuje.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.