Americký trh s nemovitostmi se brzy může dočkat výrazného poklesu, obávají se experti. Makroekonomická situace ve stavebnictví se podobá období předcházejícímu krachu v roce 2008. „Lidé si neuvědomují, že nemovitosti jsou zralé na další velký pokles,“ cituje zkušeného stratéga Chrise Vermeulena server Business Insider. Trh s nemovitostmi v USA by podle něho mohla čekat citelná korekce.
Stratég společnosti The Technical Traders poukázal na znepokojivé signály v sektoru nemovitostí. Jednou z příčin je skutečnost, že náklady na půjčky zůstanou vyšší po delší dobu, než ekonomové očekávali.
Počet rozestavěných rodinných domů a bytů pro více rodin stagnuje poté, co v loňském roce zaznamenal prudký pokles. Taková situace se podobá stavu, jejž trh s bydlením zažil před drsnou korekcí v roce 2008, uvedl Vermeulen.
Komerční nemovitosti pod tlakem
„Pro mě je to znamení, že se věci skutečně hroutí a tohle je jen jeden z projevů,“ řekl o probíhajícím období relativní stavebnické stability. „Je to poslední místo,“ řekl, „kde se dnes dá z těchto staveb vyždímat trochu zisku.“ Náklady na materiál a pracovní sílu podle Vermeulena rostou, takže se blíží chvíle, kdy se model financování v sektoru stavebnictví může rychle zhroutit.
Většina rodinných domů v USA je financována hypotékou s 30letou fixací. Vyšší sazby však budou představovat problém pro majitele nemovitostí, kteří potřebují refinancovat dříve – a právě tak je na tom mnoho majitelů komerčních nemovitostí.
Podle údajů agentury Bloomberg bude v tomto sektoru letos splatný dluh v celkové výši 900 miliard dolarů. První vlaštovky tu již jsou. Podle údajů firmy ATTOM vzrostl počet zabavených nesplácených komerčních nemovitostí jen v prvním čtvrtletí meziročně o 117 procent.
V oblasti rezidenčních nemovitostí je nepravděpodobné, že by se ceny domů zhroutily stejně jako během krize v roce 2008. I nepatrný pokles cen by však mohl vyvolat panický výprodej mezi investory, kteří vkládali hotovost do realitních společností a do investičních nástrojů, jako jsou nemovitostní ETF, tedy fondy obchodované na burze. „Lidé teď nakupují, protože ceny poklesly, ale skutečnost je taková, že si neuvědomují, že na řadě je cenový kolaps,“ dodal Vermeulen.
Zkušení realitní obchodníci varovali před korekcí cen nemovitostí již v minulém roce, a to zejména v oblasti komerčních nemovitostí. Hodnota kancelářských prostor se od koronavirové pandemie propadla; do konce letošního března klesla ve srovnání s předpandemickým obdobím o plných 35 procent.
A to není vše: sektor má před sebou nejspíš další pokles, protože práce na dálku zvyšuje počet volných míst. Na majitele nemovitostí tak působí dvojí tlak: refinancují dluhy za vyšší úrokové sazby i při nižším ocenění nemovitostí, jak uvádí ratingová agentura Fitch.
Problém s předlužením ohrožuje nejen stavebnictví, nýbrž i exponované hráče v sektoru finančním. Vysoká koncentrace problémových úvěrů na komerční nemovitosti bude hnacím motorem další vlny krachů bank, řekl Bloombergu John Murray, šéf nemovitostní divize investiční firmy Pimco. „Skutečná vlna problémů teprve začíná,“ uvedl.
Rostoucí pochybnosti o schopnosti vlastníků nemovitostí refinancovat dluhy jsou přitom do jisté míry předpovědí, která sama sebe pomáhá naplnit. Vzhledem k tomu, že největšími poskytovateli těchto úvěrů jsou regionální banky, roste i neklid stran potenciální bankovní krize.
Velcí hráči v ohrožení
Podle nové studie jsou přední věřitelé vystaveni riziku v podobě dluhů krytých komerčními nemovitostmi do míry, jež je vyšší, než se obvykle předpokládá. To představuje větší možnost systémového rizika. Studie nazvaná Stín se vždy dotýká nohou: důsledky bankovních úvěrů nebankovním finančním zprostředkovatelům uvádí, že většina analytiků se při hodnocení situace úzce zaměřuje na bankovní rozvahy.
Banky však přispívají úvěry také realitním investičním fondům, což je forma nepřímého úvěrování sektoru komerčních nemovitostí. Jejich pozice je proto podstatně choulostivější, než se na první pohled zdá.
Tyto obavy se vztahují i na největší hráče na Wall Street, napsali autoři studie. „Vzhledem k tomu, že v době všeobecného tlaku mohou největší finanční domy sáhnout hluboko do svého úvěrového rámce, je systémové riziko podstatně větší, než vyplývá z přímé angažovanosti bank v segmentu komerčních nemovitostí," napsali.
