„Beztrestné“ předčasné splácení hypoték i během doby fixace úrokové sazby zjevně brzy skončí. Musí to sice ještě potvrdit parlament, ale vzhledem ke kompromisní dohodě uvnitř vládní koalice (a její spolehlivé většině v obou komorách parlamentu) je to už skoro jisté. O co jde, proč je téma kontroverzní a jaké bude mít novinka skutečné dopady na banky a klienty?
Všech pět vládních stran na začátku tohoto týdne kývlo na smířlivou variantu novely zákona o spotřebitelském úvěru. Konkrétně jde o pasáž, která mění nynější stav, kdy přecházet s hypotékou libovolně mezi bankami nepřinášelo klientovi žádné náklady. A to dokonce ani v případě, kdy se rozhodl odejít za lepší nabídkou během období, na něž měl od své stávající finanční instituce zaručenou stabilní úrokovou sazbu. Banky mohly maximálně takového klienta „potrestat“ naúčtováním tisícovky za vynaložené administrativní náklady.
Pokud vládní dohodu dodrží zákonodárci, od příštího roku by už – u nově uzavřených smluv – neměla být tato úroková turistika možná (nebo alespoň tak výhodná). Klient, který by se rozhodl odejít ke konkurenci před koncem fixace úrokové sazby, by musel bance zaplatit skutečně vynaložené náklady. Do těch by se ale vedle v podstatě symbolického administrativního poplatku započítaly i náklady banky související s úrokovou sazbou.
Klient s hypotékou by tak kromě tisícovky mohl nově platit až jedno procento ze zbývající, nesplacené částky úvěru. V praxi by to znamenalo řádově desítky tisíc korun. V čem spočívá zmíněný koaliční kompromis? Původní návrh ministerstva financí počítal s tím, že by finanční instituce mohly žádat až procenta dvě.
Licoměrná opozice
Už původní verze legislativy z pera ministra financí Zbyňka Stanjury vcelku pochopitelně vyvolala odpor a vysloužila si mnoho kritických komentářů. Ostatně v Hrotu jsme se pozastavovali nad tím, jestli náhodou nejde o „dárek“ správce státní kasy bankám oplátkou za windfall tax.
Jinak tomu nebylo ani tento týden. Nejčastěji kritika směřovala k tomu, že banky s miliardovými zisky takovou pomoc na úkor zákazníků nepotřebují; že prostě holt vydělají o pár desetinek procenta méně. Nejostřejší vyjádření padala ze strany opozice. Například bývalá ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová nejenže tepala do Stanjury jako do festuňku, ale navíc ještě lhala (či návrh nepochopila). Tvrdila, že se pokuty budou vztahovat i na refinancování hypoték po skončení fixace, což není pravda.
O (důležitých) detailech se nemluví
Navíc ještě opomenula další „drobné“ detaily obsažené v návrhu novely. Třeba ten, podle něhož by „pokuta“ pro klienta za refinancování před koncem fixace byla odstupňována podle doby, jež do konce garance sazby zbývá – za každý rok by se zvyšovala o čtvrt procentního bodu. Důležitá je i okolnost, že se penalizace má týkat jen nových hypoték. Klient by tak předem například věděl, že se dnes nevyplatí vzít drahý úvěr s dlouhou fixací jen kvůli kosmeticky nižší sazbě, protože výhodnější bude nejspíš krátká – řekněme roční – garance sazby, po jejímž uplynutí si velmi pravděpodobně domluví výhodnější podmínky úvěru.
Stejně jako by opoziční bojovníci za práva klientů neviděli, že i v nové verzi zákona zůstává řada možností, jak při mimořádných situacích hypotéku splatit předčasně bez trestu – třeba při prodeji nemovitosti nebo úmrtí či jiné tragické události v rodině. Jinak řečeno, návrh by většinu běžných klientů bank nijak nezasáhl a mířil by jen na ty, kteří spekulují a jsou ochotní s hypotékou přecházet za lepším do nové banky klidně několikrát.
Tím ale licoměrnost opozice nekončí. S podobným, a dokonce ještě přísnějším návrhem totiž v roce 2021 přišlo i ANO, konkrétně poslanec Jan Řehounek. Ten nejenže razil stejnou ideu „trestání“ hypotečních turistů, ale dokonce ve své novele zákona navrhoval ne jedno či dvě procenta za vyložené náklady, ale rovnou tři. Dodejme, že jeho „tříprocentní“ novela neprošla hlavně kvůli volbám a přesunu ANO do opozice.
Rozumné argumenty bank
Nyní se zkusme na věc podívat z druhé strany a zvážit argumenty, jimiž návrh obhajují finanční instituce. Ty totiž – pokud si odpustíme klišé o už tak dost rýžujících bankách a nenažraných bankéřích – stojí za zamyšlení.
V minulých letech nebylo jejich hlasy tolik slyšet. V době, kdy úrokové sazby klesají či se stabilně drží na velmi nízké úrovni, je totiž refinancování hypotéky během fixace nesmyslné – klient by takovým lavírováním přišel o výhodnější sazbu a po refinancování úvěru měl horší podmínky. A kdyby se přece k takovému kroku rozhodl, jeho stávající bance by to mohlo být v podstatě jedno. Peníze, které si na jeho úvěr obstarala za určitých podmínek (úrokových sazeb), by udala bez problémů dalšímu klientovi, a ještě na tom vydělala.
Dnes je ale situace opačná. Nové úvěry se poskytují za dlouho nevídaných šest a více procent. S ohledem na vývoj inflace a tápající ekonomiku je přitom jen otázkou času, kdy začne ČNB uvolňovat měnovou politiku, sníží základní úrokovou sazbu a dá tím prostor ke zlevnění i bankám. Jinými slovy, je téměř jisté, že v příštím roce a v následujících letech budou nabídky bank na hypoteční úvěry podstatně lákavější než dnes.
Hypoteční turisté
Pokud by nadále bylo možné měnit finanční instituce bez větších komplikací a nákladů (za směšnou tisícovku), dá se očekávat, že klienti s drahými úvěry začnou spekulovat a migrovat mezi bankami za lepším. Tentokrát by to ale pro finanční instituce byl problém. Na úvěry těchto „nevěrných“ klientů si zajistily poměrně drahé zdroje. Když jim ale klient peníze vrátí a uteče jinam, bude pro ně prakticky nemožné půjčit je někomu dalšímu za stejný úrok.
Sečteno a podtrženo: pokud za to banky nebudou moci účtovat kompenzaci v podobě nákladů z úrokové ztráty, prodělají. A jen naivní blázen si může myslet, že si to nechají líbit a řeknou akcionářům: Sorry, klient je na prvním místě.
Bez pokut by tak reálně vydělali hypoteční turisté, všichni ostatní hypotékaři by ale s velkou pravděpodobností byli biti. Banky by si totiž vcelku logicky řekly: Proč máme poskytovat fixace úrokové sazby, když je to jen jednostranný závazek, který musíme dodržet my, ale pro klienta neplatí? Výsledkem by tak zjevně bylo buď zrušení delších fixací, nebo plošné zvýšení sazeb hypoték pro všechny klienty.
A za to by vláda sklidila od potenciálních voličů ještě větší kritiku než za relativně mírný kompromisní návrh.
