Ještě před rokem se zdálo, že pozice majitelů nemovitostí v Česku je neotřesitelná. Navzdory některým pesimistickým předpovědím přehřátý tuzemský realitní trh nezchladila ani pandemie čínské chřipky; ceny bytů a domů dál překotně rostly. A zájemci o vlastní bydlení stáli na pře­dražené nemovitosti fronty.

Letos, o dvanáct měsíců později, je všechno jinak. Ekonomické potíže způsobené válkou na Ukrajině, a především boj centrálních bankéřů s inflací převrátily situaci naruby. Kupujících kvůli drahým hypotékám rapidně ubylo, a ceny nemovitostí proto už od léta po celém Česku klesají. Bez slevy si byt či dům prakticky nemá šanci najít nového majitele.

Zatímco dříve realitní makléři hovořili o „trhu prodávajících“, nyní má navrch opačná strana. „Ano, jednoznačně, kupující je dnes ten, kdo diktuje podmínky a má z čeho vybírat,“ konstatuje marketingový ředitel realitní kanceláře Next Reality Jan Babka.

Kde ti kupci jsou

První náznaky změny do té doby rostoucího trendu se objevily na jaře. Úroky z hypoték se přiblížily pěti procentům. Poté, co banky uzavřely rozjednané nové smlouvy, přišel od léta prudký propad. Objemy nových úvěrů na bydlení spadly nejen pod úroveň rekordního roku 2021, ale také pod dlouhodobý průměr.

Právě úbytek „hypotékařů“ vidí realitní makléři jako hlavní faktor letošního dění na realitním trhu. „Co se týče financování úvěrem a vlastními zdroji, byl dříve poměr padesát na padesát. Nyní se drtivá většina nemovitostí prodává za použití vlastních zdrojů – konkrétně v devíti z deseti případů,“ vysvětluje Jan Babka.

Tento úbytek kupujících, kteří nezvládli zaplatit cenu nemovitosti z vlastních úspor či rezerv, se projevil na dramatickém poklesu počtu zájemců o nabízené byty – zbyli jen ti s hotovostí v kapse. Jestliže před rokem nebo dvěma bylo běžné, že se po zveřejnění inzerátu ozvaly desítky zájemců o byt hned během prvních dní, nyní je to spíš výjimka. „Je to pochopitelně různé, ale jsou to jednotky až nižší desítky. Nicméně i tuto poptávku bych stále označil za silnou. Lidé nepřestali mít zájem kupovat, jen nemají důvod přeplácet,“ vysvětluje šéf společnosti Bezrealitky Jan Škrabánek.

Jinými slovy, pokud majitel nemovitosti trvá na původní ceně, musí se smířit s minimálním zájmem. „Inzeráty, které drží cenu na úrovni konce léta, mají dnes často jen nízké jednotky zájemců. Inzeráty, které oproti září snížily cenu alespoň o pět procent, mají zájemců dvojnásobek, v případě desetiprocentní slevy může být zájem dokonce řádově vyšší,“ dodává Škrabánek.

Bez slevy také hrozí, že se pořádně protáhne čekání na prodej bytu nebo domu, a to až na měsíce. „Prodej se obecně prodlužuje, nicméně tam, kde realitní makléř spolu s klientem nastaví cenu dobře, se nemovitost prodá v řádech týdnů,“ tvrdí Jan Babka.

Ceny padají od léta

Menší počet klientů, kteří navíc žádají slevy, se na cenách odrazil už na začátku léta. Od té doby pokračuje prakticky nepřetržitě. „Rychlost aktuálního tempa poklesu už majitele nenechá na pochybách, jakým směrem se trh ubírá. Jak ukazují data z počátku podzimu v porovnání s předchozími obdobími, s každým týdnem se tempo poklesu zvyšovalo,“ popisuje Jan Škrabánek ze serveru Bezrealitky. V některých krajích se podle realitního experta ceny domů a bytů propadly dokonce o celých dvanáct měsíců zpět, a smazaly tak nárůst z posledního roku.

Jak si vedly jednotlivé regiony? „Nejvíce padají ceny tam, kde je větší nabídka a poptávku zasáhla zvýšená úroková míra nejvíce. Pokud se bavíme o krajských městech, největší pokles cen sledujeme v Ostravě a Ústí nad Labem. V menších městech, kde je obecně bytů nedostatek, je pokles menší,“ vysvětluje Jan Babka.

Relativně nejmenší „zásah“ zatím dostal realitní trh v Praze a na jejích periferiích. Zájem je tu dlouhodobě nejvyšší a také volných nemovitostí je nedostatek. I tak jsou ale slevy zajímavé. Podle statistik se na podzim nabízel byt v metropoli skoro za stejnou cenu jako o rok dříve. „Aktuálně je průměrná cena bytů na secondhandovém trhu v Praze už pod 113 tisíci korun za metr čtvereční a má klesající tendenci,“ říká makléř Iztok Toplak z realitní kanceláře Re/Max G8 Reality.

Zajímavý vývoj sledovaly realitní kanceláře také v moravské metropoli. „Brno v posledních letech překvapovalo konstantním růstem i v době, kdy byl trend v ostatních regionech opačný. Brněnské a obecně jihomoravské byty klesly na začátku podzimu oproti jaru o celých osm procent,“ počítá Jan Škrabánek. Starší byt se tak dá pořídit za 88 tisíc za metr, což je stejná cena jako loni v zimě.

Zlevnění čeká i ČNB

Zlevňování bytů a domů není u konce. Očekává to ostatně i centrální banka, která vývoj na realitním trhu bedlivě sleduje kvůli nastavení regulace hypoték.

Minulý týden ČNB v rámci pravidelné zprávy o finanční stabilitě zveřejnila i data a predikce vývoje cen bytů a domů. Podle ní jsou nemovitosti v Česku stále nadhodnocené, což povede k dalším slevám. Základní scénář centrálních bankéřů počítá s poklesem cen o pět procent do června 2023. V druhé polovině roku by se měl trh odrazit ode dna.

ČNB ale pracuje také s méně příznivými scénáři – tedy alespoň díváme-li se na věc očima prodávajících. V případě nepříznivého vývoje v české ekonomice by ceny mohly spadnout dokonce až o deset procent. Jak je tento špatný scénář pravděpodobný? Podle centrálních bankéřů skoro ze třiceti procent.

Také v příštích měsících ale bude situace odlišná v jednotlivých regionech. „Téměř všechny regiony v následujícím půlroce zasáhnou zásadnější propady. Podle prognózy členů skupiny EHS budou poklesy napříč republikou radikální – v některých oblastech se ceny mohou oproti létu postupně snížit i o více než pětinu,“ odhaduje Jan Škrabánek.

Predikce Bezrealitky hovoří o největších cenových propadech ve čtyřech chudších krajích. V Ústeckém kraji odhaduje pád cen v rozmezí deseti až třiceti procent v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti. „V Moravskoslezském a Libereckém kraji se majitelé musejí připravit na snížení ceny o deset až pětadvacet procent, Karlovarský kraj může očekávat pokles o patnáct až pětadvacet procent,“ dodává šéf Bezrealitky. Nejlépe si naopak povede Praha, kde by se snížení cen mělo vejít do deseti procent.

Dobrý byt cenu udrží

Stejně jako po finanční krizi z roku 2008 i při současné korekci českého realitního trhu hovoří realitní makléři o výjimkách, jichž se cenové propady nedotknou či budou jen minimální. „Ceny si udrží ty nejlepší nemovitosti na skvělé adrese,“ shrnuje Iztok Toplak. Konkrétně mají šanci udržet hodnotu nemovitosti v centrech velkých měst, zlevňovat nejspíš nebudou ani byty v novostavbách nebo v čerstvě rekonstruovaných domech.

Rozdílný vývoj cen se dá očekávat také v závislosti na velikosti bytu. Spíše dolů ještě půjdou velké, drahé byty, případně domy. „U malometrážních bytů, typicky 2+kk či 2+1, jsou již ceny ,dole‘ a klesat dále nebudou. Tyto, ale i jiné byty za nižší ceny začínají kupovat investoři s hotovostí, kteří je následně pronajímají,“ vysvětluje Jan Babka.

Jan Němec

I proto tvrdí realitní makléři, že v některých případech zájemci o nemovitost, kteří se obejdou bez hypotečního úvěru, nemají mnoho důvodů dál vyčkávat. „Tak jako nemá smysl čekat na snížení úrokových sazeb, nemá smysl sázet ani na plošný propad cen. Protože ten s sebou nese zase další nevýhody – rychle probranou nabídku, větší konkurenci ostatních zájemců a ve výsledku i paradoxně horší dohodu, protože zájemci se budou přeplácet,“ tvrdí Jan Škrabánek.

Jednoduše řečeno, lepším postupem je podle makléřů zkusit už teď vyjednat výhodnější prodejní cenu. Až na podobnou úroveň totiž spadne celý realitní trh, znovu se začne obracet karta a výhodu při transakci budou mít opět spíš prodávající.

Developeři: Nezlevníme

Jednou z výjimek celého realitního trhu jsou nové nemovitosti v Praze. Ty nezlevnily dosud a výraznější propad cen developeři nepřipouštějí ani pro příští měsíce. Například letos v druhém čtvrtletí dosáhla průměrná prodejní cena bytu v pražské novostavbě 145,8 tisíce korun za metr čtvereční; o kvartál později byla ještě o dva tisíce korun za metr vyšší.

S lepšími cenami ale prý počítat nemáme, tvrdí developerské firmy. „Nevidíme prostor pro pokles cen u nových bytů, a to zejména z důvodu bezprecedentního růstu cen u klíčových vstupů, jako jsou stavební materiály, ceny energií, pozemků, a také nedochází k zefektivnění zdlouhavých povolovacích procesů s cílem pravidelného doplňování nabídky novými projekty,“ opakuje pravidelnou mantru šéf developerské společnosti Skanska Residential Petr Michálek.

Faktem ovšem je, že i developeři změny na trhu pocítili velmi výrazně. Ve zmiňovaném třetím čtvrtletí se například podle analýzy firem Central Group, Skanska a Trigema prodalo v Praze celkem jen 550 nových bytů, což je nejhorší výsledek za posledních deset let. Důvod? I developerům chybějí „hypotékaři“.

Prozatím se sice developeři zlevňování brání, na druhou stranu ale především někteří z nich pozdrželi zahájení nových projektů. Další zase místo slev lákají na „akce“ – například část vybavení bytu nebo garážové stání „zdarma“. Jinými slovy, i někteří developeři mírně zlevňují, byť skrytě.

Nájmy v kurzu

Opačný trend než u prodejů pozorují realitní kanceláře u nájemních bytů. Právě jimi dočasně řeší svůj problém s bydlením lidé, kteří by za příznivějších úroků koupili vlastní byt.

Podle Asociace nájemního bydlení se zvyšování činží odehrává po celém Česku, opět ale existují velké rozdíly.

Ve třetím čtvrtletí podle asociace průměrný nájem – bez ohledu na lokalitu a velikost bytu – v Česku dosáhl bezmála 11,5 tisíce korun. To je o čtyři procenta více než ve stejném období roku 2021.

Ve velkých městech s Prahou v čele je ovšem vývoj cen nájmů podstatně dramatičtější. V průměru nájem v metropoli vyjde na 27 tisíc korun měsíčně, což je meziročně o sedmnáct procent více. Vysoká poptávka po nájemním bydlení je i v Brně a ve Středočeském kraji, kde nájmy průměrně přesáhly šestnáct tisíc.

Do deseti tisíc měsíčně platí lidé za pronájem bytů v chudších regionech, tedy hlavně v Moravskoslezském a Ústeckém kraji. Relativní růst cen je tu ale velmi výrazný. Za poslední rok se činže zvýšily skoro o třináct procent. To je druhý nejvyšší růst po hlavním městě.