Zprávy o českém realitním trhu byly v posledních letech už trochu stereotypní. Titulky pravidelně informovaly o masivním zdražování a nových rekordech v růstu cen; lišilo se jen procento, o kolik dráž se byty prodávaly.

Doběla rozžhavený trh nezchladila ani pandemie čínské chřipky a zanedbatelný efekt měly také pokusy centrálních bankéřů o přísnější regulaci hypoték. Ještě na začátku tohoto roku tak bylo zdražování bytů a domů v Česku nejvyšší ze všech zemí Evropské unie.

Letos ale vstoupil do hry nový, dlouho nevídaný faktor, který poměry zamíchal: dvouciferná inflace a rostoucí úrokové sazby. Na začátku léta kvůli tomu ceny nemovitostí v Praze i dalších krajských městech začaly stagnovat, a někde dokonce mírně klesly. Citelně také ubylo kupujících, kteří jsou zároveň vybíravější a nebojí se smlouvat.

Zatím by bylo předčasné hovořit o prasknutí nemovitostní bubliny, která se v Česku nafukovala posledních několik let. Na to je cenový pokles příliš nízký a trvá krátce. Týká se navíc jen některých typů nemovitostí. Hned několik indicií ale naznačuje, že nejde o dočasný výkyv a ochlazení potrvá delší dobu.

Náraz na strop

O stagnaci či mírném poklesu cen svědčí statistiky hned několika realitních společností. Například realitní skupina EHS, pod niž spadá web Bezrealitky nebo kancelář Maxima, na konci července v pravidelné analýze trhu hovoří o průměrném snížení prodejních cen bytů v Česku mezi prvním a druhým čtvrtletím o dvě procenta.

Cenový vývoj se podle EHS lišil v regionech. Například Praha zlevnila o tři procenta, a Středočeský kraj dokonce o šest procent. Naopak v Brně a okolí ještě pokračovalo zdražování – byty se prodávaly v průměru o tři procenta dráž než v prvním kvartálu.

Zajímavý pohled na realitní trh nabízejí také statistiky serveru Realitymix. Ten sleduje nikoli prodejní, ale nabídkové ceny, za něž prodávající umisťují své nemovitosti na trh. I z těchto dat se ukazuje, že majitelé nemovitostí ubírají ze svých nároků. Nabídkové ceny rostly mezi červnem a červencem pouze ve čtyřech krajích, ve všech ostatních se snížily. Levněji bylo také ve většině pražských městských částí.

Ochlazení trhu se projevilo i úbytkem zájemců o jednotlivé nemovitosti. Realitní makléři tvrdí, že se zájemci o koupi provádějí méně prohlídek nemovitostí než ještě před několika měsíci a prodlužuje se také doba, po kterou se jednotlivé nemovitosti inzerují. Podle Iztoka Toplaka z realitní kanceláře Re/Max G8 loni od doby, kdy se byt či dům dostal do nabídky, do jeho rezervace uběhlo v průměru 25 dní. Nyní je to už o šest dní více.

Důvod? Byty či domy nabízené za odpovídající cenu se prodávají skoro stejně rychle jako dřív. Přibývá ale majitelů, kteří chtějí peněz příliš, nehodlají slevit, a proto se musejí smířit s delším hledáním potenciálního kupce.

Paneláková korekce

Průměr je nicméně ošidná veličina a platí to také pro realitní trh. Výše zmiňované propady cen by mohly působit dojmem, že se kupující dočká slevy u jakékoli nemovitosti. Ve skutečnosti se ale ceny vyvíjejí různě v jednotlivých segmentech trhu. „Český realitní trh je velice členitý a pestrý, i díky tomu u nás namísto velkých bublin vznikají spíše cenové bubliny v rámci jednotlivých kategorií,“ říká šéf společnosti Bezrealitky Jan Škrabánek.

Největší z těchto bublin se v minulých letech nafoukla u starších, méně atraktivních nemovitostí. Převis poptávky nad nabídkou vedl k tomu, že kupující byli ochotni zaplatit nadsazené ceny jednoduše proto, aby v silné konkurenci dalších zájemců nepropásli příležitost.

Podle Jana Škrábanka je to typický jev v době přehřátého trhu, kdy mají prodávající navrch nad kupujícími. „Zájemci často inklinují k tomu, nerozlišovat podrobně mezi jednotlivými typy nemovitostí – standardně jsou ochotni platit za starší byt podobnou sumu jako za byt po rekonstrukci nebo zlehčovat zjevné nedostatky,“ popisuje šéf Bezrealitky.

Jan Němec

V době ochlazení trhu jsou ale tyto nemovitosti první na ráně. Zájemců je méně a jsou vybíravější. Nejvíc tak nyní zlevňují (a nejspíš ještě zlevňovat budou) panelákové byty před rekonstrukcí v méně atraktivní lokalitě. Větší pokles cen se přitom odehrává v krajských městech. „Rekonstrukce bude v jejich případě stát stejně jako u podobných bytů v Praze nebo v Brně, ale pronajmete nebo prodáte je výrazně hůře,“ vysvětluje Škrabánek.

Do karet majitelům zanedbaných bytů v méně poptávaných lokalitách nehraje ani situace na trhu se stavebními materiály. Jejich ceny za poslední rok a půl vzrostly natolik, že výrazně prodraží i koupi bytu vyžadujícího opravy.

Cihla táhne pořád

Na opačném pólu jsou nemovitosti v dobrém stavu, na žádaných místech. V hlavním městě jde typicky o cihlové činžovní domy třeba na Vinohradech, v Dejvicích nebo na Letné; totéž platí pro centrum Brna. U nich ke zlevnění nedošlo a velmi pravděpodobně ani nedojde. „Ceny bytů v cihlových domech jsou nyní na stejné úrovni jako ve druhém čtvrtletí a jsou pořád vyšší než na začátku roku,“ konstatuje realitní makléř Iztok Toplak.

Se slevou u takových nemovitostí nejspíš nebude možné počítat ani v příštích měsících. Zatímco v případě panelákových bytů jsou cílovou skupinou především rodiny ze střední třídy, u cihlových domů je škála potenciálních zájemců mnohem širší. „Kupující tam stojí ve frontě spolu s institucionálními investory a lidmi, kteří platí hotově a nemají problém přihodit něco navíc,“ popisuje Jan Škrabánek z Bezrealitky.

S cenou dolů nejdou ani developerské společnosti. I ony sice letos zažívají propad prodejů, ceny ale ve druhém čtvrtletí i tak oproti prvnímu kvartálu mírně vzrostly. Nabídka bytů v novostavbách je natolik nedostatečná, že developery ke slevám zatím nic netlačí. Prostor ke snižování cen navíc omezují drahé materiály a stavební práce, které výstavbu výrazně prodražují.

Zabijácké úroky

Hlavním hybatelem letošního vývoje na realitním trhu je de facto centrální banka. ČNB v rámci boje s vysokou inflací razantně utáhla měnovou politiku a v případě nemovitostí se to projevilo na úrokových sazbách hypotečních úvěrů. Zatímco ještě na začátku minulého roku se dal úvěr na bydlení pořídit za úrok kolem dvou procent ročně, nyní jsou sazby více než trojnásobné.

Dramaticky vyšší splátky hypoték se rychle projevily na poklesu zájmu o úvěry. Například v červnu hypoteční banky poskytly nové úvěry a refinancovaly hypotéky celkem za 17,1 miliardy korun. To je téměř o devět procent méně než v květnu, a dokonce o dvě třetiny méně než v červnu 2021. Loňský rok byl sice z hlediska hypoték extrémně úspěšný, i srovnání s „normálem“ před dvěma lety ale ukazuje na silný úbytek: letošní červen je téměř o čtvrtinu slabší.

Drahé hypotéky a jejich úbytek se na realitním trhu projevily dvojím způsobem. Jednak na ně nedosáhne stále širší okruh domácností ze střední třídy, jednak ovlivňují také rozhodování investorů. Dříve běžná praxe, kdy se díky nízkým sazbám vyplatilo koupit byt na úvěr a ten pak splácet z příjmů z pronájmu, už dnes nefunguje. Splátky jsou na to příliš vysoké.

Nevýhodná investice

Současné období vysokých úrokových sazeb ovšem neodrazuje od koupě nemovitosti jen ty investory, kteří v minulosti k nákupu používali hypoteční páku. Nájemní byznys je dnes nevýhodný všeobecně a kupovat investiční byt nedává smysl ani za hotové. Výnosy z nájmů v posledních měsících klesají a úrokové sazby naopak rostou. I konzervativní investor tak má výnosnější a pohodlnější alternativy než nájemní byt.

Ještě před dvěma či třemi lety byla situace diametrálně odlišná. Nulové sazby ČNB prakticky zlikvidovaly tradiční konzervativní investice, jako jsou bankovní vklady nebo vládní dluhopisy. Ty nedokázaly překonat ani inflaci, byť byla v té době minimální. Výnos pěti a více procent z investičního bytu tak představoval lákavou alternativu. Ostatně právě drobní i velcí investoři a jejich apetit byli jedněmi z hlavních příčin přehřáté poptávky a prudkého zdražování nemovitostí.

Vynucené prodeje

Letos je ale pozice majitelů nájemních bytů diametrálně odlišná. V posledních dvou letech rostly prodejní ceny bytů rychleji než nájmy, což samo o sobě snižovalo výnos investice. Výhodnost investic do rezidenčních nemovitostí sledují například analytici UniCredit Bank. Hrubá roční výnosnost nájemného podle nich letos v červnu dosahovala přibližně 3,5 procenta, což je zhruba o půl procentního bodu méně než loni.

Podstatně hůř se ale jeví nájemní byznys, pokud sledujeme čistou výnosnost investice. Ta bere v potaz také míru opotřebení činžovního bytu a další související náklady. V červnu byla oproti hrubé výnosnosti přibližně poloviční. Je tedy jasné, že takový výdělek nejenže ani zdaleka nepokryje nynější inflaci, ale nemůže ani konkurovat jiným bezpečným investicím. Například i běžný spořicí účet dnes vynáší kolem čtyř procent.

Výhledově by se ovšem výnosy z investičních bytů měly opět zlepšovat. Tempo růstu cen nájmů nyní dalece předbíhá růst prodejní ceny rezidenčních nemovitostí. K nájmu je „odsouzeno“ stále více domácností, které nedosáhnou na hypotéky a vlastní bydlení. Kombinace těchto faktorů povede nutně k růstu výnosů u investičních bytů.

Vývoj na realitním trhu v příštích měsících budou i nadále diktovat vysoké sazby. Přestože se nejspíš zastaví či přinejmenším zpomalí utahování měnové politiky ze strany ČNB, výraznější snížení sazeb je v příštích měsících nepravděpodobné.

Jan Němec

Poptávku po bytech a domech tak budou dál brzdit drahé úvěry na bydlení. S otazníkem ale zůstává strana nabídky, respektive ochota prodávajících přistoupit na nižší cenu. Zatím to velká část z nich odmítá. „Aktuální situace je taková, že prodávající nejsou ochotni ke snižování cen nebo k tomu ještě nejsou nuceni,“ tvrdí Iztok Toplak. Výsledkem tak je prodlužování průměrné doby prodeje, které bude pokračovat i v dalších měsících.

Další realitní makléři ale upozorňují, že lidí prodávajících pod tlakem, z nutnosti bude letos a zřejmě i v příštím roce přibývat. „Na trh se mohou dostávat za rozumnou cenu například investiční byty kupované třeba před pěti lety, jejichž majitelé je nyní nebudou mít po refixech šanci ufinancovat,“ odhaduje šéf Bezrealitky Jan Škrabánek.

Do problémů se ovšem mohou dostat i „hypotékaři“, kteří byt pořídili pro vlastní bydlení a čeká je refixace. Pro domácnosti s napjatým rozpočtem bude zdrcující nárůst splátek úvěrů o několik tisíc korun v kombinaci s dalším nárůstem výdajů, a to především na energie nebo topení. Je jasné, že prodávající pokulhávající za splátkovým kalendářem si nebudou moci dovolit vyčkávat na dobrou cenu a tím přispějí k dalšímu zlevnění nemovitostí.

Poučení z krizového vývoje

Opravdové prasknutí realitní bubliny a výrazné zlevnění nemovitostí by ovšem přišly jedině za mimořádně nepříznivé ekonomické situace. Ani tu ale nelze vyloučit. Případná recese, hrozící třeba jako důsledek ukončení dodávek zemního plynu z Ruska, by zasáhla ještě mnohem širší okruh majitelů nemovitostí a příliv narychlo prodávaných bytů na trh by byl ještě vyšší.

Potvrzuje to ostatně i pohled do minulosti. Finanční krize a následná recese českým realitním trhem otřásly velmi výrazně. Starší byty začaly zlevňovat od začátku roku 2009 a na dno se ceny dostaly až v roce 2012. Propad byl výrazný, v průměru zhruba desetiprocentní.

I během recese ale existovaly velké regionální rozdíly. V Praze ceny dosáhly minima dříve, propad byl oproti zbytku republiky jen asi poloviční a trh se pak také rychleji zotavil. Regiony, především ty ekonomicky slabší, pocítily krizi podstatně hůř a dlouhodobější byly i její následky.

Různě si ale vedly také jednotlivé části trhu. Například mezi staršími nemovitostmi nejvíc utrpěly – stejně jako nyní – panelákové byty; naopak v žádaných lokalitách třeba v centru Prahy si cenu držely i během recese. Problémy se nevyhnuly ani sektoru nových bytů. Krize se však projevila především pozastavením některých projektů a menší výstavbou. Velmi podobný scénář by se v případě recese patrně odehrál i nyní.