Končící rok 2021 byl na realitním trhu poměrně dynamický, razantně do něho zasáhlo opakované navyšování úrokových sazeb Českou národní bankou. Je to poznat na listopadových číslech, kdy se zdánlivě paradoxně zájem o hypotéky opět zvýšil, a to navzdory postupnému růstu úrokových sazeb. Lidé ale nejspíš chtěli získat „levnější“ peníze.

„Zvýšený zájem domácností vedly patrně i obavy z menší dostupnosti hypotečních úvěrů následkem očekávaného růstu úrokových sazeb,“ odhadla Česká bankovní asociace. Banky a stavební spořitelny v listopadu poskytly hypoteční úvěry za více než 46 miliard korun, což je téměř o šest miliard více než v říjnu. Nové hypotéky byly téměř za 36 miliard, refinancované za více než deset miliard korun.

Dražší hypotéky

Už na přelomu října a listopadu oznámily prakticky všechny banky zvyšování úrokových sazeb, které zamířily ke čtyřem procentům. Očekává se, že příští rok se objeví hypotéky s pětiprocentním úrokem.

„V návaznosti na vývoj české ekonomiky a zvyšující se inflaci dochází k rychlému růstu úrokových sazeb, který jsme nuceni přenést i do naší nabídky hypoték. Očekávám, že se zvýšením úrokových sazeb hypoték bude spojeno také určité ochlazení hypotečního trhu, který od začátku pandemie covidu-19 zaznamenával rekordní výsledky. Vyšší sazby také výrazněji utlumí zájem o předčasné refinancování stávajících úvěrů, který se na rekordních číslech významně podílel,“ konstatoval Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.

„Další měsíce nebudou na hypotečním trhu jednoduché. Rostoucí cena zdrojů tlačí úrokové sazby nahoru. Ve výhodě nyní budou naši klienti, kteří si zvolili delší fixace, a nemusí se tak obávat dalšího zvyšování sazeb. V následujících měsících chceme s ostatními bankami hledat cestu, jak i přes rostoucích ceny klientům snížit měsíční splátky, anebo najít jinou a snazší cestu k bydlení především pro mladé,“ řekl Filip Belant, šéf hypotečních produktů České spořitelny.

Vítězové roku

Podle Petera Višňovského, ředitele realitní kanceláře Lexxus, jsou vítězi právě končícího roku 2021 právě ti, kterým se podařilo nakoupit ještě za nízkých úrokových sazeb. Dodal, že příští rok bude přát zejména investorům a vlastníkům. Kvůli méně dostupným hypotékám se také upevní rozdíly mezi vlastníky a nájemníky.

„Rok 2021 byl nesporně unikátní a v mnohém zůstane dlouho nepřekonán. Objem poskytnutých hypoték dosahuje hranice neuvěřitelných 400 miliard korun. To se potkalo s touhou lidí ochránit majetek před inflací. Pražské kupující neodradily ani nižší výnosy z nájemného způsobené loňským šokovým poklesem. Tuto ztrátu kompenzovala rostoucí cena nemovitostí, která v Praze meziročně činí patnáct procent. Vypadá to, že kdo mohl, nakoupil. Rostoucí ceny a úrokové sazby ale z trhu také část zájemců vymazaly. Ti se přesunuli buď do nájemních bytů, nebo do levnějších lokalit ve Středočeském kraji. A zejména méně movití zůstanou mimo hypoteční trh i v příštím roce,“ poznamenal Višňovský.

Do roku 2022 vstupujeme ve chvíli, kdy úrokové sazby hypoték dosahují čtyř procent a Česká národní banka dál přitvrzuje podmínky, připomněl Višňovský. Důvodem jsou obavy z přefouklého trhu, který ale ani v příštím roce neklesne. Staví se ani ne pětina potřebných bytů a povolovací procesy stále váznou. 

„Pražský byt je a bude nedostatkovým zbožím a tomu odpovídají také ceny. Proč zlevňovat něco, po čem všichni touží? Pro mnohé se proto sen o vlastním bydlení zase vzdálí a trh se bude kastovat na investory a celoživotní nájemníky, pomalu se tak přiblížíme západním metropolím, kde v nájmu bydlí až osmdesát procent lidí,“ odhadl Višňovský.

Ceny neklesnou

Celkově ale podle něj bude rok 2022 klidnější, zejména ve druhé polovině. „Očekávám pokles zájmu kupujících a zpomalení růstu cen. Poklesu, nebo dokonce propadu cen však nic nenasvědčuje. Nemovitostí je a bude nedostatek, stejně jako pracovních sil k jejich výstavbě,“ uvedl Višňovský.

Experti očekávají pokles cen stavebního materiálu, ale zároveň rostou ceny energií. Odhadovat výši stavebních nákladů na rok dopředu je proto nemožné. Naopak prakticky jistá je slabší nabídka. Pražští developeři mají mnohdy vyprodané i projekty existující jenom na papíře. A přílivu nových bytů zabrání mnohaleté povolovací procesy. Nedostatečnou nabídku nezachrání ani prodeje starších nemovitostí. „Už nyní řada vlastníků s prodeji váhá, protože za nejisté doby těžko hledají bezpečnější a výhodnější investici,“ sdělil Višňovský.

Na pomalejším trhu budou mít podle něho silnější pozici investoři, kteří opět dostanou prostor k racionálnímu jednání o ceně a více partnerskému přístupu. Zároveň se bude zvyšovat počet těch, kteří na vlastní bydlení nedosáhnou a budou žít v nájmu. „Z naší zkušenosti platí, že bezproblémový nájemník je pro investora tím největším štěstím. A stojí za to si jej udržet i za cenu nižších výnosů,“ tvrdí Petr Višňovský z Lexxusu.

Podle studie developerských společností H2/2021, zpracované analytickou společností CEEC Research, nabídka nemovitostí poroste jen mírně. V Praze by to v prvním pololetí roku 2022 mělo být o 2,9 procenta, v celé České republice o 3,5 procenta. „Poptávka bude stále převyšovat nabídku zejména vzhledem k malému počtu nových bytů dostávajících se na trh. Je tu dlouhodobě naakumulovaná neuspokojená poptávka,“ uvedl Martin Svoboda, výkonný ředitel společnosti JRD Development.